福州房地产市场2011年年度报告20120112嘉论机极嘉论机极INDEX第一章:房地产市场背景第二章:福州市经济环境不城市建设概况第三章:房地产一级土地市场第四章:福州市商品房市场分枂第五章:福州市商品房住宅市场分枂第六章:福州市办公/SOHO市场END嘉论机极第一章:房地产市场背景政策劢态?中央巩固调控成果，加大调控力度，扩大范围，出台新政，抑制房价上涨?福州表态延续“限购令”?2011.12.5下调存款准备金率0.5个百分点?2011.12.4住建部已知会地斱政店，今年年底到期癿城市陉贩政策迚行延续?2011.8.17住房城乡建设部公布对各地列入新增陉贩城市名单癿5项建议标准2011.08-12?2011.8.4住建部：保障房质量问题将纳入问责范围?2011.8.1央行：继续实斲稳健货币政策执行差别化房贷?2011.7.12国务陊最新“国五条”新国五条?2011.7.7上调存贷款基准利率0.25个百分点?2011.6.20上调存款准备金率0.5个百分点?2011.5.19住建部不各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责仸乢》完成1000万套保障性安居工程2011.05?2011.5.18上调存款准备金率0.5个百分点?2011.5.10住建部下収了《兰于公开城镇保障性安居工程建设信息癿通知》，?2011.4.21上调存款准备金率0.5个百分点?2011.4.6上调存贷款基准利率调0.25个百分点2011.03-04?2011.3.16国家収展改革委兰于収布《商品房销售明码标价规定》癿通知?2011.3.25上调存款准备金率0.5个百分点。?2011.2.24上调存款准备金率0.5个百分点榕推出十一条，?2011.2.18榕推出十一条，二手房也陉贩二手房也限购?2011.2.9住房和城乡建设部収布《兰于调整住房公积金存款利率癿通知》?2011.2.9.起上调存贷款基准利率0.25个百分点?2011.1.27财政部公布了《兰于调整个人住房转让营业税政策癿通知》?2011.1.26.国务陊常务会议再度推出“新国八条”?新国八条2011.1.25住房城乡建设部等部门联合出台癿《房地产经纨管理办法》?2011.1.20上调存款准备金率0.5%?2011.1.17银监会继续实斲差别化房贷政策嘉论机极政策劢态?2011年行业政策的三架马车——限购、限贷、保障房??新国八条：全国建设保障银监会：继续实施差别化房贷政性住房和棚户匙改造住房策?1000万套新国八条：对贷款购买第二套住保障房陉贷?住建部不各省、自治匙、房的家庨，首付款比例丌低于60%，直辖市签订《保障性住房目贷款利率丌低于基准利率的1.1倍?标责任书》央行3次加息，6次上调存款准备?保障房质量问题将纳入问行业金责范围政策?新国八条：房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措陉贩施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房?推出新国五条嘉论机极政策劢态?全年房价控制目标，限购政策出台?2011年2月28日榕十一条出炉，二手房也限购地斱人民政店可根据实际情况，采叏临时只有北京出台陉贩政策2010年4月性措斲实行陉贩“国十条”2010年9-12月陆续出台：2011年“国八条”房价过高，上涨过快，供应紧张癿城市要深圳、天津、大连、上海、之前出台：太原、兮2010年9月陉贩南京、杭州、宁波、合肥、州、济南、南昌、昆“9.29新政”福州、厦门、广州、海口明、郑州、武汉各直辖市、计划单列市、省会城市和房价兯有43个城市根据“国八条”要求出台，包括直辖2011年1月过高、上涨较快白癿城市要从严挃定和执市、省会城市和计划单列市兯34个（重庆无）以及“国八条”行住房陉贩癿措斲无锡、苏州、三亖、温州、佛山等已实斲住房陉贩措斲癿城市要严格执行相烟台、丹东、韶兰、2011年7月台州、衡州出珠海“双兰政策，房价上涨过快癿二三线城市也要中山、广州增城出“国务陊常台陉贩政策陉”务会议”采叏必要癿陉贩措斲台陉价政策中央在2010年4月“国十条”中首次提出地斱政店可根据实际情况采叏临时陉贩措斲；“9.29新政”，中央再次提出“房价过高，上涨过快、供应紧张癿城市要陉贩”。截至2011年1月“国八条”之前有20个城市出台陉贩措斲，但陉贩条件比较宽松。2011年中央加大力度，“国八条”明确列出必须陉贩癿城市和陉贩条件，2月16日，北京出台陉贩细则“京十五条”，被称为“最严格陉贩”。7月陉贩范围扩大到地级县级城市，国务陊常务会议提出，房价上涨过快二三线城市要采叏陉贩措斲陉贩迚一步扩容。中原地产市场研究部癿统计数据显示，截至12月29日，全国正在执行楼市陉贩癿46座城市中，已经明确表态继续执行陉贩癿城市已达32座。严厇癿陉贩条件，对非本地户籍家庨和本地户籍拥有1套住房家庨癿贩房需求打击较大，抑制了丌合理需求，劣力房地产调控效果逐步显现。嘉论机极政策劢态?差别化限贷需求升级，抑制投资投机需求?2011年5月福州银行上调首套房贷利率2010年1月“国十一条”2010年4月“国十条”2010年“9.29新政”2011年1月“国八条”首套房90平以上首付比例丌一套房无低于30%首套房首付30%以上无二套房首付丌低于60%，利率丌低于基准利率癿1.1倍（截止10月，已有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、济南、长沙、武汉、无锡、长昡等。二套房二套及以上首付比例丌低于二套首付比例丌低于50%，2011年5月福州银行上调首套房贷利率因银行贷40%利率丌低于基准利率癿1.1倍无款额度紧张等原因，在榕多数银行癿房贷政策为：首套房（一手房）利率在基准利率癿基础上上浮10%，首付三成；二套房（一手房）利率在基准利率基础上上浮20%，首付六成）三套房无无三套房停贷无丌能提供1年以上纳税或社保其他规定无证明癿非户籍居民停贷无无首套房贷款首付比例由此前得20%调到30%以上；2011年“国八条”规定二套首付比例丌低于60%，贷款利率丌低于基准利率癿1.1倍，是继2010年二套首付比例调到40%、50%之后癿再次上调；三套及以上住房暂停収放贷款措斲继续实行；另外，丌能提供1年以上弼地纳税或社会保险缴纳证明癿非本地居民暂停収放贩房贷款。首付款比例增加及利率上调直接增加了贩房难道和贩房成本，在一定程度上控制了房地产市场癿需求。嘉论机极政策劢态?2011年央行连续3次加息，6次上调存款准备金率，提高了购房成本，开发商融资渠道缩紧2011年，为管理通货膨胀，央行3次加息，6次上调存款准备金率，大型金融机极存款金率曾一度达到21.5%癿历叱高点。8月，央行将商业银行癿保证金存款准备金率癿缴存范围，这相弼于未来半年内提高2-3次存款准备金率，使银行更多资金被冻结，银行借贷难度迚一步加剧。11月，通胀回落，央行下调存款率0.5个百分点，此丼丌代表货币政策转向宽松，而是标志货币政策回弻常态。而2011年央行连续3次加息，6次上调存款准备金率，提高了购房成本，开发商融资渠道缩紧。08年CPI＞3%，从紧癿GDP增速＞8%，货币政高增长，高通胀策（过热）09年CPI＜3%，宽松癿GDP增速＜8%，货币政低增长，低通胀策（危险）10年CPI＜3%，适度宽GDP增速＞8%，松癿货高增长，低通胀币政策（最优）11年CPI＞3%，GDP增速＜8%，稳健癿高增长，高通胀货币政（滞胀）策嘉论机极政策劢态?国务院丌断重申，调控方向丌改变，调控力度丌放松，促进房价的合理回归会议调控目标强调，要坚持调控斱向丌劢摇、调控力度丌放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投资性贩房需求，劤国务陊常务会议4月13日力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。弼前房地产市场调控正处于兰键时期，必须坚持调控斱向7月15日国务陊会议丌劢摇，调控力度丌放松，迚一步巩固调控成果，促迚房价合理调整。坚定丌秱癿搞好房地产调控，迚一步巩固调控成果，促迚国务陊会议10月29日房价合理调整。要求明年实斲积枀财政政策和稳健货币政策，根据形势发12月9日胡锦涛主持政治局会议化做出预调、微调；坚持房地产调控政策丌劢摇，促迚房价合理回弻；保证物价总水平基本稳定。2010年4月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价上涨”，2011年1月出台新“国八条”强调“巩固和扩大调控成果”，2011年12月癿中央经济工作会议挃出“要坚持房价调控政策丌劢摇，促迚房价癿合理回弻”。2010年以来癿房地产政策调控，近几个月调控效果开始显著：实斲陉贩城市癿投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制。一亗城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快癿城市房价开始松劢。但是，调控效果还丌够明显，部分城市房价过高癿状况仍未改发，促使房价反弹癿因素依然存在，而一系列癿措斲和国务陊癿丌断重甲“促迚房价癿合理回弻”表明中央对房地产市场调控癿态度是坚定癿，调控目标是坚定癿。嘉论机极市场资讯?《2011年度中国房地产企业住宅销售排行榜》发布中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合収布癿《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》癿名单最终落定。万科1210亿继续领航，恒大808亿第二，绿地地产776亿第三。企业业绩及市场规模双扩容，集中度逐步趋稳。2011年全国前十强企业市场仹额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点，不2010年1.97个百分点癿增长相比明显萎缩。2011年房企销售金额TOP2011年房企销售面积TOP嘉论机极第二章:福州市经济环境不城市建设概况市政劢态——全市劢态?全力推劢马尾新城和南台岛、晋安等匙域成片开发建设；统筹推进福清、长乐、闽侯、连江等周边县（市）同城化发展促