谨呈:苏州港龙置业有限公司港港龙财龙财智智国际国际年后年后营销营销推广推广计划计划方案方案本报告是严格保密的。英之杰地产营销机构2011.02目录：1、剩余产品分析2、阶段营销计划3、二期产品建议本报告是严格保密的。21剩余产品分析本报告是严格保密的。3房源分析确定营销方向A、B、C、D幢剩余部分——位置、面位置、面积积、价格、价格分析剩余房源存在之分析剩余房源存在之问问题题，有的放矢制定，有的放矢制定阶阶段段营销营销方向方向茶城剩余部分——位置、面位置、面积积、价格、价格本报告是严格保密的。楼栋酒店式公寓部分A栋楼室号1615141312111009080706050403020120F　　　　　　　　　　　　　　　　19F　　　　　　　　　　　任金荣王雪根周伯明　　18F　　　　　　　　　　费晓英费晓英费晓英邢永江颜洁　17F　　　　　　詹海国　孟丽平　汪剑庭王玉珏鲍龙年冯至　　16F　　　　　周仕平江南章福小祝振宇　顾小芳顾小芳顾小芳张志宗姚子祺　15F　　　　　　林芳陈子薰沈娟　张晓军谢子枫凌宏褚建国周兆雅　14F　任爱荣　　　　唐菊平　　邓凤春邓凤春谈寿弟府建芳常流坤刘金定　13F　张秀华　　　　焦燕沈华清高媛媛岳学忠张兆功赵建林高岚何军沈立明　12F　　　　　　刘建凤陈丽花董全官仲全荣张清张清朱蕾冉启宾冉启宾　11F　　　　　　朱继军张正友庄正良徐雪庆徐雪庆徐雪庆徐雪庆徐雪庆徐雪庆　10F　江海霞　　　王余军汪文东唐文玉邱海霞陶东良陈国东孙洁刘国华刘爱娟曾晓静　9F　张雯　　　　王军许学农李建荣已定已定刘跃军刘跃军刘丹应剑雄　8F　　田云钱欣烨　　毛菊英鄢杰沈彬韩德新张振娟陈瑞春吴金兰史惠芳王慧　7F　　胡文友朱雨滴李向伸高利明朱雪荣吴志英谭启扬吴云芳黄建明张丹金水海万文师王风霞　6F顾荣兴顾荣兴顾荣兴顾荣兴本报告是严格保密的。孔国兴　陈菊珍郭栋磊张永丰张颖琼张颖琼张颖琼张颖琼保留张颖琼　A栋剩余产品分析：?剩余产品主要集中在西面、北面?其中二十层一套未售?01号、16号几乎都没有房源售出本报告是严格保密的。楼栋B栋楼室号1615141312111009080706050403020119F陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕18F陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕17F　倪新华倪新华　　陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕　16F　王和静徐雪明施炅董晴董晴董晴董晴董晴董晴董晴董晴戴亦凡王亚丽王亚丽　15F　陶建李君明潘金燕张善娟徐国柱　黄洋鲍峰皓许强　彭爱琴徐伟陈惠琳戈政伟　14F　郑奕徐生萍陈如龙潘道峰朱水南张伟杨正清侯彬丁力郦红芳章伟王琼蔡健沈林　13F刘利霞刘建忠刘建军谢洪正钱诚史雪芳林根蔡建芹莫红花王小萍谢子寒毛国新李国琴张文娟殷彩虹袁金民12F袁学东李东　虞芳亚卢跃潘其龙陆树林高莉娴秦高举王亚丽孙燕红朱明朱明秦高举秦高举王宗汉11F吴晓凡张元兴史雪平沈琪季兴周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英陈伟10F夏民夏明祝晶晶马春华金慈文熊慰熊慰熊慰朱明朱明朱明朱明朱明朱明朱明王钧9F翟君华邓一陈霞张梅尔万刚李伒玲李伒玲张萍张萍李伒玲李伒玲谢艳高同银顾佳琦高信伟李浩8F赵功聚王文家承海颖张宝王栋云仰理想储爱华张勇方学会胡伯琴胡伯琴彭宁利朱颖陈雪冬张翮葛彩荣7F赵燕亮朱国胜吴燕锋李敏马春香于飞于飞于飞于飞钱显于飞于飞于飞杨波杨波沈玉华6F刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟本报告是严格保密的。B栋剩余产品分析：剩余部分主要为1单元、16单元的14—16层本报告是严格保密的。楼栋C栋楼室号141312111009080706050403020113F郭梁　　　　　申振　　　　吕元　　12F黄金玉汤正国吴正清肖秋红叶超顾寒挺袁丽芳陆伟瑛顾金秀戈卫民蔡建忠金秋英陈永金顾怡11F褚晓峰黄幸辕姚建忠王斌薛崎霞徐文华吴洁钱建明张正友朱敏华李大海吴敬杰吴敬杰宋灿好10F闫一平陆兴媛马建学沈斌严一鸣殷帮辉石学银梁红梅梁红梅陈建英肖秋红杨律吕翎徐桂芳9F朱捍东蔡军谷兴益孙鹏程沙溢蒋立勇宁文辉胡旭东赵沁苑赵沁苑乐小勇徐巧英蒋诚吴建军朱明、8F吴霞吴志兰张亮王宇虹刘芳好汤惠文俞峰熊蔚熊蔚熊蔚熊蔚成水英吴志兰熊蔚7F张秋元谈春怡李玲王薇郝庆松王莹吴凤良杨文兰朱伯民杨友华李国兴王丽华陈瑾陆宇萍6F许国杉　王洪辉顾军民李新定姜文炜姜文炜傅安勇傅安勇沈坚兵林峰吴馨娜朱颖潘友林5F黄培英黄培英黄培英李烨钱建伟沈爱英佘希英储斌梅郎军周惠淳尤锋戈黎明朱卫忠孙桂林4F朱水南潘湜涵曹晓霞王勤林陈俊梁李静宇李静宇任淑梅任淑梅邓娟董善军吴开秦许峰炜管爱华3F闵家平李莉郭梁严福华董敏陈素华潘春光吴建红裴春芳翁新才李存忠王晓燕王燕清惠通本报告是严格保密的。C栋剩余产品分析：剩余部分主要是集中在第十三层本报告是严格保密的。楼栋D栋楼室号12111009080706050403020118F　曹燕曹燕曹燕饶昌明朱宗芳宋文婷宋文婷宋文婷宋文婷宋文婷　17F饶昌明张成基朱建华刘娟王苏马丽温明丽耿淑云史莽非俞光明张蒙蒙16F袁庆文黄忠于葛卫宗金康王朦雅汪强彭晓明彭晓明刘娜张平　　15F李娟吴新朝袁学东陈菲菲瞿淑琴盛汉君王月梅周洁管钧张弟道陆霞雁陆霞雁14F马琳岳学忠赵铭冠王旻天张国华陆惠芳汪乐业王川济恒辰吟俞光华张杏荣吕心帆13F张子明张子明赵铭冠顾娇琰金小英徐菊芳谢洪正汤夕春汤夕春闫江民曹大春芦猛12F梁吉平万亭鹤张勤汤小五吴晓梅王莉沈建国施晓红高贺吴正权王芳徐肇庆11F缪玲燕梁吉海郭欣顾琪男邹振华胡敏黄建国陆建伟陆建伟徐晓东杨婕李相雨10F吴光裕汪云霞汪云霞吴琦陆祥康徐冬梅孙小梅曹寅高贺巫开荣阮友苗顾建祥9F苏丽茆江艳吕国强苏利琴黄霞黄霞张琪张琪薛东薛东沈强沈强8F钱建伟王媛徐海女徐雷鸣李彩根倪祖平倪祖平倪祖平顾素芷陈爱平王伟东滕育敏7F杨琰李娟娟张俊俊路见卫蒋虹谢道明谢道明曾敬煜谢璟兰王化荣陆凤彪陆凤彪6F沈军王亚东钱志新秦高举秦高举秦高举秦高举李伟于利华陈嘉璐王尔宗徐伟5F赵世宝付仪影张华锦潘飞飞徐春华沈丽宏吴海峰倪祖平潘建珍程福林程福林朱寿根4F柳智超柳智超陈继宗徐玉林陆建花秦复军徐太江唐豪许政殷煜煜彭鼎寿军3F方水徐阳祥李孝宇徐剑彬徐剑彬季国强潘大兴徐骏周明玉周明玉周明玉周明玉本报告是严格保密的。D栋剩余产品分析：只剩余少量几套产品主要集中在高楼层本报告是严格保密的。结论：酒店式公寓剩余部分主要集中在A幢，因此，在营销推广上，延续B、C、D幢之前优惠的同时，更多地是针对A幢展开策略的构思。本报告是严格保密的。茶城部分茶城一层剩余产品分布平面图：本报告是严格保密的。一层剩余产品分析：?剩余产品较少?主要是沿街商铺?产品主要特征是面积大、总价高?少量产品也由于位置较偏结论：一层沿街产品由于客户群比较集中，产品去化难度相对较低，但不适宜迅速去化，可通过客户的口碑宣传，有针对性地寻求目标客户。本报告是严格保密的。茶城二层剩余产品分布平面图：本报告是严格保密的。二层剩余产品分析：?剩余产品较少?部分产品位置较偏，多存在角落里?部分由于面积过大，总价过高，导致去化难度较大结论：二层由于位置较好，产品去化难度较低，剩余产品主要通过吸引需求实力较强的主力商家前来投资。本报告是严格保密的。茶城三层剩余产品分布平面图：本报告是严格保密的。三层剩余产品分析：?剩余产品较少?部分存在于角落的产品?部分由于面积过大，总价过高，导致去化难度较大结论：三层由于性价比较高，所以产品去化较为顺利，剩余少量产品，同样是需要吸引部分有实力的商家前来投资。本报告是严格保密的。茶城四层剩余产品分布平面图：本报告是严格保密的。四层剩余产品分析：?剩余产品较多?去化的部分主要是在手扶电梯附近?去化的部分主要是面积小、总价较低的产品结论：四层产品剩余很多，占茶城剩余产品的一半，是今后销售的重点，因此，我司建议通过案场一系列激励措施，鼓励业务员实现销售目标。本报告是严格保密的。茶城五层剩余产品分布平面图：本报告是严格保密的。五层剩余产品分析：?剩余产品相比1/2/3层较多?剩余产品主要是在项目里面一圈?剩余产品比较集中，主要集中在西北角结论：五层产品由于面积小，总价低，所剩产品去化速度相比于四楼则快得多，所剩产品主要还是由于位置相对较偏的原因，需要业务员的正确引导。本报告是严格保密的。结论：1、目前剩余产品主要集中在4层、5层；2、4层剩余量最多，占到茶城剩余产品的一半；3、1楼剩余产品主要是一些面积大、总价高的商铺；4、5层由于价格便宜，虽然楼层最高，但销售上还是取得一定的效果。本报告是严格保密的。2阶段营销计划本报告是严格保密的。酒店式公寓部分?全新定位重拾消费眼球?线上推广再掀销售热潮?线下活动持续聚集人气本报告是严格保密的。26重新定位重拾消费眼球挖掘现有资源，公寓商业良性互动项目重新定位公寓价值认知最大化本报告是严格保密的。策略前的分析：?酒店式公寓目前剩余产品主要集中在A幢?港龙国际茶城12月份开盘取得很大的成功，在苏州树立了很强的知名度?目前A幢景观王座正是在苏州港龙国际茶城之上本报告是严格保密的。策略构思：借助苏州港龙国际茶城所取得的巨大的成就，进一步整合酒店和商业，使之成为一个有效互补的整体，通过双重业态造势，达到A幢产品短期内快速去化的目的。本报告是严格保密的。主题诉求：跟定茶城做房东中心置业有保障总价38万起绝版公寓递减中备选主题：总价38万起轻松买下一座城凌驾于8万方茶艺中心之上的酒店式公寓本报告是严格保密的。卖点整合：专业市场强大支撑，稀缺酒店式公寓“升值8宝”?汹涌人气：苏州首席茶叶市场，交