谨呈：美达集团美达集团·北城广场项目——LOFT及商铺专项研究土木咨询美达项目组14／10／28第一部分：关于第一部分：关于第一部分：关于第一部分：关于LOFTLOFTLOFTLOFT产品的研究产品的研究产品的研究产品的研究思路配置配置配置配置LOFTLOFTLOFTLOFT的初衷的初衷的初衷的初衷LOFTLOFTLOFTLOFT的市场表现的市场表现的市场表现的市场表现LOFTLOFTLOFTLOFT的特征分析的特征分析的特征分析的特征分析本项目的本项目的本项目的本项目的LOFTLOFTLOFTLOFT策略策略策略策略为什么会想到配置LOFT产品？本项目土地性质及市场操作经验看，本项目土地性质及市场操作经验看，本项目土地性质及市场操作经验看，本项目土地性质及市场操作经验看，只能打造小户型产品只能打造小户型产品只能打造小户型产品只能打造小户型产品通过“以通过“以通过“以通过“以1111租代售”方式快速回笼资金。租代售”方式快速回笼资金。租代售”方式快速回笼资金。租代售”方式快速回笼资金。项目规划约项目规划约项目规划约项目规划约3.783.783.783.78万平方米，按平均万平方米，按平均万平方米，按平均万平方米，按平均45454545㎡㎡㎡㎡////套的面积核算，将有约套的面积核算，将有约套的面积核算，将有约套的面积核算，将有约2222840840840840套套套套小户型，这么大的量如果产品单一的话，将形成较大的市场小户型，这么大的量如果产品单一的话，将形成较大的市场小户型，这么大的量如果产品单一的话，将形成较大的市场小户型，这么大的量如果产品单一的话，将形成较大的市场压力。压力。压力。压力。汉嘉对杭州小户型市场的研究经验，汉嘉对杭州小户型市场的研究经验，汉嘉对杭州小户型市场的研究经验，汉嘉对杭州小户型市场的研究经验，小户型有着投资、自住等几类小户型有着投资、自住等几类小户型有着投资、自住等几类小户型有着投资、自住等几类3333细分客群细分客群细分客群细分客群，每种客群需求不同的产品。，每种客群需求不同的产品。，每种客群需求不同的产品。，每种客群需求不同的产品。理由一理由一理由一理由一打造部分打造部分打造部分打造部分LOFTLOFTLOFTLOFT，丰富产品线，切入不同，丰富产品线，切入不同，丰富产品线，切入不同，丰富产品线，切入不同细分市场，降低风险细分市场，降低风险细分市场，降低风险细分市场，降低风险为什么会想到配置LOFT产品？从建安从建安从建安从建安成本成本成本成本来看，来看，来看，来看，LOFTLOFTLOFTLOFT产品的造价比平层小户型公寓一般高出约产品的造价比平层小户型公寓一般高出约产品的造价比平层小户型公寓一般高出约产品的造价比平层小户型公寓一般高出约1111600—800600—800600—800600—800元元元元////㎡；㎡；㎡；㎡；就本区域而言，本项目的就本区域而言，本项目的就本区域而言，本项目的就本区域而言，本项目的LOFTLOFTLOFTLOFT产品产品产品产品售价预期售价预期售价预期售价预期比平层小户型公寓的比平层小户型公寓的比平层小户型公寓的比平层小户型公寓的2222售价预期高出不止售价预期高出不止售价预期高出不止售价预期高出不止1000100010001000元元元元////㎡。㎡。㎡。㎡。理由二理由二理由二理由二在去化情况同等的情况下，在去化情况同等的情况下，在去化情况同等的情况下，在去化情况同等的情况下，LOFTLOFTLOFTLOFT产品能产品能产品能产品能为开发商实现更高的利润率为开发商实现更高的利润率为开发商实现更高的利润率为开发商实现更高的利润率思路配置配置配置配置LOFTLOFTLOFTLOFT的初衷的初衷的初衷的初衷LOFTLOFTLOFTLOFT的市场表现的市场表现的市场表现的市场表现LOFTLOFTLOFTLOFT的特征分析的特征分析的特征分析的特征分析本项目的本项目的本项目的本项目的LOFTLOFTLOFTLOFT策略策略策略策略杭州LOFT产品分布易构街区金通汽配城水印一号西城时代御锋大厦新青年广场钛合国际金色城品易构街区LoftLoftLoftLoft分布：分布：分布：分布：AAAA、、、、BBBB幢顶层幢顶层幢顶层幢顶层公寓销售情况平层公寓loft公寓3-56-16层为产权式酒店，层为酒店式公推出套去化套推出套去化套寓，其中顶层为loft户型，其余为平层公面积段数数去化率数数去化率寓；面积段在32—84㎡，主力面积为4240㎡以下102102100%2150%㎡；总共推出258套酒店式公寓41-50㎡16015698%4125%51-60㎡　　　11100%A:产权式酒店/酒店式公寓61-70㎡2020　600%B:写字楼71-80㎡524994%19842%81㎡以上504692%汇总24223597%321134%LoftLoftLoftLoft去化情况较整体去化情况，较差去化情况较整体去化情况，较差去化情况较整体去化情况，较差去化情况较整体去化情况，较差原因原因原因原因1111LoftLoft均价为平层均价的均价为平层均价的1.81.8倍，实为买二得二，性价比低倍，实为买二得二，性价比低2222总价高，提高门槛。总价高，提高门槛。新青年广场公寓销售情况LoftLoftLoftLoft分布：分布：分布：分布：CCCC、、、、DDDD幢顶层幢顶层幢顶层幢顶层剩余面推出套推出已售套已售剩余去化户型　面积段积数面积数面积套数率C、D幢为平层小户型公寓，面积在33-（㎡）152561522340方以下40640513399.8%88方，2005年1月份、7月份开盘，目.5.5660.2660.2100.041-50方161600前已基本售罄，顶层为60-120方LOFT，99%100.007年对外销售，价格为21000。61-70方20135520135500平层%71-80方14108412924216085.2%A幢:复式100.081-90方119381193800办公楼%1929319100汇总467464319399.0%B、C、D..幢：小户型65方85200085200.0%公寓顶层80-90方14115221601250013.9%LOFT120方21600200.0%汇总24168821602210209.5%LoftLoftLoftLoft去化情况较整体去化情况，极差去化情况较整体去化情况，极差去化情况较整体去化情况，极差去化情况较整体去化情况，极差原因原因原因原因11110707年年loftloft开盘均价开盘均价2100021000，，0505年平层价格年平层价格95009500，上涨过快，上涨过快2222单价高，面积大，高总价，高门槛。单价高，面积大，高总价，高门槛。钛合国际LoftLoftLoftLoft分布：分布：分布：分布：2222号楼顶层号楼顶层号楼顶层号楼顶层公寓销售情况2号楼为18层酒店式公寓，其中顶层为40㎡左右的loft，1号楼OFFICE王座是27层百米甲级写字楼，总建筑面积约24000㎡，户型面积从75㎡-190㎡不等。未售出房源—来自透明售房网已售出房源限制房源顶层loft共推出26套，已售出12套，目前在售剩余loft价格在32000-36000之间。2号楼:酒店式公寓1号楼:写LoftLoftLoftLoft去化情况一般去化情况一般去化情况一般去化情况一般字楼原因原因原因原因1111LOFTLOFT均价为平层公寓的均价为平层公寓的1.61.6倍，性价比相对较低倍，性价比相对较低2222总价过高总价过高西城时代LoftLoftLoftLoft分布：顶部分布：顶部分布：顶部分布：顶部5555层层层层公寓销售情况2008.12.27首次开盘，推出单身公寓4.5.6.7.8.19推出已售均价面积段套数套数共六层，其中4-8层为平层公寓，19层为loft户边套68/77㎡两房6600-6700元/平层公寓11096，中间套50-60㎡型。共推出133套小户型，其中loft公寓23套，㎡一房均毛坯Loft公寓231110000元/㎡约55㎡其中，最快去化的户型为平层边套，两房紧凑户型受青睐。平层公寓总价低，去化速度比loft公寓快。单身公寓（在售）淡市下，淡市下，淡市下，淡市下，LoftLoftLoftLoft去化速度尚可去化速度尚可去化速度尚可去化速度尚可原因原因原因原因1111loftloft与平层均价比例为与平层均价比例为1.471.47写字楼（未开）2222单价高，总价较高单价高，总价较高御峰大厦销售情况LoftLoftLoftLoft分布：分布：分布：分布：3-93-93-93-9层层层层该楼盘1-2层为商业，3-9层为loft公寓，其中3-7层层高4.98米，8-9层层高4.78米，剩余10-19层为办公楼。未售出房源已售出房源限制房源（已内销）2008年9月份开盘，loft均价13000，去化迅速，推出231套，剩下36套，办公楼均价11000，截止目前去化率较低。LoftLoftLoftLoft去化较快去化较快去化较快去化较快原因原因原因原因1111地段，地段，周边周边配套配套逐渐逐渐成成熟熟2222价格相价格相当当于同地段于同地段7070年商品年商品房房平层价格，性价比高平层价格，性价比高金色城品销售情况纯粹独纯粹独纯粹独纯粹独幢幢幢幢loftloftloftloft产品产品产品产品各面积段配比0%4%21%21%20%34%40方以下40-45㎡45-49㎡50-55㎡55-60㎡60㎡以上金色城品于2008年3月份推出，