城市综合体开发和运营的实战要点东方伟业（中国）投资控股有限公司执行董事内蒙古东方伟业投资有限公司总裁穆健玮上海宜润天筹股权投资管理有限公司董事长北京宜润伟业商业管理有限公司董事长2010.11.18城市综合体的发展机遇－－近视，远视一、2010商业地产发展形势前瞻（1）由于房地产政策小幅收缩，没有大幅收缩，保持了稳健，预计2010年GDP增速为9.5%。（2）中国经济增长从环比来看，2009年是V型增长，2010年是倒V型增长；（3）中国的消费能力已经启动：短期刺激消费因素：收入分配进入拐点，居民收入增长高于GDP增长，消费支出增速也超过GDP增速；农村收入增长加快，低收入人群收入大部分都用于消费；地产火爆，带动下游消费。——农村消费城市化：农民工返乡，96%再就业，其中40%在本地就业，带回了城市化的消费观念；沿海企业迁内地，为返乡民工提供了就业机会；农村收入达到了耐用消费品加速普及的临界点（农村人均收入6000元，达到城市1999年水平）。人口结构推动消费：20—30岁人群比重上升，2005—2015年该人群比例高达2亿，该部分人群有很强的消费能力。——汽车进入快速增长：人均GDP达到中低档汽车均价的1/6时，汽车消费快速增长，当达到1/4时会爆发性增长。东部2001年、中西部2007年达到1/6；东部2005年、中西部2011年达到1/4。城市综合体的发展机遇－－近视，远视（4）房价还会再涨短期因素：二、三线城市可承受能力依然合理，主要城市收入中住房支出比为73%，但是真正有购买能力的是30%的人群，这类人群的该比例只有43%；流动性泛滥，货币投放增长30%，在短期内这种局面很难改变。长期因素：城市化因素、人口结构因素。（5）中小城市又遇机遇：城镇化、城市化、放开户籍！?恩格尔系数由0·60下降到0·37?基尼系数由0·18上升到0·42城市综合体的发展机遇－－近视，远视1、快速城市化发展的机会2009年，中国有建制城市655个，百万人口以上城市118个，特大城市39个。当前，中国的城镇人口过6.3亿，中国城市化率已达到46％。未来五年，中国城市化率的目标是60％，到2020年中国城市人口将增加到8亿，2025年9.26亿，到2030年将达到10亿。21世纪中国城市化的一个趋势就是，大城市、特大城市持续发展；由多中心城市带动的区域城市群（带）发展迅速；中等城市呈崛起趋势；小城镇与城乡一体化发展。现代生活方式和城市文明进一步向中小城市及乡镇扩展，集中体现为商业地产的持续需求和发展趋势不减，土地资源成为最主要的投资资源。2、城市商业需求的发展机会随着城市人口和中等收入阶层的崛起，城镇居民人均GDP达到5000美元水平。中国的消费率持续不断上升，2009年达到62%，2020年将达到71%。国家政策趋向大力发展内需市场，现代商业业态的升级和新的城市发展规划目标促成未来五年近10万亿元的新增商业地产投资机会。3、资本运营的机会商业地产主要是以零售业租金收益为主要收益来源的物业投资营建。其年租金收益越高，资产价值越高。一般其资产估值是其年租金收益的10-15倍。因此，持有商业物业是资本市场的新兴产品，通过资产证券化、房地产REITs等手段，将可获取长期稳定的资产保值增值和经济增长带来的资产增殖。目前，房地产行业已经由土地开发营建向房地产资本营建转移，东方伟业商业地产的运作模式也由开发模式向投资模式转变。城市综合体的发展机遇－－少谈主义，多看地图我国一万公里高铁计划即将实现，将极大改变中国经济平衡发展的步伐，中西部城市群崛起城市综合体的发展机遇－－不仅仅是土地，不仅仅是建筑PARKOFFICEConventionHOTELHOHOPPSCASCASHOPPINGMALLAPARTMENT城市综合体是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体，将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。国外城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。城市综合体的发展机遇－－城市化呈多核发展是必然趋势核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体以深圳为例：城市次中心城市综合体城市核心区城市综合体的发展机遇－－进入二三线城市经过研究，原则上具备开发城市综合体二三线城市的基本条件，具体标准如下：指标数值城市区域人口50万以上,辐射人口100万以上城镇近地点商圈人口30万以上GDP100亿元以上人均GDP20000元以上人均可支配收入13000元以上一般财政预算收入10亿以上优质的当地行政资源/金融资源等城市综合体开发－－核心目标，策略实践城市综合体的核心目标土地利用的高效集约资源利用城市生活公共空间市政设施运行最大化最大化最优化高效化城市综合体的实践策略策略策略策略策略策略1.2.3.4.5.土地能级的竖向空间资多种业态的公共空间的景观环境提升源的利用复合再生的优化城市综合体开发——产品为王住宅为商业酒店提供客源SOHO为住宅、商业、酒店提供客源商业为住宅、SOHO、写字各各种种物物业业之之间间的的楼、酒店提供相互影相互影响关响关系系配套写字楼为住宅、SOHO、酒店为住商业、酒店宅、SOHO、写提供客源字楼提供配套，同时提升商务及商业价值城市综合体开发——产品为王??住宅：住宅：保障保障现现金流，金流，满满足基本居住需求，吸引人足基本居住需求，吸引人气气，追求短期效益。，追求短期效益。??SOHOSOHO：：保障保障现现金流，金流，满满足基本投足基本投资资需求，吸引人需求，吸引人气气，追求短期效益。，追求短期效益。??写写字字楼楼：：现现金流及固定金流及固定资产资产的混合体，提升的混合体，提升项项目目综综合价合价值值，吸引人，吸引人气气，，追求短中期效益追求短中期效益结结合。合。??集中式商集中式商业业：：利利润润最大化的主要最大化的主要来来源，提升源，提升项项目目综综合价合价值值，吸引人，吸引人气气，，追求短中期效益追求短中期效益结结合。合。??星星级级酒店：酒店：固定固定资产资产投投资资，，树树立立项项目目标标杆形象，提升杆形象，提升综综合价合价值值，追求，追求长长期效益。期效益。城市综合体开发－－1：1法则OFFICE,16万平方米HOTEL,5万平方米25%8%SOHO,32万平方米SHOPPINGMALL18%12万平方米49%产品结构城市综合体开发－－发展规律起步期初步发展期快速发展期成熟期（3-4年）（4-5年）（4-5年）（5年）交通原有交通网整改新路网建成引入地铁交通体系完全成熟，方新路网规划新增交通网络便快捷住宅中档项目为主中、高档项目并存以高档项目为主少量城市豪宅推出开发量较小开发明显放量开发接近尾声写字楼以政府配套开发为主逐步出现高端写字楼高端写字楼集中放量以招商和经营为主，少、定位中档、开发量开发明显放量量高档写字楼推出小公寓无无出现大体量高档公寓大量高档公寓产品推出产品商业以依托住宅的底商为出现大量依托高档住裙楼商业健康快速发实现一站式购物，商圈主宅的裙楼商业，独立展，出现部分购物广完全形成商业较小场，休闲旅游产业酒店政府配套开发、数量开发商介入酒店建设五星级酒店部分落成大量五星级酒店落成营较少、档次以三星为、数量仍较少，档次，形成开发热潮业主开始提升城市综合体开发－－方法比问题更重要分析开发目标、现实情境、约束条件城市宏观市场分析界定本报告应解决的核心问题城市规划发展分析为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础）城市微观市场分析项目地块解析商业综合体的发展与收益模式研究区域商业市场分析项目整体发展战略确定物业类型写字楼市场总体定位商业主题各物业类型定项目整体定位位酒店市场商业等级建筑形式及风格商圈划定功能布局建议各物业类型分商业市场配比例商业体量业态分配比例建议项目初步经济测算主要服务群体空间设计城市综合体开发－－现金为王政府因素+政策要素销售收入分析租金收入分析其它收入分析估算土地成本风险估计财务成本风险经营税金及附加投资实力+运营实力市场预期+市场要素估计市场运营风险风险及成本估算收益预测Cost&ExpensesIncome&Revenue城市综合体开发——量体裁衣开发顺序住住宅宅SOHOSOHO社社区区底商底商写写字字楼楼集中商集中商业业酒酒店店城市综合体运营－－全程参与，系统运营商业地产的开发是个复杂的系统工程，只有将项目的前中期通盘考虑，统筹运营才可能降低开发风险并实现良好的持续运营。城市综合体运营－－定位规划，市场做主定位和规划是项目成败的关键，这个判断的唯一标准就是是否符合或引导了市场的真实需求。而不仅仅是对项目经济价值大胆预期。消费者需求经营者需求投资者需求开发商需求城市综合体运营－－策划比运营还重要产品规划设计是一个很容易出问题的环节，物业设计不符合经营者或消费者的需求，将给招商和后期运营带来一系列问题。我们建议的解决办法是：1、通过前期主力店招商实现“量身订做”，商家直接参与设计。2、顾问式规划设计，如酒店、超市百货商场、大型餐饮、电影院等对物业有特殊要求的产品。城市综合体运营－－销售持有，资金平衡物业要销售做现金流，还是持有资产做经营，这是我们前期一定要决策的一个问题。因为这关系着项目的商业规划、产品设计乃至整个营销体系和开发计划（资金链）。资