谨呈：易丰行（中国）控股镇江地产公司玖珑城购物公园版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行地产顾问（中国）有限公司所有，未经同致行地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1市场研究城市发展脉络房地产市场市场分析区域市场分析竞争市场分析城市城市概况概况千年运河之城·天下第一江山?镇江是南京都市圈核心层城市、长三角重要的港口、工贸和旅游城市，先后获得国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国科技进步先进城市、国家卫生城市、国家环境保护模范城市、全国社会治安综合治理优秀城市、国家园林城市等称号，空气质量指数、生活质量指数均位于江苏省前列。?镇江地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地、长三角区域物流中心城市。?镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3843平方公里，人口311万（2010年底），是一座区位优势独特、资源条件优越的港口型开放城市。城市城市概况概况长三角城市群中一员，城市定位于长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市?城市区位：镇江地处江苏省西南部，处于南京一小时经济圈以及长三角三小时经济圈层内?行政区划：下辖三区三县级市，分别为：京口、丹徒、润州三区和镇江新区，丹阳、句容、扬中三市，总面积3847平方公里?城市定位:历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市?支柱产业：化工、造纸、铝业、建材，有世界主要的锚链生产基地，亚洲最大的造纸基地、工程塑料基地和全国重要的醋酸、易拉罐生产基地城市城市概况概况不容忽视的水陆路交通枢纽地位，但航空运输仍不完善，阻碍了其立体交通体系的构建?京沪高速铁路横贯东西往北京?高速公路四横：沿江高速沪宁高速宁太高速宁常高速二纵：扬溧高速京沪高速?黄金水道长江、京杭大运河?镇江市规划建设的路网体系由快速干道、主干道、次干道和支路组成，以方格网布局为主，局部地段结合地形采用自由式路网布局，未来将形成“三横九纵、十字双环”的道路骨架体系城市城市概况概况县/市/面积（k人口（万所辖乡镇区㎡）人）京口区12636共青团农场（新民洲农场）润州区132.6824无高桥镇、辛丰镇、谷阳镇、上党丹徒区61136镇、宝堰镇、世业镇镇江新区（京口区218.921.7丁岗镇、大路镇、姚桥镇代管）华阳镇、黄梅镇、下蜀镇、白兔句容市138562镇、边城镇、茅山镇、后白镇、郭庄镇、天王镇、宝华镇界牌镇、后巷镇、新桥镇、云阳镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、丹阳市105980.6访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘镇、珥陵镇、延陵镇新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来扬中市33233.48桥镇行政区划镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积3848平方公里，人口311万人。至2009年底，全市共有51个镇（街道）、农场1个。其中:镇41个，街道办事处10个，农场1个。丹阳市辖13个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖4个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、1个农场、4个街道办事处，润州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处城市城市经济经济镇江的GDP处于高速发展阶段，人均GDP保持稳步增长，经济的快速发展不仅提升了镇江的整体实力，也推动了房地产市场的发展。人均人均GDPGDP水水800-3000$800-3000$3000-8000$3000-8000$8000-13000$8000-13000$13000$13000$以以上上平平时期启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主以数量为主、向注重平稳发展、以质量为发展超速发展、数量型缓慢发展综合发展型品质方向发展主、数量与质量并重从从国国际际经经验验来来看，房地看，房地产发产发展展与与人均人均GDPGDP有着密切有着密切联联系。系。20112011年年镇镇江人均江人均GDPGDP约约为为11376$11376$，表明，表明当当地房地地房地产产市市场处场处于平于平稳稳发发展期，生存改善需求兼有，以展期，生存改善需求兼有，以质质量量为为主，向主，向数数量量与与质质量量并并重重发发展。展。城市城市经济经济镇江的经济快速发展的前提下，三大产业结构区域合理化。第二产业和第三产业保持逐年上涨的态势，总体形成以第二产业为主，第三产业次之，第一产业为辅的产业结构。镇江2011年第一产业增加值100.41亿元，增长5.5%；第二产业增加值1274.23亿元，增长12.7%；第三产业增加值935.76亿元，增长12.6%。2011年全年居民消费价格总指数为105.0%，比上年上涨5.0%，在八大类消费品价格中：食品类、烟酒类、衣着类、家庭设备用品、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住类分别上涨12.0%、4.3%、1.8%、5.2%、1.2%、1.3%、0.1%、3.7%。城市城市经济经济镇江的经济快速发展使得镇江人民的生活水平不断提高，保持稳步增长的态势。城乡居民收入同步较快增长。全年城镇居民人均可支配收入26637元，比上年增长14.7%；农村居民人均纯收入12825元，比上年增长17.9%。城乡居民收入由上年2.14：1调整至2.08:1。城镇居民人均生活消费支出15513元，比上年增长16.4%。农村居民人均生活消费支出9136元，比上年增长16.4%。城市城市经济经济对比2011年长三角14个城市，镇江GDP排名第13位。镇江市城市居民人均可支配收入位居长三角第8位。2011年长三角城市GDP对比25000分析总结20000?镇江GDP总量与人15000均可支配收入，在长三10000角14个城市中仅处于50000中等靠后水平。上海苏州杭州无锡南京宁波南通常州绍兴嘉兴扬州泰州镇江湖州市市市市市市市市市市市市市市?预计镇江宏观经济将GDP（亿元）1919510716701168806145601040803580329126682630242223101518继续保持平稳增长。2011年长三角城市人均可支配收入对比?镇江人均可支配收入45000及人均消费支出的持续4000035000增长，可看出镇江商业30000有较大发展空间。2500020000150001000050000无锡苏州杭州宁波上海常州南京镇江绍兴嘉兴扬州湖州南通泰州市市市市市市市市市市市市市市人均可支配收入（元）3975638546375863706632250285222754026637249252244120694197921961618124城市城市经济经济投资保持适度增长。固定资产投资保持稳步增长，二三产业比重保持迅猛增长，房地产投资保持平稳增长。投资保持适度增长。全年固定资产投资完成1223.45亿元，比上年增长22.2%。按三次产业分：第一产业投资3.07亿元，下降38.7%；第二产业投资751.59亿元，增长20.3%；第三产业投资498.79亿元，增长25.7%。按注册类型分，国有固定资产投资完成339.59亿元，增长24.8%；民营固定资产投资完成674.41亿元，增长20.0%；外资固定资产投资完成209.45亿元，增长16.8%。在固定资产投资中，城市基础设施投资完成168.41亿元，增长26.5%；文化产业固定资产投资完成60.54亿元，增长68.2%；房地产开发投资完成137.98亿元，增长20.1%。城市人口城市人口镇江户籍人口及城镇人口保持适度增长，涨幅不大，城镇化水平有待提升。人口保持适度增长。2011年末全市户籍人口271.86万人，比上年增加1.15万人，其中男性135.40万人，增加0.24万人；女性136.46万人，增加0.91万人，男女性别比（以女性为100）为99.2:100。当年出生人口2.16万人，人口出生率为7.98‰，全市出生缺陷发生率控制在8‰以下；死亡人口1.76万人，人口死亡率为6.48‰；人口自然增长率为1.49‰。城市城市规划规划?规划结构：“双橄榄”的城市形态，“一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构。?主城：构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。人口按90万左右控制。?东翼：基础产业带和配置适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三部分组成。?西翼：基础产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两部分组成。城市城市规划规划划分为五大功能区：主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。用地面积规划人口分区功能（KM2）（万）城市主中心区，商业金融旅游服务中心。包括老城区和北部综合旅游区两部分。北部综主城核心2530合旅游区是城市滨水区，集商务，文娱，旅游为一体的综合旅游区。行政、文化、商务和生活居住区。城市副中心，未来市政府所在地，市级公共设施集生南徐新城2020产、生活和各项设施配套完善的多功能复合型的城市新区。重点利用“生态大道”南徐路主的带动作用，建设西部新城区城大学城和光电子高新技术产业区。城市副中心，以高新技术和科技信息服务为主的城市丁卯新城2020新区，重点发展大学城和高新技术产业园区丹徒新城1515城市副中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区南山风景区12城市的“绿核”，城市中心公园，现代休闲度假旅游区西翼（高资、龙157.5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区口）东翼（大港、谏3112.5基础产业带、