2011年西安商品房市场分析报告西安房地产信息网数据研究中心2012-0111《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:80001808722011年西安商品房市场分析报告西安房地产信息网数据研究中心目录一、宏观运行背景1.1经济环境1.2政策环境二、商品房市场22.1商品房供应市场2.2商品房销售市场2.3商品房市场特征三、分物业市场3.1普通住宅市场3.1.1普通住宅销量走势3.1.2普通住宅购房年龄段占比3.1.3普通住宅分面积区间情况3.1.4普通住宅分面积区间情况3.1.5普通住宅分价格区间情况3.1.6普通住宅购房人群来源情况3.2商服用房市场3.2.1商业物业销量走势3.2.2商业物业各月成交均价走势3.3写字楼市场3.3.1住宅调控写字楼迎机遇3.3.2成交均价呈震荡上扬态势3.4别墅市场3.4.1市场供应3.4.2市场销售四、分城区商品房市场4.1城南区商品房市场总体运行情况4.1.1城南区普通住宅市场运行情况4.1.2城南区普通住宅市场特征4.1.3城南区商办物业情况4.1.4区域热点分析4.2城北区商品房市场总体运行情况4.2.1城北区普通住宅市场运行情况4.2.2城北区普通住宅市场特征4.2.3城北区商办物业情况234.2.4区域热点分析4.3城西区商品房市场总体运行情况4.3.1城西区普通住宅市场运行情况4.3.2城西区普通住宅市场特征4.3.3城西区商办物业情况4.3.4区域热点分析4.4城内区商品房市场总体运行情况4.4.1城内区普通住宅市场运行情况4.4.2城内区普通住宅市场特征4.4.3城内区商办物业情况4.5高新区商品房市场总体运行情况4.5.1高新区普通住宅市场运行情况4.5.2高新区普通住宅市场特征4.5.3高新区商办物业情况4.5.4区域热点分析4.6城东区商品房市场总体运行情况4.6.1城东区普通住宅市场运行情况4.6.2城东区普通住宅市场特征4.6.3城东区商办物业情况4.6.4区域热点分析42011年对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年，各种调控政策出台，楼市现象交相出现，从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日见微妙。在调控政策下，2011年的楼市跌宕起伏，不仅是房价和销售起落，受融资渠道、土地价格等影响，也引发了房地产开发企业的变革。不少开发企业或兼并、重组，或转型、下乡，更有部分房企破产倒闭，一番楼市洗牌战愈演愈烈。从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。一、宏观运行背景1.1经济环境2011年以来，西安市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。?固定资产投资平稳较快增长1-10月份，全社会固定资产投资2561.67亿元，同比增长30.2%，较上半年提高0.5个百分点，其中，城镇固定资产投资1688.94亿元，增长42.4%。分产业看，1-10月份，城镇固定资产投资中，第一产业投资62.64亿元，同比增长15.7%；第二产业投资362.99亿元，增长38.1%；第三产业投资2136.04亿元，增长29.4%。从房地产市场看，1-10月份，房地产投资818.67亿元，同比增长17.4%。投资保持较快增长，很大程度上得益于保障性住房投资加快的拉动，前三季度保障性安居工程新开工12.18万套，完成投资133.47亿元。指标总额同比增长全社会固定资产投资2561.6730.2%其中：3城镇固定资产投资1688.9442.4%其中：第一产业62.6415.7%第二产业362.9938.1%第三产业2136.0429.4%房地产投资818.6717.4%其中：前三季度保障性投资133.47?消费市场需求持续增强1-10月份，全市实现社会限额以上消费品零售总额1174.43亿元，同比增长30.4%。从销售地域看，1-10月份，城镇市场实现社会消费品零售额1161.48亿元，增长30.1%；乡村市场实现社会消费品零售额12.95亿元，增长52.3%。4从行业看，1-10月份，批发业实现零售额196.00亿元，增长53.1%；零售业实现零售额898.90亿元，同比增长26.8%；住宿业实现零售额19.86亿元，增长26.5%；餐饮业实34《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:8000180875现零售额59.67亿元，增长23.1%。从销售形态来看，1-10月份，餐饮收入为73.50亿元，增长24.3%；商品零售为1100.93亿元，增长30.8%。指标总额（亿元）同比增长限额以上消费品零售总额1174.4330.4%从销售地域分城镇消费品零售额1161.4830.1%乡村消费品零售额12.9552.3%从行业分批发业实现零售额196.0053.1%零售业实现零售额898.9026.8%住宿业实现零售额19.8626.5%餐饮业实现零售额59.6723.1%从销售形态分餐饮收入73.524.3%商品零售1100.9330.8%?财政收支增长较快1-9月份全市财政总收入489.23亿元，同比增长28.5%。地方财政一般预算收入236.47亿元，增长34.0%，比1-10月份提高2.3个百分点。工商税收174.60亿元，同比增长29.7%，比1-10月份提高2.0个百分点。非税收入增速较快，各月累计增速高于税收收入20个百分点以上，前三季度非税收入41.14亿元，增长50.4%1-9月份，全市地方财政一般预算支出324.16亿元，同比增长57.6%。其中，民生支出239.79亿元，增长58.7%，占到一般预算支出的74%，占比较上年同期提高0.6个百分点。指标总额（亿元）同比增长全市财政总收入489.2328.5%地方财政一般预算收入236.4734.0%工商税收174.6029.7%非税收入41.1450.4%全市地方财政一般预算支出324.1657.6%民生支出239.7958.7%1.2政策环境2011年楼市政策盘点：政策发布时间发布方政策细则摘要2011年1月17日银监会2011年1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。2011年1月19日国务院国务院常务会议审议并原则通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》规定，取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。2011年1月25日住建部住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年1月26日国务院国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年1月27日财政部财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。62011年1月28日财政部（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年2月9日住建部住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。2011年2月21日住建部2月21日开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。目前，住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。2011年2月25日西安市2月25日下午，西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传政府达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，俗称“限购令”。其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。自通知发布之日起施行。2011年4月19日国土部国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。2011年4月25日西安房西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，为贯彻落实管局《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，实现西安市2011年新建住房价格控制目标，该局日前出台了相应文件，其中明确，各房地产开发企业要科学核算成本，合理确定销