凯凯旋城旋城项项目目总总体体营销营销策略策略报报告告领航武汉主流房地产服务商—2011年7月29日目录：一、政策环境二、市场现状三、项目定位四、营销计划五、推广思路六、工作支持一、政策环境新版”国八条”出炉楼市政策调控全国商品房明码标价专项检查武汉一房一价细则实施金融政策从严央行年内6次上调存款准备金利率新一轮房地产贷款压力测试中央分配保障性住房任务重点建设保障房武汉保障房申请出新规武汉公共租赁房出新规颁布拆迁新规房屋拆迁评估按市场价严查强征强拆违规用地实行一把手问责制调整土地政策《土地管理法》启动修改完善土地出让模式区域政策影响：江夏作为武汉的远城区，在政策影响方面，与主城区同步，根据区域房地产市场考察发现，在售楼盘均严格执行武汉市出台的“一房一价”要求，同时在信贷政策执行方面，与武汉无异，以家庭为单位，二套房首付按60%执行，三套房无法购买，部分项目首套房首付比例上调至40%，由此可以看出，上半年出台的相关政策，对江夏房地产市场同样存在限购影响。政策预期：上半年政策频出，调控力度日趋从严，收效呈现。预测下半年调控方向主要体现在以下几个方面：1、土地供给：控制土地供给量，调整土地供给方式，限制开发形态及成本。2、楼市政策：严格控制销售价格，限制购房者购房资格。3、金融信贷：信贷投放进一步收紧，利息与存款准备金进一步调整。4、行政职能：房地产开发各环节审批进一步限制2010年7月-2011年6月武汉市商品房量价走势图（套）（元/平方米）120009000777577907928755180001000066866951706171836898661865306779700080006000500060004000400030002000200010006021545999018530101359539761636347151427354676504007月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月（套）江夏区量价走势图（元/平方米）16007000140053915344600052186032120047955834500043575324440010005120400032898003618300060020004002001000353449107490198993515083901122586872352007月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月1、2011年上半年武汉房地产市场价格持续走高，但销售量较去年下半年大幅下滑。目前尚处在稳步回升期；2、上半年武汉楼市不乏开盘当日“日光”项目，主要集中为受政策影响较小的非限购、低价、性价比较高等几种类型项目。3、中心城区价格依然坚挺，并未有大幅的优惠及降价销售，环线及环线外项目，优惠幅度有所加大。4、江夏区（大区域）2011年上半年价格波动显著，销售量随着价格的波动增减，区域市场尚处于调整期。总结：7月，住建部急查二三线城市楼市，将起草新限购名单。表明政策面未有缓和趋势，上半年调控效果仍与政府预期存在差距，在成交价格日趋走高的情况下，成交量持续萎缩，开发商仍然未有大幅松动，导致下半年政策仍有从严的趋势。预期可能：1、通过行政手段干预、金融手段限制、财政税收调整等方面深化抑制房价；2、保障中低阶层居住条件，稳定正常居住购买需求，抑制投资购买势头回升；3、价格趋于高位后，在销量无法有效支持的情况下，将匀速回落；导致下半年或有销量爆发的可能，但属于刚需积累。4、中心城区价格将在均值上下波动，环线周边价格将伴随着折扣的加大，有所下降，以此换取销量。二、市场现状1、区域位置：武昌大道文化路阳光大道武咸公路江夏大道区域市场现状：江夏区纸坊街目前常住人口接近20万，原来是纸坊镇，长期以来都是一个相对独立的行政区域和生活据点。规划布局以及城市化过程已经进行相当长时间，在城市建设方面也积累相当多底蕴，基本上具备城市副中心功能条件，成为了武汉市南部区域的卫星城。由于武咸城际铁路途径纸坊，因此目前纸坊区域内，大型房地产开发项目向城区南部聚集，开发形态已由初期的多层，逐渐升级为高层复合型社区形态，并逐渐为区域内居民所接受。目前连接江夏与武汉主城区的交通道路主要集中在三个方向，四条主干道，随着城市基础建设的进一步完善，已逐步吸引武汉南部居民前来投资购房。目前区域内，存在大量空置房，多集中于5年前开发的多层住宅社区。坊纸板块房地产市场核心优势：1、板块与城区距离较近2、区域内道路建设完善3、已形成区域内、区域外公交线路的完备性4、地势平坦且周边土地储备较多5、板块与城区之间空地开发速度较快6、配套设施基本匹配7、区域房价总体呈上升趋势8、区域空气环境和自然景观较好9、未来重大投资项目众多10、娱乐旅游休闲前景十分巨大区域楼盘分布：南湖街道口鲁巷江夏区政府江郡华府80万方城市综合体谭鑫培公园本案博雅豪庭南郡帝苑鸿发世纪城中央大街尚城新界中建龙城近期销售房源占地面积建筑面积容积项目项目基本情况促销和推广动态（亩）（㎡）率房源均价小高层、27层高三期剩余房源、4900元/江郡华府1482240002.28高层90㎡户型层商铺销售中。㎡两房、三房均有3栋22层、1栋4300元/博雅豪庭48800003.6，但房源较少，高层89-120㎡24层㎡目前尾盘无折扣1栋29层、8栋开盘后期，看房5、6、7号楼4500元/南郡帝苑551400004.0433层高层团享受额外5000两房、三房㎡目前商铺享受54、5号楼两房4500元/鸿发世纪城1804600003.4一期五栋高层万优惠，住宅享、三房㎡受付款优惠。7-25多层、小高层3800元/中建龙城1171631522.1750-100㎡房源、高层㎡1栋22F、1栋两房276套、商3950元/中央大街541258043.49三号楼开盘销售25F、2栋30F铺22套㎡四栋楼439户，三栋17层一栋25预期八月中旬开4200元/尚城新界32550442.57两房、三房\、层盘，100抵10000㎡LOFT竞争楼盘分析：1、江郡华府—关键词：规模大、水景住宅、复合型社区项目地址：江夏文化路谭鑫培公园旁（区政府对面）总建筑面积：224000平方米总户数：2000户，当期600户物业类别：复合型住宅社区建筑类别：小高层、高层、少量别墅楼层状况：27层高层容积率：2.28绿化率：36%项目点评：车位：1000个1.江夏新区政务中心地段，良好生态景观均价：6月成交5套，成交均价4885.33元/㎡2.社区规模较大，属于混合型社区在售房源：高层剩余尾盘，商铺清售。3.面向区域内看重宜居偏好、社区纯熟氛围的购房者4.凭珍贵的景观资源和政务腹地成为择居首选5.北面地块有待后续开发2、博雅豪庭—关键词：公园住宅、高层社区项目地址：世纪大道谭鑫培公园对面（新财政局后面）总建筑面积：80000平方米总户数：788户物业类别：纯高层住宅建筑类别：高层2梯4户2梯3户容积率：3.6绿化率：35.6%车位：300个均价：3月份销售40套，销售均价3342元/㎡，目前21楼剩余房源表价4738元/㎡。项目点评：1.现代居住社区在售房源：99-128平米房源2.面向区域内看重性价比的购房者3.项目外围景观资源丰富，比邻城市主干道，交通便捷4.10月交房，尾盘销售。3、南郡帝苑—关键词：本土实力开发商、高层社区、公园景观项目地址：文化路与北华街交汇处（江夏区法院背后）总建筑面积：140000平方米总户数：1470户物业类别：纯高层住宅建筑类别：2梯4户2梯3户容积率：4.04绿化率：40%车位：615个均价：6月份销售38套，销售均价4489元/㎡项目点评：在售房源：89-133平米房源1.本土开发商，多年开发经验2.纯高层住宅，围合式社区3.外围景观资源较好，地处区域发展新方向4.面对区域内实力型改善客户4、鸿发世纪城—关键词：大规模项目、复合型社区、高层住宅、公园景观项目地址：江夏大道与沙羡街交汇处（世纪广场旁）建筑面积：460000㎡总户数：3554户物业类别：普通住宅建筑类别：板塔结合、高层楼层状况：22-32层高层容积率：3.4绿化率：37%车位：1062个左右均价：5月份销售59套，销售均价4172元/㎡项目点评：在售房源：4#、5#楼，99-160平方米，240平米复1.区域内超大规模开发项目式2.纯高层住宅，复合式社区3.外围景观资源较好，地处区域发展新方向4.面对区域内实力型改善客户5、中央大街—关键词：商业地产、投资型住宅项目地址：江夏大道128号附1号（903公交总站旁）建筑面积：125692㎡总户数：952户物业类别：商业混合住宅建筑类别：板塔结合、高层、商业楼层状况：22-32层高层容积率：3.6绿化率：38%车位：500个左右项目点评：均价：3号楼本月开盘，销售均价3950元/㎡1.区域南部大型商业地产2.打造区域内商业新核心在售房源：88-130㎡3.面对区域内外投资型客户6、尚城新界—关键词：LOFT公寓、投资型住宅项目地址：江夏武昌大道与熊廷弼街交汇处(体育馆旁)建筑面积：55044㎡总户数：439户物业类别：普通住宅建筑类别：板楼、高层楼层状况：三栋17层（1、2、3）和一栋25层（4号楼）及商业群楼容积率：2.57绿化率：36%车位：地面108，地下226项目点评：均价：8月中旬开盘，均价预期4200元/㎡1.区域内创新LOFT住宅2.高端居住社区在售房源主推户型为83㎡、124㎡、LOFT两房3.面对区域内外居住型、投资型客户总结：?纸坊区域房地产发展，主要集中为两个方向，向北与武昌南部连接；向南，挖掘城际铁路发展潜力，因此区域房地产建设多集中为以上两个方向。?本项