御景国际2011年度营销推广计划杭州杰盟地产2011年2月项目急需解决的问题客户少，认购少问题分析太好安也不好，治环境不路差，差，道地段周期太长，推广力度不够，方式单一道本项目客户不了解甚至不知客户资料情况掌握不足，推广的针对性不够强较慢进度工程有效展现目品质尚未（房），项没有样板区双方沟通不够顺畅市场竞，协同执行争激励工作还不到，新盘位增多，促销手段趋同楼市调控影响如何破冰？破冰三板斧一板斧：树形象，做样板，强化品质二板斧：搞活动，聚人气，多管齐下三板斧：巧推盘，善销控，刺激购买?需要重新审视市场精准营销?需要重新认识客户有效推广?需要重新项目定位【市场研判】近期全国楼市政策?1、国土部：今年继续推进“小产权房”问题清理。?2、“新拆迁条例”开始施行，行政强拆退出历史。?3、楼市限购令扩至二三线城市。?4、央行银监会达共识，今年信贷调控收紧。?5、新“国八条”出台，二套房首付提高到六成。【主要内容】：强化地方政府责任；加大保障性住房建设力度；完善相关税收政策；强化差别化住房信贷政策；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求，限购房产。?6、个人住房转让营业税征收新政出台，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。云南楼市政策?1月20日云南省楼市新政《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》出台。?（五）严格二套房信贷管理。（1）对已还清原住房贷款、购买自住改善型二套房的，享受首次贷款优惠政策，贷款首付款比例不得低于40%；对未还清原住房贷款且不能提供自住改善型二套房有效证明的，按二套房贷政策执行。（2）云南省对改善型住房的界定标准：首次购房面积小于90平方米，二次购房面积在144平方米以内的。?（七）加强商品房转让管理。对已办理预售备案登记、但未办理房屋所有权登记手续的购买人，不得转让其商品房。?（八）加强商品房预售监管。1、已取得预售许可证的房地产开发企业，必须在规定时间内一次性公开所有房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。2、严格执行商品房预售资金监管制度，预售资金必须专户存储，并确保全部用于所预售的商品房项目，不得挪作他用。政策分析?1、政府加大保障性住房投入，市场购房需求将进一步分层，低收入者或者部分机关事业单位人员将会分流。?2、云南新政规定期房不得转让，个人住房5年内转让将全额征收营业税，这将遏制短线炒房的投机行为，而对于自住性需求无影响，同时将使部分客户对二手房的购房需求转移到一手房上来。?3、限购令等政策的推进将使更多开发商转战三四线城市，市场竞争将进一步加大，同时市场观望情绪或将抬头。?4、云南二套改善房新政将有利于中小户型的销售，尤其是销售价格偏低的中小户型。?5、商品房预售管理办法将对项目销控和调价带来一定的限制，需要更加慎重进行推盘销售策略。个旧社会经济概况?2010年，全市完成工业总产值285.69亿元，增长9.1%；规模以上工业实现主营业务收入219.3亿元，同比增长20.9%。?2010年，全社会固定资产投资完成62亿元，创历史新高，同比增长34.6％；其中房地产投资完成8.0亿元，增长33.1％。?2010年，全市城乡居民储蓄存款余额为103.8亿元，比上年同期的87.48亿元增长18.7%；?2010年，社会消费品零售总额首次突破30亿元大关，同比增长19.6%，仍居红河州之首。?2010年，全市城镇居民人均可支配收入14109元，增长10.5%；人均消费支出9405元，下降8.1%。农民人均纯收入6080元，增长14.0%；人均消费支出4384元，增长6.3%。小结：2010年个旧全市经济发展形势依然良好。个旧房地产市场概况年份房产投住宅开发住宅竣工当年未竣年度房屋交易情况全市房产公司资总额面积面积工面积2008年7亿元53.31万㎡34.19万18.4万㎡交易总建筑面积22.18万㎡，总新增6家，共㎡交易量1742套，其中新建住房计67家510套，二手房1232套2009年6亿元68.74万㎡47万㎡21.74万㎡交易建筑面积41.99万㎡，总交新增14家，易量4246套，其中新建住房共计81家1429户，二手房1128户2010年1-11月份，完成房地产开发投资总额8亿元，全年预售住宅面积644493㎡，预售住宅5976套，市区商品房预售项目达15个。2010年1—9月，房地产开发业完成投资6.2亿元，商品房仍然供销两旺；房地产施工面积为249.6万平方米，同比增长1.1倍，商品房销售面积42.9万平方米，同比增长2.9倍，其中住宅期房销售面积40.0万平方米，同比增长3.0倍；商品房销售额13.1亿元，同比增长3.9倍，其中住宅期房销售额11.0亿元，同比增长3.9倍；商品住宅期房平均销售价格2759元/平方米，比2009年2228元/平方米增长23.8％。（注：以上信息来源于个旧市统计局网站，2010年度数据信息不全。）小结：近三年来个旧房地产进入快速发展期，供销两旺。2010年商品预售项目一览表2011年商品预售项目一览表（截止1月）“应该说，2010年12月较10月的房价出现了一些回落。与一线城市万余元的均价相比，云南的房价处在相对合理的范围内，昆明、大理、个旧、丽江、昭通、楚雄、曲靖、景洪等城市，除了昆明、大理房价阶段性涨幅偏高以外，其他城市的房价基本稳定。”——云南省住建厅厅长罗应光小结：2011年同期预售证领取项目较2010年少，说明各项目对楼市形势判断相对谨慎，预计两会后将会有新的变化。建设厅厅长的表态，将有利于个旧楼市今年继续处于相对宽松的政策环境。序号项目时间1金水湖畔建设工程规划许可证公示[2011-2-11]2阳光丽景项目选址意见书公示[2011-1-18]3天成佳园建设工程规划许可证公示[2011-1-17]个旧4云锡水榭嘉园建设用地规划许可证公示[2010-10-22]5新景家园三期1建设工程规划许可证公示[2010-8-31]20106金湖佳园总图及规划设计条件变更[2010-8-5]7园路之韵建设用地规划许可证公示[2010-7-30]年度8怡人仙景建设用地规划许可证公示[2010-7-30]9金湖花园项目选址意见书公示[2010-7-23]公示10福景苑项目选址意见书公示[2010-7-8]的房11宝丰苑二期项目选址意见书公示[2010-7-8]12隆泉明都项目选址意见书公示[2010-7-8]地产13鑫锦苑住宅小区项目选址意见书公示[2010-7-7]14新景家园二期1号楼建设工程规划许可证公示[2010-7-5]项目15红河商业中心建设工程规划许可证公示[2010-7-5]16云锡.金湖明珠建设用地规划许可证公示[2010-5-25]17锦绣花园项目选址意见书公示[2010-4-19]18盛世佳园建设用地规划许可证公示[2010-4-14]20鑫欣.碧翠园建设用地规划许可证公示[2010-3-16]21景秀文华建设工程规划许可证公示[2010-3-12]22家乐园建设工程规划许可证公示[2010-3-12]序项目性质面积18号约201金水湖畔住宅万212阳光丽景住宅148803天成佳园商住608424云锡水榭嘉园商住1160835新景家园住宅796896云锡都会银座商住55369897园路之韵商住2993778怡人仙景商住29362109金湖花园住宅178211510福景苑住宅344113411宝丰苑二期住宅70003112隆泉明都住宅95571713鑫锦苑住宅438961614新景家园住宅4522615红河商业中心商住13445616云锡金湖明珠商住120499517锦绣花园商住3499014618盛世佳园商住399461219鑫欣碧翠园商住1794501120景秀文华住宅1142532021家乐园商住29436市场分析?1、由以上资料信息，我们可以预见，当前楼市不仅有众多在售楼盘，还将有近20个新盘将要面市，2011年及今后个旧楼市竞争将更加激烈。?2、新推出的项目将集中在金湖西路、建设路以及新冠路一带，随着今后阳山新区的发展，将会有更多项目在阳山新区推出。?3、新推出的项目中，大型楼盘依然较少，多数仍为规模较小的商住两用楼，从规划效果图来看，基本上都是朝住宅方向设计的，这些竞争者也将在市场上分一杯羹。【客户分析】成交客户分析?通过对210位成交客户以及大量意向客户的资料分析以及与销售部同事的了解，我们作出如下小结：?1、客户构成：以市区和周边乡镇为主，约占七八成。周边客群?2、客户购房用途：80%以上的客户以自住为主。?3、客户年龄：75%左右的客户为70—80年代出生的人。市区客群?4、客户信息渠道：以路过和亲友介绍居多。客户消费心理分析关键词合适户型面积合适，满足需求实惠总价不高，月供可以承受品质重视社区品质和生活品味便利小孩上学、出门、购物方便安全人身安全，心理安全（担心购房受骗）?客户分析有待进一步深化。【项目分析】重新认识项目区位科研教御景育区国际御景国际七层楼商业区七层楼商圈大型居住区老城区重新认识项目区位从个旧市城市规划图可建设路八号洞以看出，项目地段位于七层楼、八号洞与阳山国防路新区三大片区所组成的御景路金三角的核心区位，规划25米宽的鄢棚路和二环御景路（及延长线）将鄢棚路七层楼与32米宽的建设路、国防路等城市干道连通，交通便捷，配套完善阳山新区，前景良好。项目SWOT分析优势S机会O1、规模大，个旧楼盘多为小盘。1、城市规划：地处大型居住文2、规划设计理念先进。教区核心，七层楼将建红河商业中心，阳山新区将整体开发，道3、建筑现代、户型好、景观美、