精准定位实效传播英龙财富广场营销推广方案Marketingprogram1写在提案前：我们思考的问题2我们面临的两大核心问题和挑战——如何迅速回笼资金，解决项目资金问题？————如何迅速完成去化量，实现销售突破？——3寻找问题产生的根源，分析、研讨问题，从而解决问题。我们要做的工作，以下一一分解。4一、扫描：市场解读导读：站在宜春城市高度看宜阳，立足宜阳新区微观项目！二、洞悉：项目分析导读：用整体的眼光分析项目，用特色的价值诠释项目！三、精准：产品及客群定位导读：犀利剖析项目的优劣，精准的定位项目市场与客群！四、实效：营销策略导读：决战财富广场营销，用最实效的利器去攻克市场的法则！5一、扫描：市场解读?宏观市场解读?宜春楼市解读6（一）宏观市场解读(1)经济环境分析?国民生产总值2010年宜春市生产总值突破800亿元，达870亿元，比上年增长14.1%；财政总收入跨越百亿元，达107.9亿元，增长33.9%，其中，地方财政收入66.3亿元，增长39.1%；市本级财政总收入首次突破10亿元大关，财政总收入超10亿元的县（市、区）数量达到4个，占全省的五分之一.?产业发展三次产业结构比例调整为19.3：56.5：24.2，非农产业比重首次突破80%，尤其工业主导地位更为凸显。?人均可支配收入2010年宜春人口544.46万；人均GDP15979元;城镇居民人均可支配收入14333元，增长10.2%。2011年上半年，宜春市中心城区迁入人口5053人，新增开发区就业人口5457人，新增三产从业人员近6000人，城区总人口已突破48万，继续朝着达到或接近50万总人口的目标迈进。经济发展势头“向好”，消费水平和服务业发展迅速！7(2）政策环境?2011年4月29日，宜春市贯彻落实《商品房销售明码标价规定》所有房地产开发商、经销商必须将各自的商品房销售明码标价样式报同级物价部门核批，并将在房管局备案的商品房销售价格报同级物价部门备查。二三线城市即将限购，显然是政府发出的政策信号，未来楼市调控力度仍不放松。不可否认的是，上半年至今楼市调控虽卓有成效，但尚未完全达到预期目标。随着限购措施从一线城市扩大至二三线城市,未来50个城市出台限购政策，不同城市将明显分化，但宜春未来受政策影响有限。楼市理性发展，受政策影响有限，出现“大起大落”的机率小8(3)城市建设分析?宜阳新区：转型升级，城市扩张的主战场今年1-6月份，宜春中心城区新增了7个大中型家电、汽车专业店，宜春路、袁山东路等多条路段有50多家店面开业；续建了宜春国际五金家居商贸城等6个大型综合、批发（专业）市场及物流园；抓紧规划建设大型商业城，迎宾馆等星级酒店建设进展顺畅，部分已接近收尾，宜春市会展中心也即将投入使用，中心城区三产从业人员超过11万人，商贸人气持续上升。涉及“吃、住、行、游、购、娱”等35个项目的旅游产业招商项目库，跟进了17个中心城区旅游在建项目；引进了8个项目，总金额达30多亿元，其中亿元项目5个。到2015年，宜阳新区拟规划600亿元的重点项目建设，建成30万以上人口的新城区醇熟配套，七大新城城市交通畅通新城行政服务行政新城商贸金融商贸金融新城休闲旅游休闲旅游新城科学研发文化教育新城文化教育健康新城项目所在的宜阳新区将打造成一个商贸金融新城，全力推进五金商贸城、会展中心、大润发超市、汇金商贸广场和物流产业园等商业物流项目！——宜阳新区控制性详细规划9(4）宜春房地产市场分析2010年，宜春市商品房、商品住房备案面积360.09万m2，318万m2，同时分别增长5.9%、4.2%；商品房、商品住房备案套数各30160套、26755套，同比划分增长11.05%、11.34%。中心城区商品房、商品住房备案面积110.18万m2，92.94万m2，同时分别增长7.38%、-0.46%；商品房、商品住房备案套数各10194套、8682套，同比划分增长8.25%、3.98%。2011年商品住房销量下降压力增强，上涨压力仍然存在，供应结构调整的压力增强！为切实将宜春市房价控制在合理水平，经市政府同意，中心城区今年新建普通商品住房价格控制目标确定，即以2010年底普通商品住房价格（3533元／平方米）为基数，2011年新建普通商品住房价格增幅控制在城镇居民人均可支配收入增长比例以内。据了解，2007年—2010年宜春中心城区城镇居民人均可支配收入平均涨幅为11.9％。2011年上半年，中心城区新增楼盘74个，商品房面积63.88万平方米，其中住宅58.46万平方米；销售面积64.76万平方米、6105套，其中住房53.07万平方米、5059套。10?宜阳板块升温宜春市政建设提速，宜阳新区成为中心。随着“中心城区建设三年大会战”提速，宜阳新区周边市政配套日益完善，如今已成为热点，未来3-5年将是形成文化中心、艺术中心、休闲中心，?板块价差拉大，宜阳领涨其他板块。城市房地产的发展与行政有着密不可分的关系，市政府及行政单位的搬迁，将大大拉动该板块的发展。宜阳新区价格涨幅大大超过其他区域。?老城区改造火热宜春市2010年启动了众多旧城改造项目，随着老城区多层房源逐渐减少，2011年将引爆高层时代。老城区商业发展将有较大的突破。相比于周边城市新余和萍乡，宜春的商业稍显逊色，档次较低，随着众多旧城改造项目的启动，也将进一步活跃宜春的商业，提高城市形象，将宜春的商业提高一个档次。?袁州新城启动袁州区政府已于2010年搬迁到袁州新城，周边多个政府大楼正在新建，新城的基础设施配套也全部启动。受整个楼市大环境影响，宜春楼市表现更为理性，但得益于整个区域发展，刚性需求潜力大，未来楼市上行并无异议。11二、宜阳楼市解读(1）、宜阳楼市：借势而起行政中心北移，新城靓丽崛起宜阳新区——最耀眼的城市新地标未来核心城区，宜春政治、金融、商贸、信息中心。交通便捷畅达：辐射全市，几条大动脉交叉横贯公园星罗棋布：人民公园、高安广场等。宜春房地产投资热土12宜阳新区楼市“水涨船高”，领袖宜春！随着新行政中心北移，宜阳新区的房产具有较强增值空间。2011年，宜春新区将有近十个房地产新项目开工启动，迎来大盘时代，成为宜春房地产市场发展潜力最大的片区之一。?区域价值寸土寸金和商业优势。?土地资源的稀缺性日益凸显。目前可以招、拍、挂重新建设的地块很少，最近两年所出售的地块无论是数量还是面积都得到了严格控制。?项目均价较高。就宜春楼市而言，这几年都一直在增长，而宜阳新区的房产价格相对而言涨幅最大，并且沿着一个稳中有升的趋势发展。高均价在宜阳新区项目中表现得非常明显，可以说是各区域中的标杆。目前该区域内项目均价均在3500元/平方米以上，部分高端项目单价甚至已破5000元，在高端产品方面引领了宜春房产市场前沿。?区位优势加上土地资源的不可复制性，使得该区房产的保值升值性凸显，从而让置业者，无论是自住还是投资，都更有信心。13(2）宜阳新区区域楼盘分析：依袁山，生态、人文、运动主题的高尚住宅产品受追捧该区内不但拥有非常完善的宜人华府、都市春天等老楼盘小区，而且还有翰林世家、地中海风情、上东国际、翡翠城和馨园等在售在建的楼盘。选取片区内最靠近项目的楼盘，做比较分析：楼盘名称楼盘卖点主力户型发展商销售价格宜春首个“竹文化”主题紫竹庭院90-105m2精致三房九江市安居（集团）3900园林、港式庭院风格、有限公司宜春分公司元/m2再现都市幽雅院落生活春市六建房地产开发4390名爵豪苑10万平米书香大宅81㎡到122㎡之间有限公司元/m2套房以80㎡到120江西人和置业房地产3690金鼎小镇生态、人文社区㎡之间，多为小户型开发有限公司元/m2，少数为60㎡优越地段、稀缺房源、4400南氏翰林宜春南氏房地产开发醇美园林、卓越建筑、40-90㎡元/m2世家有限公司传承保值、实力开发商紧临袁山、毗邻宜春中宜春三陆康实业有限5200公园1号学、新城市中央景观生主力户型40-128m2公司元/m2活14商业时代，大体量集中迸发！宜春积极推进工业化、城市化、产业化进程，经济建设得到了空前的发展，商业地产开发建设如火如荼，作为房地产发展的新生力量，也得到了突飞猛进的发展，大型商业广场、商业街和专业市场纷纷登台亮相，各领风骚。在楼市调控和通货膨胀的影响下，受投资渠道窄的限制，店铺成为投资者追捧的“香馍馍”。宜春国际商贸城、广汇国家家居城、汇金广场等商业项目如火如荼的建设，引擎宜春城市商业的发展。项目所在片区，相对环行政中心板块位置较偏，但由于靠近新、老城区，交通便利，配套日益齐全，商业氛围已初具规模，是宜春工薪阶层较为理想的居住地。随着新城区的迁移，宜阳新区得以开发，板块中开发的楼盘数量多，楼盘密集，容积率高。楼房的刚性需求市场大，于是楼盘得以大量开发，居住空间范围也随之缩小，但周边商业价值与日俱增。15二、洞悉：项目分析?项目基本情况?项目地块现状?项目区位?项目周边?地块SWTO分析?项目宗地分析结论161、项目基本情况：项目总平面图172、地块和周边现状18193、项目区位气象局地块区位：本案汽车北站项目地块位于宜春大道（100米宽）东，汽车北站旁，紧临公交公司气象局。公路运输依托便捷的交通，一面连接宜管理局春市中心新老城区，另一方面汽车服务广场衔接通往周边县市的重要交通公安局枢纽地。迎宾公园国税局地方法都市春院天地方税务局204、项目周周边多为商贸边市场、安置房、政府机关等，目前规划配套有待提高，未来发展可期。本案　倚靠宜春国际贸易城：70万m2商贸航母，宜春首席掘金旺铺打造具有复合开发、综合商贸、休闲购物、时尚生活的国际化商贸城，建成后将成为宜春乃至赣西气势最宏伟、最具特色