富安花园商业部分定位报告上海鼎原鼎策房地产营销策划机构2011年5月1宏观经济在研究威海城市及经济开发区经在研究威海城市及经济开发区经房地产市场济发展基础上，通过对于威海商济发展基础上，通过对于威海商及经区情况业市场及各商业业态市场调研，业市场及各商业业态市场调研，提出富安花园商业部分可行性方提出富安花园商业部分可行性方案及商业定位建议案及商业定位建议商业环境项目定位建议2宏观经济1.威海城市概况2.近年城市经济发展3城市概况威海市位于山东半岛东端，地处北纬36°41′～37°35′，东经121°11′～122°42′。北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里，总面积5，698平方公里，其中市区面积731平方公里。海岸线长985.9公里。辖荣成、文登、乳山3市和环翠区，有威海火炬高新技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海工业新区（3个开发区管理委员会是市政府派出机构）3区，共50个镇、18个街道办事处、2,536个村民委员会、339个居民委员会。威海市海、陆、空交通方便，尤其是海上交通，历来是中国南北各省贸易和山东省对外通商的重要口岸。威海港是对外开放港口，可与世界许多国家和地区的港口直接通航，是沿海连结内地的重要纽带。4城市总体规划方向威海市是首批国家环境模范城市，全国第一个环境保护模范城市群，中国人居环境范例城市，全球改善人居环境最佳范例城市，成为世界上最适合人类居住的范例城市之一。2003年，联合国人居署授予威海市政府“联合国人居奖”。2005年，威海市对市域5,698平方公里的土地进行整体规划控制，在保护整体性和层次性的基础上，充分利用资源优势，建设组合型城市群，构筑城乡发展百年格局。按照“中心积聚，轴线拓展”的原则，逐步形成以中心城市为依托，以重要交通线路、经济走廊为发展主轴的城镇空间发展格局。对基本建设用地、旅游景区用地、山体水体保护用地、农业用地四种不同类型的用地进行宏观界定，对中心城、次中心城、中心镇统筹规划，整合生产要素，完善基础设施，园区互补配套，进一步研究全市土地容量和环境容量，确定了合理的建5设标准。城市人口增长威海市07-10年户籍人口对比分析年份2007200820092010户籍人口（万251.06252.23252.97253.61人）2010年末全市户籍总人口253.61万人，比上年末增加6358人，其中非农业人口为129.96万人，占总人口的51.2%；农业人口123.65万人，占总人口的48.8%。威海市户籍人口增长缓慢，自然增长连续12年保持负增长。　2010年威海市人口总数在山东省各地级城市中6排名十五。城市GDP增长情况2010山东省各市GDP排名1青岛5666.19亿元9泰安2000.00亿元2烟台4358.46亿元10威海1944.70亿元3济南3910.80亿元11德州1700.00亿元4潍坊3090.92亿元12滨州1560.00亿元5淄博2866.75亿元13聊城1500.00亿元6济宁2550.00亿元14枣庄1390.00亿元7临沂2400.00亿元15菏泽1145.00亿元8东营2359.94亿元16日照1030.00亿元威海市07-10年GDP对比分析17莱芜540.00亿元年份2007200820092010GDP（亿1583.451780.351969.361944.7元）初步核算，2010年全市实现生产总值1944.7亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%。　单从数字上看，威海的GDP出现负增长。近年增长速度较为平缓。在山东省地级市中排名第十。7城市人均GDP威海市07-10年人均GDP对比分析年份2007200820092010人均63226635197004776779GDP（元）按户籍人口计算，2010年全市人均生产总值达到76778元，增长12.4%。　人均生产总值整体随着GDP平稳较快的增长。2010年威海市人均生产总值在山东省地级市中仅次于东营和青岛。8威海市三大产业结构威海市07-10年三产业结构对比分析年份2007200820092010第一产业8.07%7.43%6.92%7.92%第二产业61.78%61.14%60.56%55.89%第三产业30.15%31.43%32.52%36.19%产业结构不断优化，2010年第一产业增加值153.94亿元，增长1.3%；第二产业增加1087.03亿元，增长11.4%；第三产业增加值703.73亿元，增长17.7%。　三次产业结构由上年的7.87:57.75:34.38优化为7.92:55.89:36.19，第三产业9增加值所占比重提高了1.8个百分点。社会消费品零售总额威海市07-10年零售总额对比分析年份2007200820092010社会消费品零售总额（亿392.63483.62575.99638.99元）2010年实现社会消费品零售总额683.99亿元，比上年增长18.6%。城镇实现零售额494.68亿元，增长18.9%；乡村实现零售额189.31亿元，增长17.9%。从行业分类看，批发、零售、住宿和餐饮四大行业全面兴旺。批发和零售业实现零售额623.52亿元，增长18.7%；住宿和餐饮业实现零售额60.46亿元，增长18.4%。从商品类别看，其中粮油食品饮料烟酒类增长28.4%，服装鞋帽针纺织品类增长27.6%，金银珠宝类增长33.8%，体育娱乐用品类增长2.7%，文化办公用品类增25.5%，汽车类增长32.7%，石油及制品类增长6.6%。10人均可支配收入和消费性支出威海市07-10年人均可支配收入和消费性支出对比分析年份2007200820092010人均可支配收入16285185372011722235（元）人均消费性支出12007135211444215339（元）　2010年,城市居民人均可支配收入22235元，增长10.5%，在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长12.1%，经营净收入增长22.7%，财产性收入增长85.1%；城镇居民人均消费性支出15339元，增长6.2%；11固定资产投资威海市07-10年房地产投资总额对比分析年份2007200820092010房地产投资总额（亿94.8150.22209.51269.8元）2010年完成固定资产投资1168.18亿元，比上年增长18.7%。三次产业投资均保持较快增长，第一产业投资增长9.6%，第二产业投资增长12.2%，第三产业投资增长23.8%。投资结构优化，三次产业投资比重由上年的2.9：42.6：54.5优化为3：38：59，第三产业投资比重提高了4.5个百分点。12威海旅游产业发展情况威海市07-10年旅游发展对比分析年份2007200820092010共接待海内外游客（万人1384.691614.791870.92149.26次）旅游总收入（亿元）130.69158.82188.57220旅游业稳步发展。2010年共接待海内外游客2149.26万人次，旅游总收入220亿元，分别增长14.9%和16.7%，其中国内游客2112万人次，旅游收入207.3亿元，分别增长14.9%和16.7%；国外游客37.26万人次，旅游外汇收入19151万美元，分别增长15.5%和19.1%。　威海旅游业的发展使更多的旅游者汇集威海，他们在威海的消费拉动了当地零售业及服务业的发展，成为带动城市经济的重要因素。旅游的发展带动酒店业的发展，随着国内游客13生活水平的提高及对更高生活品质的追求，另有国外游客的消费观念，威海五星级酒店的需求和市场空间巨大。房地产市场1.威海房地产市场2.经区区域市场情况14威海房地产市场回顾1990年前，威海市房地产业基本空白，商品房建设未纳入固定资产投资统计中。1990年—1994年是威海市房地产业起步和成长阶段。1995年—1997年，威海市房地产业调整时期。这一阶段，我国的国民经济进入了调整时期和相对平稳发展时期。威海市的房地产开发业在国家宏观调控政策下投资额逐步回落。1998年—2004年，是威海市房地产业回升增长新发展的阶段，有房地产开发公司280多家。2005年至今，是威海是房地产市场迅速发展阶段，开发企业达到400余家。由于广泛吸收了发达城市建筑、绿化设计和施工理念，开发楼盘的品质不断提高，物业服务理念逐渐深入人心。此阶段威海的商品房价格有了较大幅度的提升，市区商品住宅均价从.3500元/㎡，迅速达到5000元/㎡以上.海景房销价格更是达到10000元/㎡以上。15威海市商品房市场分析威海房地产业呈现持续、快速发展的态势，其投资规模呈持续增长态势2005-2010年市区房地产开发投资年均增长34％；房地产业投资在市区GDP中的比重稳定在10％以上。不但改善了城市居住条件，提高了城市环境质量同时还促进了对外开放和经济社会发展，成为新的经济增长点，对经济的贡献率不断提高。162005-2009年威海市商品房供需情况分析2005年至2009年，威海市商品房开发建设总量一直保持良好的增长势头，房屋竣工面积不断增大，2009年房屋竣工面积达到2005年的两倍。与此同时，商品房销售面积也在稳定上升，甚至2007年至2009年三年销售面积大过了竣工面积，房地产市场一片欣欣向荣的的景象。172007-2010年3月市区商品住宅成交量分析威海市区2007年1月至2010年3月商品住宅成交量走势呈长期稳步增长的趋势，交易比较平稳，除每年淡季的正常波动之外，无大的连续数月交易波动区间。威海市区2007年1月至2010年3月商品住