确定调研目的一、市场调研及分析顾问一、市场调研及分析顾问制订调研计划领导审核批准调研计划?宏观市场环境分析修改调研计划?片区市场分析调研物料筹备?物业发展分析调研活动开展?目标客户调研分析撰写调研报告?商务圈分析审核批准调研报告?主要竞争项目分析修改调研报告形成可执行报告5二、项目策划及市场推广顾问服务二、项目策划及市场推广顾问服务指令制订写作计划?项目基本情况分析写作?项目SWOT及应对策略讨论?市场定位讨论宣讲报告审批报告?产品定位讨论修改报告?形象定位讨论审定报告?推广主题讨论签发报告63三、产品设计顾问服务三、产品设计顾问服务??形象因素（形象因素（立面风格、结构形式、材料，大堂面积、高度）??技术指标（技术指标（层高、净高、公共走道、柱距、跨度、标准层面积、车位）??公共部分装修（公共部分装修（大堂、电梯厅、公共走道、公共洗手间）??硬件配套（硬件配套（空调、电梯等）??智能化系统（智能化系统（功能、智能化程度）??物业管理服务内容物业管理服务内容7战略报告指令四、营销战略规划服务四、营销战略规划服务制订调研计划?核心卖点提炼领导审核批准调研计划?形象定位修改调研计划?推广主题调研物料筹备调研活动开展?总体营销策略撰写调研报告?阶段性营销推广计划审核批准战略报告?施工进度与销售的配合建议修改调研报告?售楼中心包装建议形成可执行报告备选营销方案营销战略计划和费用预算?84五、阶段营销组合顾问服务五、阶段营销组合顾问服务?营销环境调研?拟订阶段营销方案?拟订销售通路方案?拟订媒体组合和投放方案?拟订包装方案?拟订促销方案?拟订销售价格和销售控制方案9六、项目及发展商品牌的建设六、项目及发展商品牌的建设二十一世纪的企业必须以品牌为核心竞争力，他们已别无选择，因为产品竞争已毫无优势，它们几乎没有差异化的可能，也无法靠定位、配销、促销取胜，所以品牌是市场竞争最后的指望。——《整合传播营销》作者著名市场营销学者Schultz（舒尔茨）105CSCS服务理念的导入服务理念的导入CS是客户满意（CUSTOMERSATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。CS的要求：在每个环节让每个客户体验价值CS服务接待流程永远比客户期望的要多一点11我们的业绩Ouraccomplishment126客户资源写字楼代理经验——六年深圳中外银行－－490多家；接待写字楼客户——10000人以上世界各地所有驻港银行－－200多家；平均每日接待客户——4批以上所有在深的证券公司－－230多家；成功完成整体收购项目——2个国内上市公司－－1500多家；成交客户——超过500个境外知名上市公司－－1000多家；……历年累积的潜在客户－－3000多名；13中心区华强北中心西区147我们的精英构架Oureliteconstruction15组织架构图部门总监总监助理项目经理主策划拓展主任销售主任策划师拓展员置业顾问信息群、服务群168四点四审策划流程?产品设计?营销定位?促销策略?价格制订17我们的团队Ourteam专创业造+地服产务新价值189商务事业部前身为同致行写字楼部，成立于2002年5月，目前人数发展至60余人，专门从事办公物业的策划代理业务。三年来，商务事业部共服务十多个发展商，获得合作单位高度认可。工作理念：敬业、规范、专业、严谨发展目标：打造中国写字楼营销第一团队！19报告思路与结构报告思路与结构项目情况酒店物业分析酒店物业定位商务物业分析商务物业定位下阶段工作2010项目经济指标项目经济指标总用地面积5529㎡总建筑面积62449㎡商场建筑面积8271㎡其宾馆建筑面积21408㎡中办公建筑面积18976㎡容积率8.82覆盖率37.87％小车位18121地王大厦深南中路宝世界金融中心华润中心安和南平路路鼎丰大厦嘉宾路2211东面西面北面南面东面太平洋商贸大厦项目四至西面华润万象城南面嘉宾路北面阳光医院23项目问题项目问题地块小,发挥空间不大;市场形象欠佳;受一定的空气污染；年限较短.2412报告思路与结构报告思路与结构项目情况酒店物业分析酒店物业定位商务物业分析商务物业定位下阶段工作25项目思考市场分析竞争个案总结思考思考香格里拉大酒店威尼斯皇冠我们的酒店假日酒希尔顿（彭年大酒店）店2613酒店物业分析酒店物业分析酒店概念及分类深圳酒店市场分析宏观市场分析微观市场分析竞争个案分析总结27酒店概念及分类2814概念酒店是以建筑物为凭借，主要通过客房、餐饮、娱乐等设施及与之有关的多种服务项目，向客人提供服务的一种专门场所。换言之，酒店就是利用空间设备、场所和一定消费物质资料，通过接待服务来满足宾客住宿、饮食、娱乐、购物、消遣等需要而取得经济效益和社会效益的一个经济实体。29分类按商务型酒店商务型酒店用度假型酒店度假型酒店途划会议型酒店会议型酒店分观光型酒店观光型酒店长住型酒店长住型酒店3015分类按一星级酒店一星级酒店等二星级酒店二星级酒店级划三星级酒店三星级酒店分四星级酒店四星级酒店五星级酒店五星级酒店酒店的星级是按其建筑、装潢、设备、设施条件和维修保养状况，管理水平和服务质量的高低，服务项目的多少，进行全面考察，综合评价后确定的。31分类按小型酒店小型酒店客房数量在300间以下规模划中型酒店中型酒店客房数量在300—600间之间分大型酒店大型酒店客房数量在600间以上3216酒店物业分析酒店物业分析酒店概念及分类深圳酒店市场分析宏观市场分析微观市场分析竞争个案分析总结33项目思考市场分析竞争个案总结宏观市场分析3417酒店入住率分析64.3%64.1%64%62.5%62%60.6%60%58%58%57%56%55%56%55%54%52%50%1996199719981999200020012002200320042004年入住率大幅反弹，达60.6%，增长势头强劲！35酒店月入住率7060504030201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月02年61.75265.369.363.760.464.767.461.267.567.567.103年57.355.359.835.929.142.159.960.56365.666.662.604年47.657.463.46259.2758.663.8461.4958.1263.2166.560.8905年58.5948.1663.8465.1360.3864.8862.1761.59自2002年以来深圳酒店入住率保持在60%以上，整体表现平稳；全年整体上表现为4月，7、8月，10、11月三个入住高峰期；2005年同比略有增长，保持平稳发展趋势;3618供求预测400300200100020002001200220032004酒店数量250260270305343星级酒店数量1391461521641702004年深圳酒店的数量达到新的顶峰,但星级酒店数量增长速度低于整体数量的增长，远期来看这种趋势仍将继续.37各区酒店分布销售价格100806040200罗湖福田南山宝安龙岗盐田五星级52210010四星级43540218三星级28163113162总量9054296359103053819各区平均房价平均房价2002年同比2003年同比全市317.421.147.27罗湖区305.49-3.23-1.96福田区339.09-3.394.74南山区388.4810.9011.95宝安区289.3610.636.19龙岗区232.5813.7012.85盐田区300.1460.7511.44392003年全年深圳市各星级酒店房价图700610.01单位600：500人387.76民400295.87币247.18245.75300元170.35/135.59200间.100天0全市五星四星三星二星一星未评星4020各区入住率分析80%70.63%70.25%70%63.34%60%54.48%50%44.27%37.64%40%30%20%10%罗湖福田南山宝安龙岗盐田特区内酒店入住率明显高于特区外；福田和南山区酒店入住率为全市最高。41酒店规模现状深圳市五星级酒店调查统计表标准客房星级酒店酒店名称地址房间数价格标准（元/日）1富临大酒店罗湖区和平路50012962富苑酒店罗湖区南湖路35116003香格里拉大酒店罗湖区建设路5221865五4阳光酒店罗湖区嘉宾路3741800星5彭年酒店罗湖区嘉宾路51117006景轩酒店福田区彩田路2211280级7圣庭苑酒店福田华强北路29715008南海酒店南山区蛇口工业一路37312509威尼斯酒店南山区华侨城4461900宝安区观澜镇高尔夫10骏豪酒店2201485大道注：①客房价格均取标准双人客房的价格，且不含服务费。4221酒店规模现状深圳市四星级酒店调查表标准客房星级酒店酒店名称地址房间数价格标准（元/日）1庐山酒店罗湖区江北路19812002新都酒店罗湖区建设路4281518四3晶都酒店罗湖区红岭南路35810124新世纪酒店福田区华强北路247880星5格兰云天酒店福田区深南中路2306306东方之珠酒店福田区振华路80780级7深圳湾大酒店南山区华侨城3088608东华假日酒店南山区南油大道2859969中南海滨酒店南山区南新路13381810明华国际会议中心南山区蛇口龟山路13999011宝明城花园酒店宝安区公明镇18049812都之都酒店宝安区宝民一路234880宝安区龙华镇人民北13廷苑大酒店13342