2014年房地产市场分析研究张明在市场经济下，房地产的价格固然会受到多方面因素的影响，在当下比如政府的调控政策，但同时我们看到房地产市场的调控已然进行了多年但是效果十分有限，显然中国房价的上涨脱离不开市场经济下供需决定价格的本质。2003年，中国政府开始将房地产作为经济发展的支柱产业，开始了房地产行业至今不止10年之久的繁荣时期，一个行业经过多方面调控10年依旧繁荣如此，只能是存在巨大的市场需求。本文从供需角度对此进行了分析。1．2014年总体状况“国五条”带来的抑制性需求在三季度逐步释放的情况下，2013年底房价涨势环比涨幅逐步趋于下降，2014年房地产市场价格不会出现大的波动，其中一二线城市房价上涨态势并不会出现太大变化，房价的区域性发展态势会逐步显现，这种区域性发展态势会在一些省市逐步显现。2．房地产2013年总体发展状况2012年，中国房地产市场经历了持续的高压调控，在限购限贷等一系列政策的打压下出现了暂时性的环比下降状况，然而经过这一系列的政策高压，政策调控显然已经触底。经过短暂下降，房价稳步回升。进入2013年，新一届政府上台，房地产政策逐步转向以市场调控为主，加强政府保障房建设。现阶段任何不打压市场的政策都会激起市场的再度升温，不出意料的2013年的房地产市场持续上涨。同时，政策对市场的打压性需求抑制都会在后期政策效果逐步退去时使得压抑的市场需求持续性释放，促进价格成交量的上升。在2012年政策基本触底的情况下，“国五条”显然并没有大的新举措，其强化性的措施并没有很大程度上改变市场已经形成的共识，其带来的效应也远低于之前的“国十条”和“国八条”。市场在经历了较短时期的销售量下降之后很快步入快速发展的时期。2.1价格持续上涨2013年12月，全国百城房价均价达10883元/平方米。连续涨幅时间超过19个月。在此之前房价的阶段性高点出现在2011年8月，价格为9831元/平方米，较之上涨10.19%。较2012年同比上涨11.51%。2013年四季度，市场逐步趋稳，环比涨幅逐步下降，趋稳趋势明显，得益于之前市场反弹性需求的释放，市场货币供应量的放松。全国百城房产均价涨势图1100010800106001040010200100009800960094009200表1全国百城房价同比环比涨势图14121086420环比涨跌同比涨跌表2表1表2数据来源：中国指数研究院2.2成交量显著上升，新开工规模扩大2013年全国商品房销售面积13.06亿平方米，同比增长17.3%，其中商品住宅销售面积11.57亿平方米，同比增长17.5%。2013年全国商品房销售额8.14万亿，同比增长26%，其中商品住宅销售额6.77万亿，同比增长27%。虽然各项指标在12月份环比增速下降，但全年绝对量仍达历史最高值。商品房和商品住宅增长率在连续4年增速下滑后也迎来了2013年新的增长。2013年，全国房地产开发企业新开工房屋面积20.1亿平方米，同比增长13.3%其中住宅新开工面积14.58亿平方米，同比增长11.6%，占比72.5%。月度数据上，12月份新开工商品房面积环比提高2个百分点。2008年至今全国商品房及商品住宅销售量及其同比增速14.000.5090.000.9012.0080.000.800.4070.000.7010.0060.000.608.000.3050.000.506.000.2040.000.404.0030.000.300.1020.000.202.0010.000.100.000.000.000.00商品房销售面积(亿平方米)商品房销售额(千亿元)商品住宅房(亿平方米)商品住宅房(千亿元)商品房销售面积同比增长商品房销售额同比增长商品住宅房同比增长商品住宅房同比增长表32.3土地供应规模提高，交易量大幅增长，价格大幅上涨2013年“国五条”提出要增加普通商品住房供应，同时新一届政府更加强调市场对房地产的调节，政府要更加做好保障房建设工作，对此，国土资源部公布的2013年土地供应计划也相应较高提高，达到15.08亿平方米，同比对有所下降，但仍大幅度高于5年来的平均值。其中商品住房用地计划供应10.9亿平方米，占住房用地供应计划的72.4%。房地产开发企业土地购置面积3.88亿平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。2008年至今全国房产企业购置土地面积和成交价款及其同比增速图表标题图表标题50.3120000.840.2100000.60.1380000.40260000.2-0.1400001-0.22000-0.20-0.30-0.4房地产开发企业购置土地面积(亿平房地产开发企业土地成交价款(亿元)方米)房地产开发企业购置土地面积同比增房地产开发企业土地成交价款同比长增长表42.4区域发展分析在此，将重点对成都和郑州的房地产价格市场进行分析。为了更好的说明问题，我们将全国百城房价与济南房价作为对比进行分析。2010年6月至2013年12月，郑州市住房价格由6582元/平方米涨至9746元/平方米，涨幅48.07%，成都房价由7177元/平方米涨至8227元/平方米，涨幅14.63%，济南房价由7674元/平方米涨至8799元/平方米14.65%。全国百城房价由9042元/平方米涨至10901元/平方米，涨幅20.56%。通过指标和图示我们发现，郑州房价涨幅上升很快，同一时期成都，济南涨幅相对较慢，均低于全国平均水平，但在近期，通过图示我们发现，成都涨幅速度呈上升态势，济南涨幅趋于平稳。比较全国其他省份，四川与河南省人口众多，经济发展较东部沿海省份较为落后，造成了省会城市一家独大的局面，经济发展的优势资源较高比例的集中于省会城市，2013年，四川省国内生产总值26260.77亿元，成都实现国内生产总值9108亿元，占比达36.97%。河南国内生产总值3.15万亿元，郑州实现国内生产总值6146亿元，占比19.5%。而同为省会城市的济南国内生产总值占本省国内生产总值不到10%。作为三个人口大省，住房需求巨大，从潜在需求看，河南省每年高校毕业人数在50万左右，而其中相当一部分集中在了郑州，此外，作为生源地大省，河南省每年返省高校毕业生更扩大了这个基数。从河南整体状况来看，郑州一枝独秀，其他城市吸引力有限，成为其住房市场快速升温的重要原因。在今后几年内，郑州房地产市场很难降温。同是作为人口大省的四川，高校毕业生数量人数较少，且主要集中在成都，对比郑州，成都作为全国城乡规划示范城市，其住房供应一直保持在较高水平，尤其是周围几个卫星区县，存量压力巨大。根据中国指数研究院统计数据，成都2013年11月份住房可售面积为900万平方米，而郑州2013年11月预售面积为130万平方米。两者之间仍旧存在巨大的情况差异。而同为人口大省的山东，各个地级市发展较为均衡，济南非一枝独秀，相反其经济地位要落后沿海的青岛和烟台。人口集中压力较小，潜在市场需求与郑州、成都相比较小。2010—2013成都、郑州、济南与全国百城房价涨势图注：图表来自中国指数研究院在今后的房地产市场发展中，地区间的这种差异将会逐步显现，较大的人口住房需求，个别中心城市发展的一枝独秀都会造成房地产市场的持续升温。而充足的市场供应是促进房地产市场合理健康发展的唯一选择。3.2013年全国代表性房企情况3.1销售规模大幅增长2013年，全国千亿销售规模房企达到七家，第一梯队扩容，行业集中度提高。7家千亿房企销售规模达9267.8亿，同比增长37.26%，占全国比重达11.39%，而去年该指标为10.47%。2013年代表性房企销售规模9565.4万平方米，同比增长33.55%，占全国比重7.32%，去年该指标为6.34%。3.2土地存量与购置规模3.3新开工与施工面积4供需因素分析4.1土地供应，长期来看充足，结构性矛盾存在2013年为配合国家保障房建设规模的要求，国土资源部土地供应计划充足。同时在深化改革的要求下，新一届政府逐步开展农村土地确权改革。推动农村集体经营性建设用地直接入市，根据这一改革行方向，到2020年，土地供应量将达到2.08亿亩，目前全国城镇建设土地面积约5800万亩。理论上这将有效缓解土地供应紧张局面。值得注意的是，农村集体经营性建设用地与用地需求之间存在较大的不匹配性，以目前相当一部分城市新建城区实际情况，市场需求与供应之间存在较大的地理位置不匹配性，即结构性矛盾，如鄂尔多斯康巴什新城。土地的结构性矛盾决定土地供应的实际有效性。并且短期来看，土地供应的紧张局面将会一直存在，约束了住房供应的大幅度扩张。4.2适龄结婚人口规模、置业改善等刚性需求巨大，市场需求不会出现大的波动需求规模在一定时期内将继续保持高昂态势。2013年高校毕业学生总数700万人，构成了房地产市场的主要需求。据中国统计年鉴，2012年全国在校高校学生总数为2536.5647万人，构成巨大的住房市场潜在需求。从较长一段时期来讲，高校逐年毕业人数并不会出现较大变化，市场有效需求并不会出现较大波动。除此之外，进城务工人员的住房需求也将会不断提升，成为市场有效需求的接力棒。在住房计划时期，由国家为企事业单位员工提供住房，但存在的问题是人均居住面积小，形成了现在较为强烈的改善性住房需求，强化了市场的需求量。2010--2013全国高校毕业生数量（万人）72070068066064062060058020102011201220134.3政府调控从近几年房地产市场调控，我们不难发现，每次调控后都会出现房价的“报复性”增长，综合