郑州·瑞邦能源中心商业定位及招商运营方案【2011年1月20日】目录1郑州高新区商业初步研判2项目主题功能定位分析3本项目产品规划建议43楼层业态分布建议53商业招租策略建议63商业运营管理建议1郑郑州高新州高新区区商商业业初步初步研研判判Directory1.1郑州城市发展概述“东移西进”持续深入，“大郑州”两翼齐飞！伴随“大郑州”城市战略的进一步发展，西高新区历经几年沉淀，迎来久违的春天！?省政府向东移至郑东新区，市政府搬迁至中原路西四环附近，2011年6-7月份，荥阳并入郑州建区，大郑州城市框架进一步拉大，西区蓄势待发。?地铁1号线与2号线延伸进入西高新区，快速公交实现与市区的衔接，进一步缩短了西高新区与市中心的距离，加快区域之间的交流融贯。?已经打通的农业路化工路、科学大道北环，规划中即将开通的东风路梧桐街、长椿路南拓至中原路、化工路延伸至荥阳上街区（上高路）等，预计未来2-3年内，大西区连成一片，三环与四环之间将成为郑州重要的社会经济增长极。?建业在高新区西四环购地9000亩、振兴预计在瑞达路与化工路交叉口购地8000亩，锦艺集团在科学大道瑞达路购地500亩，美景在四环边上购地3000亩，加上已经动工的升龙又一城600亩地、西雅图二期400亩项目，据业界专家预计，未来3-5年内，西高新区将成为郑州楼市的第一热点区域！1.2郑州西高新区商业综述大型商业从无到有，3-5年内全面开花2009下半年以来，近20个超亿元商业项目入驻西区，西区商业将迎来新机遇！?万达广场、宝龙城市广场、锦艺华都、锦艺国际轻纺园、中原文化广场、大中原果品物流港、中原汽配大世界、中原新城、中国郑州国际包装城、伟业时代广场、昱东大厦、建材家具大世界、明宇国际汽配城、郑州城市名人酒店、裕达国际会展中心、豫园综合楼、万乘时代广场和新浦花园……?在市政规划上，近20个超亿元商业项目布址西区；交通上，地铁1号线将贯穿东西；消费市场上，大量高端楼盘的涌现，为西区提供了众多高消费人群。?其中高新区商业也将迎来从无到有的局面，振兴在瑞达路与化工路交叉口规划有近200万平米大商业，升龙又一城预计商业体量占10万平米，美景商业体量近5万平米，锦艺集团商业体量达10万平米，加上本项目商业体量近3万平米，高新区商业迎来第一轮爆发期。1.3周边区域人口与消费分析未来10年内区域人口突破百万，消费潜力巨大！?根据商业的普遍发展规律，商业的发展依托区域成熟与人口消费发展。?从目前来看，项目所在区域为工业与高校区，以流动性办公与业务人口居多，常驻人口不足20万，现实很严峻，显然不足以支撑本项目商业体量。?从长远来看，升龙又一城与美景、建业项目的陆续投向市场之后，预计5-10年内本区域人口将突破百万，一举解决人口与消费不足问题。?虽然本项目体量与其他项目相比无任优势，但是商业发展先入为主的规律，即最先推出的商业项目总是最先植根消费者心智当中，成为一种约定俗成的商业区。因此，最先动工与完成的本项目，有可能成为区域标志性专业化商业区。1.4欲进驻高新区的商业大鳄根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正在对西高新区虎视眈眈，并初步对区域商业氛围与潜力进行考察分析。?家乐福超市：家乐福开发部有意与锦艺集团协商，考察科学大道与瑞达路地块，预计2011年展开评估等工作。?欧凯龙：专业的建材家居物流企业，在东西南北的大郑州布局战略中，西高新区作为一个空白区，已经开始对本区域进行关注。?赛博数码广场：本土最大科技产品物流专业运营商，年内已经开始对西高新区进行关注，待时机成熟随时跟进。?重庆家富富侨：国内最大足疗保健连锁企业之一，目前正在与国家863中部软件园洽谈进驻意向，尤其看好本区域发展。（请注意：以上列举的零售百货与专业商业巨头，可以做后期本项目引入主力店的重点，应予以积极关注、提前展开谈判。）1.5总结与启示“现实不成熟，前景很看好”——抢占先机方可制胜！?郑州信高新区经过数年沉淀，终于迎来难得发展机遇。?在本项目体量不占优势、无任何品牌知名度支撑的情况下，只要依靠专业化团队、精准实效的营销与运营策略、差异化的定位与规划包装，才有可能突出市场重围，赢得最后的胜利。?作为没有大体量居住人口支撑的区域，百货批零商业显然行不通，只有与区域形成差异化与补充的专业化商业相结合，才能找到生存之道。?先入为主，抢占先机才意味着本项目赢在起跑点上。2本本项项目主目主题题定位分析定位分析Directory2.1主题定位核心指导思想符合符合区区域域持续运营持续运营消消费状况费状况的的前瞻性前瞻性核核心心指导思想指导思想定位方向定位方向产产品品规划规划的差的差异异化化的的结结合性合性2.2主题定位思路发散思维方方向向11：：大型综合大型综合零售百货零售百货项目项目体量体量与人与人群消费特性不足群消费特性不足以以支撑支撑方方向向22：：专业建材家专业建材家居居市场市场新建社区新建社区缺乏缺乏、、且且距距本本项目距离项目距离较远较远方方向向33：：专业汽专业汽车车配配件件市场市场中原路汽中原路汽车车产业产业带带，，本本项目项目位置较偏位置较偏方方向向44：：专业专业仓储式仓储式集集散散地地经营经营租金及利润相对较低租金及利润相对较低，，不可不可实实行行方方向向55：：综合综合性性的科的科技技市市与科与科技技市场无市场无差异差异，，招招商运营商运营难度难度大大场场只只有有立足立足区域产业区域产业优优势势资源资源，，整整合合周周边边客群需求客群需求，，避避开综合型开综合型零售百货零售百货物业，物业，切切入入一个与一个与本本区域产业发展区域产业发展相补充相补充、、差异差异化、化、细分细分的专业市场，的专业市场，才能才能化化不利不利为为优优势，势，最终最终从从竞争竞争中中脱颖而出脱颖而出！！2.3社会热点产业发展带来的启示新能源，将成为中国下一轮经济发展新引擎?新能源，又称非常规能源。指除煤、石油、天然气以及大中型水电等传统能源之外，刚开始开发利用或正在积极研究、有待推广的能源，新能源普遍具有污染少、储量大的特点，对解决环境污染和资源枯竭问题具有重要意义。按类别可分为：太阳能、风力发电、生物质能、生物柴油、燃料乙醇、新能源汽车、燃料电池、氢能、垃圾发电、建筑节能、地热能等。?新能源成为世界焦点话题。美国、德国、日本、韩国都已经或正在出台大规模的新能源发展规划，中国的《新能源产业发展规划》也有望择期出台，截至2020年，从光电风电到核电等范畴，中国在新能源领域的总投资将超3万亿元。?胡锦涛访美签署数百亿美元新能源合作协议。2011年1月18日下午，中美清洁能源协议签字仪式在华盛顿举行，胡锦涛主席出席本次活动，双方共签署十三项协议，覆盖核电、风电、太阳能、水电、智能电网、碳捕获与封存等多个领域。2.4郑州及高新区产业发展考量高新区新能源产业初具规模、潜力巨大。?自1988年建区以来，郑州高新技术产业区初步形成了具有区域特色的五大主导产业：电子信息、新材料、生物医药、光机电一体化、新能源产业，形成了电子信息、软件服务外包、网络安全、新能源、仪器仪表、生物制药、超硬材料等七大特色产业集群。?其中，新能源行业发展迅速，以光伏产业园、固态照明产业园和大学科技园为核心，形成了庞大的新能源行业版图，在全省行业中占极为重要的地位。2.5站在更高的角度审视本项目投资商上下游资源&办公+厂房+商业=？？??本本区域为重要的新区域为重要的新能源能源产业集产业集聚聚地，地，投资投资商上下商上下游游的的相关行相关行业业资源资源，郑州，郑州及及全全省省巨巨大的大的行行业业需求需求，，需需要一个要一个对外对外的的窗窗口来进口来进行行展展示示。。??瑞瑞邦邦能源能源科科技技中心项目，中心项目，涵盖涵盖33栋写字栋写字楼与楼与55层商业层商业体量体量，，结结合合所所属属的的标标准准化化厂房厂房区，与区，与企企业业拥拥有的专家科研人有的专家科研人才才，，形形成了成了涵盖涵盖新新能源能源科科技技产品的研发、产品的研发、生生产产、展、展销销的的完整完整产业产业链条链条。。鉴于巨大的市场需求与快速发展产业圈，我们必须站在整体产业发展，站在整个园区和项目高度，以持续发展的眼光来对本项目商业部分，进行科学合理的定位！2.6主题定位的基本依据高新区雄厚新郑州专业市场空项目地理位置开发商关系资源能源产业基础白与巨大的需求与交通辐射力与配套物业形态2.7本项目的主题定位主题定位中原首座·低碳节能科技产品广场河南稀缺、郑州唯一/低碳节能产品与网络监控等/主题商业中心2.8本项目的主题定位功能定位集专业市场、商务生活配套为一体的地铁商业中心立足郑西区，辐射河南市场/科技市场细分，差异化巨大亮点办公、厂房、商业互补共赢，形成研发、生产、展销的完整产业链条银行、餐饮休闲，满足园区乃至周边生活配套需求2.9主要经营业态归类主导业态-低碳节能产品：依托高新区新能源产业雄厚基础及投资商上下游资源，成为企业的产品展示区，打造核心竞争力。辅助业态-电脑耗材软件辅助业态-电子监控：信：品牌电脑及散件、软件息监控产品展示，与节能耗材与电脑超市等业态，产品形成有益补充，共同满足周边企业与高校师生瑞邦能源构建大郑州唯一的大型专及居民需求。科技中心业市场。银行餐饮休闲娱乐：中西健身生活中心：裙楼楼顶餐饮与银行配套等，满足做成健身中心，作为企业周边企业与客户的实际需商务休闲会所配套，满足商务生活需求，辅助配套园区与周边企业需求，带经营与吸引人流目的。动人气，为商场加分。2.10总结与启示整合资源，细分市场，创造差异化亮点?新能源行业的发展与雄厚基础，为我们提供了难得的机遇。?只有立足自身资源与优势，切入细分差