九星国际·e世界传播推广提案2011年5月报告结构体系价值梳理后市解读入市策略传播思路项目价值体系□区域价值□产品价值区域价值包头有27768平方公里，约250万人口，6个市辖区，3个核心商圈……只有一个九星数码商务区！九星数码商务区多核中心www.fdc01.com房市金碟包百商圈娜琳商圈数码商务领地昆青生活核心圈东河商业圈城市中央生活区（CLD）多核中心一个城市不再只有一个核心，多核，是城市发展的必然趋势而一个区域占据多个核心，这是一个区域的特权占据多核，我们的身份就是与众不同城市中央生活区?项目处于昆青生活圈核心区位，出则繁华，入则宁静。?生活的成熟配套与出行的便利条件，多年城市人文的积淀，是项目得天独厚的地理优势。?——无可挑剔的城市中央生活领地。?项目区域价值金字塔九星数价值炒作优势码商务区城市中央生活领社会认同优势地多核中整合优势资源心产品价值?对于产品本质的认识：?商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能的建筑综合体商务办公居住休闲娱乐五位一体价值结构酒店数码商业?城市空间立体化、区域价值复合化、城市功能集约化发展的必然结果。?城市综合体——一种带动城市更新换代的建筑符号，代表城市新生活主张。产品价值体系分析视觉价值整体规划、园林景观、建筑立面产品价使用价值户型、装修、设施值附加价值物业服务、会所配套产品价值体系分析非规模综合体，居住、办公、休闲、娱乐总建筑面四大业态俱全。145377.45最高建筑高度99.25商务区建筑新高度。区域性建筑名片价值整体规划最丰富的产品组合90-239全户型组合，户型精益求精，大隐隐于市的稀缺产品普通标准，“豪”不起来的卖点园林景观30%绿化率解决手段：细节入微，特色处理，增加炒作点，差异竞争对手。新古典主义风格与现代时尚风格的融合，建筑立面现代与简欧混搭使项目具备现代的城市感的同时，又有对经典的传承感户型、装修公寓、写字楼目标：低总价，降低投资门槛商务住宅中端产品，靠整体形象提升价值户型高端住宅90-239全户型组合，少数限量版值得炒作公寓简装以最高性价比户型结构引导客户。缺少“豪”的感观冲击力，需样板间弥补。装修标准写字楼毛坯建筑材料、物料品质展示，提升项目品质住宅毛坯感物业服务、会所配套物业品牌弱势非知名物业公司入驻，物业形象需要提升物业服务欠缺物业高端形象营销中心体验展示、特色物业服务方案会所配套无独立会所缺少必要的配套宗述?产品素质难以在“纯高端”立足，我们只是“伪豪宅”，非概念炒作可以实现价值提升。项目产品“附加值”投资非常必要。?区位发展价值是项目最核心竞争优势，立足九星数码商务区，以区域发展、商业价值，诉求项目升值空间。产品品质附加值、开发商品牌附加值形象提升九星数码商务区区域优势价值核心产品价值集居住、办公、娱乐于一体商业综合体后市解读□新政解读□竞争分析新政解读?对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。?原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；?对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保www.fdc01.com房市金碟险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。解读一：各地纷纷出台新政，包头承诺增长速度控制在10%以内。说法一：打压偏重点：北京和东部收紧，西部偏松。重点挤压房产泡沫。4月以后以一线城市为首，整体楼市开始回暖。解读二：新政重点通过打压投资、投机性需求增长，抑制房价上涨过快，控制涨幅，稳定房产市场。强制性增加保障性住房供给，缓解供求紧张。包头市场形成中心高端与周边住宅大盘；两种极端产品，大盘跑量，高端跑价。高端项目竞争分析华发新城让包头更骄傲！项目位置：位于包头市稀土高新区阿尔丁大街与黄河大街交汇处西北角，东邻稀土大厦，北邻包头市图书馆，南对包钢一中。占地面积:168000平方米建筑面积:559466平方米容积率2.97www.fdc01.com房市金碟2011年华发新城成交分析7700707638.527653.5276507592.01616076007550507500427450407400www.fdc01.com房市金碟7336.2130735027730020725012107200715001月份2月份3月份4月份成交均价成交量诺德花园一切，皆首席！项目位置：位于城市核心青山区、稀土开发区交界处，紧临友谊大街，扼守城市东南重点发展板块门户位置。项目概况：总占地9万余平米，总建筑面积近30万平米，是内蒙乃至中国北方首屈一指的科技豪宅www.fdc01.com房市金碟2011年中铁诺德成交分析1140011236.411413112001211000101080010579.1981060010435.78661040010291.12www.fdc01.com房市金碟41020031000022980001月份2月份3月份4月份成交均价成交量中环国际悦中央，阅繁华项目概况：“中环国际”为内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司倾力打造的，是一座集“星级酒店、高档公寓、甲级写字楼、顶级景观豪宅、时尚高端商业”为一体的高尚城市建筑综合体。项目总用地面积为15798.13平方米，总建筑面积为149900平方米。www.fdc01.com房市金碟2011中环国际成交分析76007438.35807400717072007117.916070006823.2450680040ww6581.31w.fdc01.com房市金碟363766003025640020620010600001月份2月份3月份4月份成交均价成交量三江尊园三江尊园位于包头的CBD核心区域和城市中央，北临黄河大街，西面沼潭东路。www.fdc01.com房市金碟项目由三江国际投资开发，总占地面积约19万方，总建筑面积约43万方，以联排别墅和高层两种物业组合，建成后将成为包头最高端的复合城市别墅项目。2011年三江尊园成交分析160005013742.22461400012767.8812434.2345401200035100003080006679.5256000www.fdc01.com房市金碟201540001020003350101月份2月份3月份4月份成交均价成交量恒大名都鹿城地标，御湖名邸恒大名都地处包头昆区核心包百商圈南侧。项目总占地面积约359亩，建筑面积达50万㎡。包头乐园、八一公园环伺项目，包钢一中、包钢九中、内蒙古科技大学等知名学府环绕周边，集教育、购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，优享5分钟繁华都市生活圈。www.fdc01.com房市金碟66006562.2140124650012010064006293.416297.568063006205.18606200www47.fdc01.com房市金碟40286100212060000一月二月三月四月成交均价成交量恒大华府大湖官邸，豪宅之巅恒大华府位于建设路巴音高勒公园旁，紧邻区政府办公大楼，建筑面积2038538平米占地面积：659663平米，整体为欧陆新古典主义建筑风格。www.fdc01.com房市金碟首期规划有15栋小高层、11高层、3栋纯板式顶层复式小高层组成，主力户型249—432㎡。70006875.226866.23100680090908066006441.7169706400606200506006.0842406000www.fdc01.com房市金碟353058002056001054000一月二月三月四月成交均价成交量2011年包头整体市场成交统计900530080076852005165.02510070066550006005245304900500457www.fdc01.com房市金碟4494023924795.77480036740034533747002954678.363004641.123223746002004500721004400904300一月二月三月四月第一周第二周第三周第四周成交均价?从1-4月包头市场成交统计分析，包头住宅市场平均价格在4700左右。别墅成交价10000元左右。高端住宅（包括精装修）市场主力价格在6500元左右。?项目产品价格定位：整体追随市场，区域领先价位。本案与当地高端项目相比优势在哪里？作为城市中心综合体的优势?天赋珍稀的繁华地段?城市中心，都市生活完美集成?安全、便捷?时间感和未来感?尊崇感和归属感?都市生活的未来趋势?市重点打造数码商务区专业优势1.品牌价值在本地市场的植入是众多知名外来开发商的首选策略。认识认识2.品牌价值的释放能充分快速带动项目的销售。我项目缺少品牌竞争力。www.fdc01.com房市金碟我们与保利、华发、恒大、中铁的区别：对于品牌开发商只要说我是谁，而我们要解释我到底是谁我们必须清楚的认识：※缺乏企业品牌价值的支撑，项目品牌难以实现产品快速认可和快速销售。※项目素质整体势能不足，支撑产品自身的东西太少，“名不副实”。营销推广整体www.fdc01.c思路om房市金与碟主线结构□构建高端产品感观体系□搭建品牌传播体系平台?面向高端：?对于产品我们信心不足；?对于品牌我们竞争力不足；?对于市场我们抵抗力不足；?我们该何去何从？与其血拼，不w如站ww.fdc01位.com更房市高，金碟操控地产项目，不卖产品，而是销售一种社会价值观。这是独辟蹊径，让对手无法超越的上策！！我们要构建的价值观体系——最高