XXXX国际广场自持商业物业经营税务筹划方案房地产企业税负的高低最终取决于企业所选择的开发模式和经济行为，房地产企业一旦选择了具体的开发模式和经济行为，其总体税负水平也就相对确定了。因此，企业树立事前筹划的思想，在确定具体的开发模式和经济行为之前，就应针对开发模式和经济行为制定不同的方案，并通过对各方案纳税水平的比较，选择并最终确定最佳方案。目前，越来越多的房地产企业从开发商向不动产商的转变，通过商业运营，做旺商圈，创造更多、更高价值，让企业长期拥有物业的增值。而持有型物业因为价值高、时间长，营业现金流大，更有税务筹划的空间。为此，对XXXX国际广场项目商业部分的税务筹划，拟出以下方案，仅供参考：☆筹划前情形一、现阶段XXXX国际广场商业部分涉及的税种依据国家现行税法规定，现阶段XXXX国际广场商业部分涉税有：序号运作阶段税种纳税对象计税依据税率纳税时间1完工阶段企业所得税生产经营所得、其他应纳税所得额25%按年计征，分月预缴所得2持有阶段房产税房产房产租金收入12%房产投入使用的次月起土地使用税城镇土地实际占用的土地面0.6-30实际占用土地的次月起积元/m2营业税提供应税劳务营业额5%取得营业收入的当月城建税营业税附征营业税额7%取得营业收入的当月教育附加营业税附征营业税额3%取得营业收入的当月企业所得税生产经营所得、其他应纳税所得额25%按年计征，分月预缴所得XXXX国际广场现有商业部分总建筑面积为5620平方米，假设XXXX国际广场现有商业部分均价为8500元/平方米（公允价值），其总价为47770000元。就XXXX国际广场商业部分来说，从完工阶段开始，其税负情况分布：1、完工阶段按税法规定，将开发产品转为经营性资产，应视同销售缴纳企业所得税。计征企业所得税按销售收入减除项目金额的应纳税所得额计算（不考虑其他纳税调整事项），税率为25%。准予扣除项目有：①土地出让金1000000元②建安成本9554000元（1700元/平方米）③管理费用及营销费用等各项费用2000000元④各项税金1200000元准予扣除项目总金额为13754000元应纳所得税额=47770000-13754000=34016000元企业所得税=34016000*25%=8504000元2、持有阶段每年租金=47770000*9%=4299300元（年回报率9%）（1）营业税、城建税及教育附加营业税=4299300*5.5%=236461.5元（2）印花税印花税=4299300*0.1%=4299.3元（3）房产税房产税=4299300*12%=515916元（4）土地使用税（预估占地935平方米）土地使用税=935*3=2805元（5）企业所得税每年的租金为4299300元，假设扣除项目金额为13754000元，即为该物业固定资产成本，折旧为20年，每年的折扣额为13754000/20=687700元，无其他扣除费用。以上持有阶段每年各项税金为236461.5+4299.3+515916+2805=759481.8元应纳税所得额=4299300-687700-759481.8=2852118.2元企业所得税=2852118.2*25%=713029.55元（6）土地增值税《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定：（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。因此，无需缴纳土地增值税。◎完工阶段和持有阶段两个阶段的税负合计：8504000+236461.5+4299.3+515916+2805+713029.55=9460612.35元可见，从持有型物业所涉及的税种可以看出，其最大的税负产生在经营性物业完工阶段，即按视同销售而缴纳的企业所得税。因此，视同销售的问题是房地产企业持有经营性物业所面临的最大问题。二、视同销售的税法规定《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定：（一）开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。（二）开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。（三）开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形：（一）行为发生时即可取得全部利益，包括：将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。（二）行为发生后长期取得利益，包括：将开发产品转作固定资产或用于对外投资。这类行为与实际销售行为存在着不同的特点：一是行为发生时不能全部取得经济利益；二是产权一般不发生转移；三是持有开发产品阶段的收益具有不确定性。这种与实际销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。将开发产品转作固定资产或用于对外投资可采取的税务筹划方案：☆以企业分立方式剥离资产1、《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》的规定企业分立包括被分立企业将部分或全部营业分离转让给两个或两个以上现存或新设的企业（以下简称分立企业），为其股东换取分立企业的股权或其他财产。企业分立业务应按下列方法进行所得税处理：（一）被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。（二）分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业的股权以外的非股权支付额，不高于支付的股权票面价值（或支付的股本的账面价值）20％的，经税务机关审核确认，企业分立当事各方也可选择按下列规定进行分立业务的所得税处理：1.被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。2.被分立企业已分离资产相对应的纳税事项由接受资产的分立企业承继。被分立企业的未超过法定弥补期限的亏损额可按分离资产占全部资产的比例进行分配，由接受分离资产的分立企业继续弥补。3.分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的成本，须以被分立企业的账面净值为基础结转确定，不得按经评估确认的价值进行调整。2、合理的纳税筹划方案XXXX国际广场为商住项目，既有住宅又有商业，住宅部分对外销售，商业部分大多自持。为了避免视同销售的问题，可以采取企业分立的方式，将自持物业剥离出去，成立一家新的公司（暂定名：XXXX资产管理公司），该公司的股权全部归房地产公司所有。?首先，XXXX资产管理公司并没有支付给房地产公司除股权以外的其他款项，因此，按上述税法规定，房地产公司可以不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。有新规定：财政部和国家税务总局联合出台了《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）适用特殊性税务处理的企业分立的条件为：　　（1）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动。　　（2）被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。　　同时满足上述条件的企业，可按以下规定进行税务处理：　　（1）分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定；　　（2）被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继；　　（3）被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补；　　（4）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。　　（5）非股权支付额仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。　　上述对免税分立重组的税务处理规定同《关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》（国税发[2000]119号）（以下简称119号文）大致相同，区别在于根据1