“领袖法则”军泽钰庭项目定位报告伟大领袖毛泽东是绝对领袖他的诗作，王者之作，气势无比，李白杜甫不能及。他的书法，唯我独尊，气势如弘。前无古人，后无来者。他的文风，纯粹的群众语言，大白话，但哲理深刻，一句顶一万句。他的历史观，又深又透，让历史学家叹服。他的哲学思想，让科学家、哲学家自叹弗如。他不信神，把中国人从几千年来的神权、皇权思想中解放出来。他是中国近代最伟大的哲学家，启迪了整个中国人的思想。他是集战略家，军事理论家，军事指挥家于一身的战争大师。这样的人，前无古人，后无来者，中国唯一，世界唯一。伟大领袖毛泽东文武韬略那么成为领袖地产的法则又是什么？领袖法则1[地段法则]“地段地段地段”*无论世界怎么变，地段价值永不变，地段是领袖地产需要拥有绝对法则。1、区域2、新区3、资源领袖法则2[品牌法则]“非品牌不领袖”*拿地需要企业资源，于是基本可以打造领袖项目的用地，都会被拥有资源的企业所拿走。而同时，只有品牌公司才能够在产品打造以及品牌树立上给到领袖项目支撑。领袖法则3[配套法则]“借助城市配套”*优越的城市配套是领袖地产的必要条件1、教育配套2、生活配套3、交通配套4、景观配套地标法则4[体量法则]“大体量真领袖”*领袖地产，需要有一定的体量来打造各类业态的，土地的体量是保证。在一定区域内，最大的地块是领袖的标志。领袖法则5[产品法则]“领袖原则”*1定位2主题3创新4配套5外部6夜景7商业8户型9大堂领袖法则6[营销法则]“营销讲究方式”*领袖地产的营销，不同于普通住宅。产品定位要精确；市场地位要确立；品牌推广要深入；销售执行快准狠；领袖法则7[广告法则]“创新差异地位”*领袖项目具备区域代表性质。所以这样的产品的广告表现一定需要做到区域内创新。利用产品的市场地位创造差异化的表现，制造市场广告效应，给产品一个表现的平台，给产品一个有力的市场形象支撑。领袖法则8[对位法则]军泽钰庭与领袖理论对位*1、区域领袖=进入靖边的咽喉地带2、品牌领袖=具备品牌支撑以及资源整合力3、配套领袖=三中、六中、新汽车站、湖景4、体量领袖=目前为止，靖边最大的地块【项目定位】开创靖边人生境界的领袖高端中国文化主题社区根据8大领袖法则，我们已经非常明确军泽钰庭所具备的外部条件足以支撑领袖地位，而我们需要在产品本身下功夫，通过业态划分、景观资源、配套规划及相关附加值等方面确立其完全的领袖地位！领袖地位一[产品的绝对领先]什么是靖边人所渴求的领袖产品？尤其是真正符合靖边高端市场的需求？我们坚决不做拍脑袋做决策的举动！因此，在做产品建议之前，我们需要对房地产政策、靖边房地产市场、靖边客群需求做全方位分析！[房地产政策]政策解读自2010年4月以来，中央政府连续出台多个房地产调控政策，其态度和力度均较罕见；2011年1月“国八条”2月“限购令”2月央行两次加息4月央行加息…房产税摇摇欲坠刚性需求主导市场，投资型需求显现刚性需求依然是市场成交量攀升的主导因素，初次置业客户比例显现上升趋势。投资型需求，特别是高端住宅开始走热。究其原因通胀预期的增强，不少人将目光转向保值增值能力较强的高端住宅，在预期不变的情况下，高端住宅将持续走强。对本项目影响：机会1、对于靖边县等三级城市来讲。虽然政策影响同样会造成观望现象，但对资源型城市的靖边市场来说，刚性需求和投资需求不会有太大冲击。2、在一、二线城市严格的限购政策下，部分在外工作的靖边人选择回本地置业，而这部分客群相对本地客群超前的置业观念对本地市场产生一定影响。[竞争市场分析]靖边县城市概述1、靖边县位于陕西省北部偏西，榆林市西南部，毛乌素沙漠南缘；2、按照“工业化致富农民、城镇化带动农村、产业化提升农业”的要求，农业生产结构进一步优化，在全国占据一定地位；3、靖边县作为陕北能源重化工基地的建设的重要组成部分，以石油天然气开采和加工为支柱的第二产业结构优势不断壮大；4、2009年，第四轮城市总体规划的性质定位，市政工程建设重点移向城东。并按照“以地生金、以路兴商、以园兴居、以业兴城”的经营城市理念，以城市道路建设拉开城市框架，以芦河开发推动河东、河西共同发展。靖边房地产市场状况老城区河东区区西河形成三大地产板块、老城区、河西区、河东区华庆新都市*项目规模不大，能尽快形成社区；*社区内车位较为充足；*销售人员综合素质差；*销售现场包装单一；华庆新都市是我们的竞争对手吗？不是！锦玉名苑*有地下停车位；*无品牌支撑、售楼现场不够专业*社区内无绿化无景观；*相对于周边项目价位较低；*价格有一定优势，认筹较好；锦玉名苑是我们的竞争对手吗？不是！百福宁家园*开发商有一定知名度；*聘请知名代理公司进行销售；*社区绿化较好；*有公安局团购；*有地下停车位*销售政策较单一；*以公安局团购为噱头百福宁家园是我们的竞争对手吗？不是！我们的竞争对手在哪里？是谁？在河西，在长城路是紫薇花园紫薇花园是目前靖边地产领袖紫薇花园，位于靖边新区内，东邻长城路，西临长庆路，南邻龙山路，为当地政府为建设新靖边而招商引资的一个项目，随着项目一期的逐渐入住，周边的配套也逐渐成熟。从各个方面综合考量，本项目目前在靖边唯一存在的直接竞争对手是紫薇花园那么紫薇花园为什么能成为目前靖边的领袖项目我们来庖丁解牛项目规划有四种产品形态，景观高层、小高层、花园洋房、合院洋房。整体规划设计亮点：（1）大面积绿化，中央公共绿地；（2）景观设计聘请香港罗朗园境；（3）自由式区内道路及严格的人车分流；（4）户型设计全部朝南朝北，动静分区、干湿分区。户型设计有很高得房率；（7）特色的飘窗设计，更好地观赏外景；（8）空调冷凝水有组织排放，设计固定的空调机位，并对空调冷凝水有组织排放。紫薇花园卖点：?规划设计及规模是靖边县最大最完善的住宅项目；?靖边县住宅产品种类最齐全的住宅项目，有高层、小高层、花园洋房、叠景洋房等4种产品；?靖边县配套最全的住宅项目。规划有幼儿教育、商业步行街等配套设施；?靖边县园林景观最高绿化率项目。项目在景观规划中，以中心广场为焦点，建立核心景观体系；?靖边县第一个星级物业管理的住宅项目，项目由紫薇物业提供业管理；?靖边县第一个社区概念住宅小区。建成后可容纳6000余人生活居住。1—3期销售产品一期2、3、5、6、17、18、19、20、21#楼于2008年开始销售，现已入住，产品是高层和花园洋房；二期1、4、7、14、15、16、23#楼于2010年开始销售，入住一部分，产品是高层和花园洋房；三期8、9、10、11、12、13、22、24#楼，于2011年开始销售，目前主要销售三期，产品是小高层、高层、花园洋房。户型面积套数比例产品线10585106852室24%901101001101321821121823室38%1431281231442962627946155904室14627638%170541605813572合计　1648100%　项目总概况实际销售概况剩余资源概况　销售情况截止目前销售实际成交单产品类型楼号套数总资源面积套数面积价套数面积单价去划率1#2#3#已售/在售25234840213294484020395392540085%花园洋房4#5#7#未售9#　　　　　　　　　在售6#801541855106004457254818580069%别墅洋房8#未售　10#11#在售80118083247233800487085530040%小高层12#未售13#　17#18#已售资源19#6848146451761574335016719890490076%西地20#块高层21#高层22#未售资源23#　24#14#北地块高已售资源15#5046342739749961381010713466490079%层16#　合计16482139321214156307　38650650　74%成交情况分析紫薇花园成交客户购房动机比例图靖边紫薇花园成交客户付款方式比例图1%5%10%自住型客户按揭付款投资型客户一次性付款自住+投资型客户85%99%紫薇花园成交产品分布图靖边紫薇成交户型分布图2%19%9%0%两室两厅一卫别墅洋房45%三室两厅两卫花园洋房四室两厅两卫景观高层46%六室四厅79%各类产品对应的客群情况产品形态比例因素高层小高层花园洋房年龄（岁）25-29和30-4030-4035-45家庭收入7-10万7-15万10-20万家庭构成自己、孩子、父母自己、孩子自己认知渠道路过、朋友推荐、路过、朋友推荐、户外路过、朋友推荐、户外广告、报刊杂志广告户外广告来源方位河西、老城区河西、老城区、河东河西、河东、老城区购房目的刚需、改善居住环境改善居住环境改善居住环境吸引点品牌、景观品牌、景观、生活舒适品牌、景观、生活舒适、个人价值私车比例60%75%85%经过三年的销售，项目知晓度以扩大。一二期的逐渐入住吸引更多靖边客户和周边县市客户前来购房紫薇项目主要客户构成游离客户重要客户河西区、河东区、老城区核心客户河西区周边县市客户客户购买紫薇的主要原因“基础是信任，动机是景观产品50?“房屋质量、物业管理、开发商品25牌”20都可以归结为客户对紫薇品牌的信任15。10因为相信紫薇品牌，相信紫薇能使现在的靖边发展的更好，相信紫薇能使5他们生活比较轻松，所以他们购买的是基于信任的购买。60物开房小小?在客户信任紫薇品牌的基础上，客户业发屋区区管商质内规发现紫薇景观与产品有吸引力，于是理品量环模牌境最后做出购买。客户对紫薇的主要抗性50客户对紫薇的主要抗性25?对紫薇花园的抗性主要集中在：交通、20周边环境、周边配套、价格。15?客户目前的抗性可以归结在对现实需求10的不能满足上。5?