龙光·阳光海岸阶段提案黑弧奥美第六事业部2011.04透过现象的迷雾南宁3月1日实施限购令，未来楼市如何发展？山海湖·观邸5月起大批问世，怎么才能脱颖而出！阳光海岸的高端产品，需要得到更多客户的认可！新推出的投资新品产品概念，怎么寻找更多的共鸣！······目录一、鉴己二、鉴势三、刨根四、优术一、鉴己高端产品建树市场1、2011年3月19日山海湖“艺墅”独栋开盘，为配合独栋产品的开盘展了宋韶光新生风水居家讲座和宝马迷你专场车展活动；2、期间在南宁晚报、南国早报、网络等作为主要媒体；3、当时主诉求为“港口在此，世界在此”，产生了一定影响。投资诉求收效颇丰1、2011年4月16日山海湖“艺墅”叠墅开盘，同期参加了南宁房博会展出；2、媒介为南宁晚报、南国早报、龙光会、户外等；3、在“港口在此，世界在此”的诉求下以“赶潮去”为主推广语做了投资概念的投放。联盟价值新品上市1、2011年4月22、23日召开了D组团湖海高层的投资新品发布会，并于23日举办了爱马仕奢尚之夜活动；2、同期防城港龙光·阳光海岸参加了南宁防城港房博会展出。步步为赢的背后1、“艺墅”产品入市得到市场的回应，收获了客户的价值认同；2、产品推广非常密集，诉求在市场上站立不稳就要强推新概念，造成效果持续力衰竭；3、单类产品收获效果，但是并未形成组合拳，进而获得深远的品牌影响力，尤其在项目销售向外拓展时，诉求力表现疲软。做出了效果但影响力却没有发挥到最大！二、鉴势南宁“限购令”·限购令实施时间：2011年3月1日——2012年2月29日·限购令实施目的：抑制投资型客户购房，避免房价增长过快。客套户本地客户非本地客户数不限购，但须提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。1.如其他城市已有一套住房，且为一次性付款，本南宁市第1套不限购，首付总房款30%市为第一套住房，首付总房款30%2.如其他城市已有一套住房，为银行按揭，本市为第一套住房，首付总房款60%不限购南宁市第2套1.如第一套为一次性付款，首付总房款30%2.如第一套为银行按揭，首付总房款60%限购客户，无购买资格南宁市第3套限购客户，无购买资格注：以上“套数”为“本市房产套数”限购令以来南宁楼市变化如下：1、活动频频，扩大楼盘影响：盛天果岭举行“7080”嘉年华活动。旧照片、漫画书、超级玛丽游戏机、弹弓等烙着时代印记的物品，让很多70后、80后购房者引起共鸣；山渐青举2011款奥迪A8L品鉴活动等；2、亮点不再“压轴”精彩提前呈现：从以往“先次后好”的开发步骤，一些“楼王”早早就在市场亮相；3、外来人被限本地刚需成主角4、限购实行一个月以来，南宁房价3月份底南宁楼市数据：趋于稳定，涨幅仅2.5%南宁楼市：价格暂未松动，优惠逐渐增多，竞争越发激烈！！！7—8亿营销任务1、5月份D组团的大批推货。2、6月份D组团高层+别墅类产品，继续铺货。3、销售拓展省内省外，确保完成年度销售目标。面对高额的销售目标，骤然转变的南宁市场，省内省外更多的客户我们需要如何突破重围？三、刨根优势投资大势2004年销售额增长率2009年销售额增长率18.4%1、2002—2008年，由于一线8.4%城市的房产价格攀升迅猛，全国GDP稳步上升，更多的投资17%性房地产行为朝武汉、成都等4.3%二线主力城市转移；16.7%5.1%2、2008年全球性金融危机爆20.1%发，一、二线城市受到重创，10.3%房地产行业也经历了前所未有的寒冬季节；优势投资大势3、随着全区经济转暖，2009年房地产因刚性需要和投资热情在一次点燃全国各地，普通市民在经历了全球经济危机之后，萌生了大量增值保值的需求，房产投资首当其冲，三线城市升值迅猛；4、为保持全国经济的稳步发展，防止房地产导致经济泡沫化及加剧，中央政府于2010年逐步推出房地产调控办法，投资需求安全，进入前景好的四线城市。高房价、楼市泡沫论、“国八条”、限购令······投资四线城市楼市时代已经到来对接东盟的门户优势的港口城市价值斐然1、鹿特丹(Rotterdam)是荷兰第二大城市，世界最大的港口，位于欧洲莱茵河与马斯河汇合处。特丹位于荷兰的南荷兰省，NieuweMaas河畔。它原本是鹿特河附近的渔村，在历史上几经兴衰，目前是欧洲最大的海港，直到近年来甚至曾是世界上最大的海港。2、马赛(Marseille)是法国的第二大城市和最大海港，也是地中海最大的商业港口，还是全世界小资们向往之地普罗旺斯的首府。年货运量1亿吨，为法国对外贸易最大门户。3、上海（MunicipalityofShanghai），中国大陆第一大城市，是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。拥有最大的工业基地，中国最大的外贸港口。从以上三个世界著名港口城市的发展进程来看，不难看出港口已成为现代交通综合运输链的重要节点,正在成为开放带动型区域经济竞争优势的重要来源之一。防城港作为中国西部地区第一大港，为西南诸省市走向东南亚和世界各地提供了最便捷的出海通道。不仅兼具港口的普遍价值还具有在中国市场环境大背景下的重要战略地位，即：大西南对外开放和经济发展的重要门户城市。港口价值已然开启而近年来，政府频繁加大对防城港的投入和建设，政策利好：1.防城港拟用两年建成北部湾首个产值超500亿园区2.宝钢湛江、武钢防城港项目明朗3.2011年防城港市国际龙舟节活动方案敲定4.沿海高铁防城港段建设······出于投资安全的需要和投资导向的变革加之优越的地理位置和政府的大力支持防城港成为投资选择的宝地优势品牌导引1、具有龙光优势品牌。龙光品牌早在广西各地布局，品牌价值已经广为人知。2、在防城港，市场从产品的品质认同上升到了项目品牌认同，阳光海岸代表着优势生活地位。优势景观价值1、在山河湖海的居住价值体系中，项目占据了湖海双景价值。2、在优势景观价值认同上，湖海的高居住价值，不可否认。优势产品占位1、独栋产品，在市场的领导地位不可替代。2、独栋产品代来的价值影响，是大盘竞争中不可或缺的价值引导利器。优势生活享受1、大城、大园林、大配套，造就大享受。2、大品牌，好品质，优质亲湖海居住文化，带来的生活荣耀。3、高端住宅，创新户型，带来的全新居住体验。优势竞争地位1、最大的威胁来至于金海湾。2、景观优势大于金海湾，但是金海湾的区位优势大于本案。3、金海湾是最大的价值来源于城市之上的生活价值，而阳光海岸兼顾了自然、生活、城市，而且居住舒适度远远超过金海湾。北部湾最好的城市、最好的生活价值、最好的品牌物业、最高度的产品、最好的城市自然景观……阳光海岸已然是最具投资价值的港口城市物业既然具有优越的投资价值我们的策略核心:涨潮了一、二线城市投资门槛高风险大，资金转移；三线城市饱受限购令困惑；防城港以其优越的城投资涨潮市发展潜力和政策倾斜赢得投资房价涨潮价格从洼地随着投资注入，城市发展，经济贸易体系转变逐步提升城市影响力政府的大力投入，高铁的修建—完善城市交通体系，连通东盟和中国内腹地的西部第一大港口日趋成熟生活影响力经济发展，宝钢湛江、武钢等知名企业的注入带来人口的增长，城市体系的完善品牌影响力龙光集团旗下优质项目联动带来品牌的提升，龙光集团品牌核心的深度灌输四、优术纵观阳光海岸项目的产品线，高端产品——山海湖·独栋、山海湖·叠墅承载着树立价值标杆的重担，而考虑到龙光集团拥有近20年的全国布局，精耕细作了许多知名楼盘，因此我们建议：采用走出去引进来的方式，吸引珠三角和西南地区的投资客。另外，山海湖·观邸承载着完成年度销售额和防城港和南宁及周边省内市场的占有，那么防城港本地和南宁及周边省内客户也是我们重点推广的对象。面对省内客户（重点是防城港和南宁）2011年3-6月营销节点4.30山海湖观邸开盘营销节点4.16山海湖叠墅开盘5中旬山海湖观邸开盘6中下旬山海湖观邸和洋房开盘3.19山海湖独栋开盘时间轴3月19日4月30日5月30日6月30日南宁报纸硬广南宁报纸硬广南宁报纸硬广南宁报纸硬广广告作业网络网络南宁报纸软文南宁报纸软文爱马仕专场活动短信现场包装现场包装防城港房博会广播广播南宁房博会主题活动主题活动短信网络网络短信短信户外户外时间节点：2010年5-6月策略核心：通过城市变化，带出项目企业使命感阶段目标：树立阳关海岸防城港标杆的形象，促使阳光海岸成为客户购买防城港区域楼盘的第一选择阶段主题：品牌作业：报纸、现场包装、广播、主题活动、网络、短信、户外等。面对省外客户（重点珠三角和西南地区）2011年3-6月营销节点4.30山海湖观邸开盘营销节点4.16山海湖叠墅开盘5中旬山海湖观邸开盘6中下旬山海湖观邸和洋房开盘3.19山海湖独栋开盘时间轴3月19日4月30日5月30日6月30日龙光会特刊、专题宣传广州、深圳、佛山、成都巡展广告作业机场杂志龙光会特刊、专题宣传网络机场杂志网络时间节点：2010年5-6月策略核心：潮涨到防城港了阶段目标：借助龙光集团近20年的全国布局，通过龙光会内部的传播让客户对防城港投资价值具有全新的认知，对阳光海岸项目投资价值充分认可！阶段主题：品牌作业：巡展、特刊、专题报道、杂志（机场）、网络且思且行在本阶段，我们围绕策略核心“涨潮了”，针对省内、省外市场，充分挖掘目标客户，坚定客户对防城港价格洼地和发展趋势的认同，建立起阳光海岸项目防城港最具投资价值的港口大盘的市场形象，激发客户的投资购买热情。Thankyou