铂金时代营销策划方案上海鼎原鼎策房地产营销策划机构2011年5月1宏观经济在对项目及市场环境了解的在对项目及市场环境了解的房地产市场基础上，明确研究目的，提基础上，明确研究目的，提出我们项目裙楼及塔楼部分出我们项目裙楼及塔楼部分的产品定位及营销方案的产品定位及营销方案项目规划建议营销方案2宏观经济1.城市概况2.经济发展状况3地理位置及人口分布滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里，人口373万人。代物技现科市游流业城综开旅工合放市城城市定位滨州特色的自然生态园林型、科技现代自然生态工业型、物流旅游开放综合现代型现代园林城市化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲中心城市物流旅游开放综合4滨州市交通概况滨州处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处，交通便利，济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设滨州市区概况市区由新立河分隔成东西两区。东区为老市区，车水马龙，商业繁华，有以银座广场为中心的市区核心商圈。但是老市区因道路狭窄、交通较为混乱而面临改造。西区为新市政府所在位置，是滨州市新行政中心，未来居老住中心区。经过近两年的大量设施配套及道路建设，西新城区区拥有新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等城优美环境条件，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件。这里邮电、银行、学校、超市等生活设施及配套设施一区应俱全，西区将为滨州市未来的城市中心。5滨州市各县区人口分布状况土地面积（平方公里）人口密度（人/平方公里）县区名称总户数总人口9445全市10973313731609395滨城区10411913826132866031364惠民县161762613629460798阳信县1247294529375511979无棣县1422874942472232114沾化县126874359611183900博兴县1455374158115311250邹平县204760750788571除无棣县、沾化县外，其它县区的人口密度较为靠近，滨城区作为滨州市中心城区，人口密度未明显凸出，与成为城市群中心的目标仍有差距，但随着滨州十大产业链的逐步完成和新城区规划的逐步实施完善，近两年滨州城市化进程将会明显加速。6城市人口及居住状况近年城市居民居住状况人均居住面积4034.334.734.93023.07人均居住面20积（㎡）1002007年2008年2009年2010年自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居民人均居住面积增长缓慢，至2006年底人均居住面积增长速度略有提高，这与滨州市06年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是2006年滨州22.85平方米的人均居住面积，与山东省24.36平方米的平均水平相比，仍有差距。7城市规划建设城市建设现状概况：滨城区建成区面积51.8平方公里，建成区人口45万，城市道路达175.6公里；拥有城市公共绿地990公顷；城市化水平达到69.8%。旧城改造效果明显：在新城区的建设热火朝天之际，滨州老城区的改造也在紧锣密鼓的进行着。以渤海七路为代表的道路拓宽改造工程，沿路管网全部转移地下，路灯全部更换，并新设了公用电话亭、果皮箱，增设了盲道，统一规划了公交车、出租车停车位；以黄河四路为代表的民心工程，主要是进行规划控制；以打通“竹节路”为代表的畅通工程，渤海四路全部向北全部贯通，渤海九路、黄河十路已完工，并在市区主要路口新上9套信号灯，旧城改造效果渐趋明显。滨州市新区框架基本形成：沿黄河五路的市政大楼、财政大厦、公路局大楼、交通大厦，广电大厦等行政机关大楼拔地而起，新立河岸、新滨公园、齐鲁文化绿地、新城喷泉广场的环境建设；金都别墅小区、魏棉小区、各单位宿舍小区的建成入住，目前几个新住宅项目至尊门第、丽景新园、中海豪庭、现代城等也热火朝天地建设着，使新区框架基本形成，区域城市建设及设施配套日渐成熟与完善。8城市规划建设老城区面貌9城市规划建设城市新区面貌10城市规划发展方向城市建设目标：加快规划控制面积39.8平方公里的东区和建设面积10平方公里以上的南城、北城“三点一线”开发建设，与日新月异的西区一起共同构建现代化特别适合商贸和人居，把滨城区建设为现代化、实业型、园林式的新城区。力争到2007年，全区城市化水平达到85％以上，城市人口56万，其中主城区30万，副城区10至15万，一般镇11万；建成区面积105平方公里，使滨城区真正成为滨州城市群的中心。确立了“生态立区”的发展战略：实施“四环五海、生态滨州”综合效益工程，即建设环城公路、环城水系、环城绿带、环城景点和东、西、南、北、中五座大型湖泊，集园林与湖水于一色，产业、生态、文化、旅游为一体，搭建起碧水绿荫生态园林型城市发展框架。11城市规划发展方向四环五海12城市规划发展方向四环五海东海南海中海13滨州城市规划图随着市政府于2005年5月完成搬迁，滨州城市发展正式向新区拓展——滨州新城区，新区已逐渐成为滨州的新行政中心、文化中心，同时已是滨州人居住的热点区域。14城市总结滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。当地石油天然气储量丰富，居民生活相对富裕，家庭结构以三口之家为主。由于特殊的地理条件，当地昼夜温差较大，阳光较为充裕，虽地处北方，但水资源比较充足。滨州作为一座新兴的城市，主要分为东西两个新老城区，老城区位于城市的东部，生活，交通都较为便利。新城区位于城市的西部，目前正在开发建设当中。四环五海作为滨州城市主框架，目前还尚未得到完全开发，城市有巨大的发展潜力巨大。15国民生产总值增长趋势国民生产总值20001551.5215001236.831350.91030.29国民生产1000总值（亿50002007年2008年2009年2010年2007～2010年，全市国内生产总值从1030.29亿元增长到1551.52亿元，增长了约50%，经济发展速度属于较快阶段。16人均GDP增长率人均GDP5000041661400003361036568300002812520000人均GDP（元）100000人均可支配收入196862007年2008年2009年2010年200001596017500150001388810000人均可支配收入（元）500002007年2008年2009年2010年2010年滨州市人均GDP也以高达41661元。人均GDP保持在13%左右。2010年全年城市居民人均可支配收入达到19685元；从人均GDP和城镇人均可支配收入来看滨州市人均消费能力已处在山东省中等偏上水平。17工业生产总值工业生产总值情况（单位：亿元）工业生产总值600512.11426.27400360.47282工业生产总值（亿元）20002007年2008年2009年2010年近五年滨州市工业生产高速增长，全市大力实施“工业兴市”战略成效显著。从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全市工业化进程稳步加快，为滨州市城市化进程提供有力保障，并给滨州市房地产的发展创造了良好环境。18人均收入情况人均收入逐渐增高，消费潜力增强人均可支配收入19686200001596017500150001388810000人均可支配收入（元）500002007年2008年2009年2010年人均消费性支出15000131471187910815100009161人均消费性支出（元）500002007年2008年2009年2010年近年来，滨州居民年可支配收入逐年提高，05年首次突破万元大关，而到2010年人均可支配收入接近20000元，而消费性支出为13147元，消费潜力逐渐增强。19房地产市场1.滨州房地产市场环境2.新城区市场环境3.商业市场及酒店式公寓20滨州房地产市场环境固定资产投资稳步增长。全市规模以上在建项目2314个，其中新开工项目1607个，计划总投资5000万以上项目762个。规模以上固定资产投资完成886.12亿元，增长22.4%。其中，第一产业完成投资22.12亿元，增长17.1%；第二产业完成投资512.11亿元，增长19.8%；第三产业完成投资351.89亿元，增长32.3%。2011年房地产开发投资较快增长。房地产开发投资完成96.55亿元，增长38.3%。其中，住宅投资68.58亿元，增长42.2%；商业营业用房投资14.95亿元，增长36.6%。市民安居工程取得积极进展，全年经济适用房建设投资2.27亿元，占住宅投资的3.3%，施工面积18.19万平方米，占住宅施工面积的3.2%。商品房供需状况良好。商品房施工面积710.02万平方米，增长62.5%；竣工面积143.30万平方米，增长48.5%。商品房销售面积262.85万平方米，增长33.9%，实现销售额66.36亿元，增长76.1%。其中，现房销售面积75.56万平方米，下降24.3%；期房销售面积187.29万平方米，增长94.1%。21滨州房地产特点１、开发投资量增长较快2011年房地产开发投资较快增长。房地产开发投资完成9