《2011青岛房地产市场蓝皮书》青岛今鹏翔投资有限公司顾问事业部2012年1月顾问：王鹏鲲总编：修方舟耿志侠编委：刘翔陈英李晨孙良东张国刘泉王铁松孙微微主编：刘翔副主编：孙微微执笔人：孙雪闫守娟傅三莎张婷孙微微王文凭常甜师旭颖王曼编辑：包芳鞠洪磊岑海波刘雪梅1/224转型?彼岸（代序）修方舟（今鹏翔CEO）2011年，中国经济与世界经济同步遇到很多困难并潜伏着更多的困难。房地产首当其冲受到株连，或者说房地产是造成经济困局的“首犯”之一。房地产业，何去何从？要么转型，要么破产中国的经济与社会的转型正在全面进行中。“转型”作为一个基本概念，最初应用在数学、医学、语言学领域，后来才延伸到社会学、经济学领域。今天，转型成了口头语和流行标签。小沈阳从娘娘腔转型为纯爷们，他的师父赵本山从小品王转型为企业家，章子怡从村姑转型为国际巨星，芙蓉姐姐犀利哥哥也都转型了。演员转个造型容易，企业转个类型也不难，而一个行业乃至社会转变型态就是极其不简单的事。2012年是房地产黄金期的第12年，正好是一个轮回。这一轮下来，房地产确实有了许多的变化，进步非常大，海尔地产集团董事长兼CEO卢铿先生曾说“这让人兴奋也令人非常纠结”。我的理解是，中国房地产的问题绝对不只是一个房价高这么简单，需要共同面对和解决的东西太多。卢铿先生透过房地产之“乱象”直言房地产应该实现三个转型，曰：“房地产行业应该从国民经济的一个重要支柱产业转型为城市化发展的平台和载体，房地产企业应该从房地产开发商转型为美好住居生活整体解决方案的系统集成商，房地产的产品与服务应该从造房子和物业管理转型为互联网时代的创新产品和创新服务。”2/224社会学者张颐武认为房地产的转型一方面是经济社会转型的一部分，也是人们心灵的转型、价值观的转型、灵魂转型的一部分。他说，我们需要三种传统的精神，儒家的敬、道教的静、佛教的净。儒家的精神是“敬”，处理社会关系，要互相尊重，把人当人看，互相有尊敬；第二个是道家的“静”，处理自己与自己的关系；第三个是佛家的“净”，这个就是给精神的升华，人与自然、人与人之间，我们要有一个传统，通过这个传统要超越内心的痛苦。透过这样的精神的幸福感的低迷和物质的困扰，他分析说：中国人居住有一个演变的三阶段，安居、宜居、乐居。继而他说，房地产行业所担当的责任、所面临的挑战都是新的问题、新的挑战，年轻人和社会对房地产行业的要求不一样了，房地产行业需要拿出新的格调、新的气魄、想象力和创造力给我们新的居住空间，让中国的居住文化为提升人们的幸福感、改变我们的生活方式、创造我们的未来提供更加广阔的空间。房地产和中国经济的很多领域一样都处于一个关键当口，转型不见得一定能行，但是不转型肯定不行了。著名的管理学大师拉里·博西迪、拉姆·查兰早就说过：“现在，到了我们彻底改变思维的时候了，要么转型，要么破产。”这话或许说得有点危言耸听，但是转型迫在眉睫已是共识。转型有四个关键要素：目标模式、初始条件、过程方式、终极条件。这都是技术问题，转型还非常需要哲学来给指导，卢铿先生认为应该认真思考这个问题，他给出的一个答案是：通向理想彼岸。世界是一座桥，通向彼岸彼岸，可以指的是在水那一方的陆地，也可以比喻所向往的境界，更多的是佛家说的超脱生死的境界。不论说的是哪种意义上的“彼岸”，此时此刻的“此岸”，更是我们所关注的吧。“这就是我们的时代——一个庞大无比的超市，久贫乍富后的无知过剩支撑着我们的趾高气扬，使我们在笙歌阑珊之际迷失于灯火装点的盛世繁华之中；而在褪尽铅华的夜深，虚弱的身心却止不住卧成了一缕浮云??”不记得这是谁说的一段话，不过说出了我想说的话。房地产，显然是这个“大超市”当中最为喧哗与骚动的一家。一路走来，我们都目睹了二十年房地产之怪现象与众生相。卢铿先生总结出中国房地产存在着的诸多乱象。尤其是眼下，卢先生说他搞房地产已经22年，感觉现在是最乱的时候，行业政策、地方政府、房产市场、开发商、媒体、相关的行业等等都遇到各种各样的问题。他说，今天房地产丛生的乱象，绝不是一两个文件可以解决的，而是需要各方面共同思考这个问题。只能说，这是一个浮躁、浮华的时代。3/224张爱玲早就说过：“一个时代需要的是升华，而不是浮华。这究竟是怎样一个时代呢？我们该如何描述它并借以解析我们日益苍白的心灵生活？何以我们仅仅只学会了暂求一时的生计，就不再关注满目疮痍的人间，就无心再去寻求认识这个世界的其它门径？”这就是现实。这就是此岸。此岸，叫人迷恋也叫人迷失，叫人兴奋也叫人纠结。那么，彼岸呢？彼岸，是不是我们寻求认识这个世界的其它门径呢？历史学家认定，中国人普遍缺乏彼岸意识，甚至有意无意地回避说彼岸，因为怕引起误会，怕官家说你搞宗教活动。马克思曾说过“彼岸世界的理论即宗教”（《第六届莱茵省议会的辩论》）在大多数情况下，宗教信仰之维是来世的、彼岸的、超越的、终极的。有专家认为，中国没有真正意义上的宗教，没有一个相对独立的彼岸世界，因而也就没有彼岸对此岸的导向和制约，此岸的沉沦也就是必然的。真正的宗教，真正的彼岸，其存在的主要意义就是对信仰者的灵魂有一种净化作用，而不单是让信仰者有所寄托。本人对宗教文化研究不够深入，对以上说法不敢妄加评说。不过，我相信一种说法，只有当一个目标具有“彼岸”的特征，才可能是我们的最高理想和最后归宿：不能低，而应高且不及；不能近，而应远在此岸望不见的地方。换言之，但凡现实“此岸”中的目标，都只能是过程中的灯塔，不能及其“彼岸”目标的千万分之一。我们能做的就是，将彼岸理想及其达成方法（宗教）融入每一天的工作、生活之中，指导自己灵魂的走向，即明确“为什么活”、“为什么做”，然后，再以现世的“工具思维”，弄懂“怎样活”、“怎样做”，指导自己双手双脚的走向，拓展具体的事业，成为一个内外双修的成功人士。换个说法就是，以出世的精神做入世的事业。卢先生讲的中国房地产的理想彼岸也有这层意思吧。读过一本书，《人的宗教》，美国比较宗教研究的领军人物休斯敦·史密斯教授写的，全书的第一页以一个朦胧的桥之背景做映衬，写着一句话：“世界是一座桥，走过去，不要在上面盖房子”。4/224拥抱危机（代序2）刘翔（今鹏翔投资公司副总经理兼顾问事业部总经理）我们，所有地产人，都站在一个真正的历史转折点上。2001-2011，鹏翔十年，也是中国房地产的黄金十年，过去的十年，中国的房地产业突飞猛进，发展态势甚至超出大部分业内人士的预期。在过去的十年里，房价持续攀升，销量持续攀升，因为行业的多重属性，更引致了全社会的关注、不满甚至攻击，特别是数轮越来越严厉的调控，正让这个行业进入一个混乱的时期。虽说整个中国的地产行业短期看空，中期看平，长期看好，但我们谁也无法回避的一点，就是现在没有谁能真正看的清这个冬天将会多冷，又会多长，十年来，我们第一次发现，我们突然就陷入了一场未知结果的危机之中。是的，危机，确实来了，而且比我们预想的更快，更猛，更让大部分人心寒。然而，站在这样一个历史节点上，我们却是喜忧参半，喜的是我们提前数年就战略性地预计到了行业的发展态势并为此做了大量的准备，忧的是在危机真的到来之际，我们发现我们做的还远远不够。源起顾问事业部的前身是研发中心。研发中心的创立是鹏翔发展的必然产物。鹏翔历来追求的是“专业立身”，所以早在2003年就在创建市场部的同时，将市场调查、监控功能就设置其中，并开始了基础的市场数据的留存和研究工作，虽然囿于当时各类专业数据的不完整和研究方法的缺失，市场调查和数据的功能基本仅限于提案所用，但毕竟开了青岛代理行市场相对完整地研究和数据留存的先河，这也为后来研发中心的成立奠定了一定的基础。2006年末，随着第一轮宏观调控的过去，鹏翔也在积极思考未来的发展之路。彼时，鹏翔也正处于连续三年业绩徘徊不前的阶段，所以加大了对外交流学习的力度。机缘巧合，2007年5月份，王董事长带领鹏翔一行六人前往重庆考察直到今天仍然保持紧密联系和合作的重庆立业地产机构，正是这次探寻之旅给到了鹏翔诸多的震动和启示。彼时，重庆已经是一个竞争相对充分的市场，开发商对品质的要求、对成本的控制、对代理商专业的要求都给我们留下了深刻的印象，特别是立业机构研究中心的建制和专业度带给我们更多深入的思考。5/224基于对整个行业特别是青岛房地产市场发展的分析和判断，在与王鹏鲲董事长、耿志侠总经理讨论了将近两个月时间之后，2007年7月10日，太平角，湛山一路20号甲，双拼办公室西楼二楼西北角的那间三桌两人的小屋里，鹏翔研发中心正式成立，我和孙微微，开始了一个未知征程的探索。征途2007-2011，回首过去的4年半时间，研发中心的发展大致可以分为四个阶段：第一阶段2007-2008：正源立本研发成立第一年，一切从零开始。从零开始意味着探索，意味着建设，意味着生存，意味着压力与兴奋并存。在这一年，研发的意义在于：?空间自由2007年的鹏翔还是格局略小的状态，也正是因为研发中心的“零”，同时因为对于个人的信任，更因为在业绩上的突破和方向上的坚持，研发用大半年的时间赢得了公司层面的绝对信任和支持，并给予了其他任何团队享受不到的发挥空间。从发展方向到团队文化，从部门建制到作业方法，公司无不给予最大的支持——只鼓励，不打击。这样的支持也一直延续到现在，按老耿的话说就是“要多少人给多少人，要多少投入给多少投入”，正是这样的自由空间和绝对支持保证了研发这样一个技术部门要发展好必须具备的“创新”的能力，并支持了一代代研发人努力而开心地走到现在。?业绩突破研发中心在成立后的第二个月即拿下第一单——金泽华帝开发区项目（今天的爱彼岸）的前期市调业务，并在重庆立业公司的专家龙亚、李晓鹏的协助下顺利完成。随后的10月和