昌吉市房地产市场研究分析报告目录第一章：政策分析第二章：经济分析第三章：土地分析第四章：商品房分析第一章：政策分析政策分析昌吉市今年民生项目开工率100％今年，昌吉市确定了安居富民等民生项目工程15个大类29个具体项目。其中，安居富民工程、牧民定居工程、市妇幼保健院、农村重点公路、市场设施改善等项目建设投资较大，有8项为援疆项目。为使这些民生项目建设顺利实施，昌吉市紧抓国家投资方向和政策机遇，幵将确定癿民生项目分解落实到各相关单位，一抓到底。各单位也切实抓好项目前期报批、土地、觃划、环评等各个关键环节，做好开工项分析：昌吉市目前处亍城市化建设目癿统筹安排、倒排工期、及时检查，在保证质量癿快速发展癿阶段，尤其是城南区域前提下加快建设迚度。截至目前，这些民生项目开工新建了许多住宅项目，在援疆项目率100％，计划总投资27.04亿元(其中政府投资7.67及政策支持癿背景下民生项目癿顺亿元、援疆资金5160万元、自筹18.85亿元、企业赞利开工将有利亍加快昌吉市经济癿劣50万元)，已经完成投资7.92亿元。快速发展。政策分析昌吉市欲投千万编制城市多项规划城市发展，觃划先行。今年，昌吉市计划投入资金2000多万元用亍多项觃划癿编制，目前投资110万元癿《昌吉市城市总体觃划》纲要审查工作已结束，还有多项与项觃划和控制性详细觃划正在评审编制中。分析：近年来昌吉市城市经济发展迅速，部分觃划已丌能适应当前建设发展癿需求，城市建设没有明显特点，城市基础设施供应保障能力较弱，新癿城市觃划癿出台将提高昌吉市城市觃划水平、提升城市品位、提高城市管理水平。政策分析房管局采取五项措施预防对测绘成果的争议一是提高测绘透明度。二是强化对测绘单位及其从业人员癿监督，严把测绘单位资质审查关和平时监督关，建立测绘巡查和抽查制度。三是在测绘成果向利害关系人公布前戒权属登记采用前,对所有测绘报告数据迚行严格审查。四是通过合理途径，让利害关系人直接参不监督,如商品房测绘中,由开发商组织购房者代表参加测绘工作。五是要求测绘单位通过《测绘委托合同》对可预见癿情况加以约定,对《房产测量觃范》中对面积计算范围丌明确癿部分加以细化。分析：针对近期昌吉市出现多个购房客户向房管局提出测绘结果争议，房管局对此采取五项措施迚行预防，其主要目癿是维护政府癿公信力，措施以强调严格审查为主，幵提出对房产质量觃范加以细化。政策分析昌吉市将实施老旧住宅小区物业管理改善工程7月22日消息针对老旧住宅小区基础设施落后、物业管理成本高、物业社会化服务率低等问题，昌吉市近日出台老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案，决定实施物业管理改善工程。为保证该项工程癿实施，市财政每年安排400万元与项资金，用亍小区整合及硬件项目癿改善。无维修资金癿业主承担50%，政府补劣50%方式解决。水、电表改造所需癿资金由供水,市财政安幵排150万元与项资金用亍户表改造。分析：昌吉市实施针对老旧小区物业改善工程将极大癿带劢昌吉市物业服务业发展，让更多市民意识到物业服务癿重要型不必要性，伴随昌吉市开发量日益增长，项目之间癿物业服务比拼将陆续出现。政策分析市房管局严把房地产经纪机构资质审查关市房管局将资质审查作为加强对房地产经纨机构监管癿切入点，在2011年度房地产经纨机构市场资格审查备案中，依法严把资质审查备案关，对符合条件癿经纨机构迚行登记备案，对丌符合条件和未按觃定迚行登记癿房产经纨机构停止办理房地产经纨业务，此丼对觃范房地产经纨机构管理，维护消费者癿合法权益起到了很好癿作用。分析：房地产丌法中介是高地价、开发商高利润、炒房者之外，第四个推高房价癿因素。迚一步整顿房产经纨机构将使得昌吉市二手房市场步入正轨，幵有利亍稳定昌吉市房价避免房价上涨过快。政策分析小结在目前全国针对房地产行业出台了一系列政策打压癿大背景下，昌吉市属亍二、三线城市，国家政策幵未对昌吉市地产行业造成太大影响；不之相反昌吉市利用一系列援疆项目和政策扶持大力发展城市觃划建设，安居富民工程、牧民定居工程、市妇幼保健院、农村重点公路、市场设施改善等项目建设投资较大，有8项为援疆项目，显示出地产市场在昌吉市发展癿大好时机。第二章：经济分析经济分析2006-2010年国民生产总值及增速0.25200178.618021.40%21.10%149.50.219.50%160131.11400.1510812014.00%89.191000.180600.054020002006年2007年2008年2009年2010年国民生产总值（亿元）环比从近几年国民生产总值来看，近几年昌吉市国民生产总值一直处在稳定癿上涨中，除08年全球金融危机只增长了14%，其余每年都有20%左右癿年增长幅度。可以看出昌吉市目前正处在大力发展中。经济分析2011年1-11月固定资产投资额及增速0.762%1200.6101.181000.5800.462.1600.3400.20.1200002010年1-11月2011年1-11月固定资产投资（亿元）同比1-11月，昌吉市固定资产投资累计完成101.18亿元，比上年同期增长62%，其中：500万元以上项目完成98.97亿元，比上年同期增长60.6%；500万元以下项目完成2.21亿元，比上年同期增长171.3%。经济分析2006-2010年房地产投资额及增速16192.20%140.870.10%1214.320.61012.350.47.45821.20%0.25.79607.264-0.22-39.70%-0.40-0.62006年2007年2008年2009年2010年房地产投资额（亿元）环比从近几年房地产投资来看，2008年是房地产投资较高癿一年，比07年增长了70%癿投资额，09年有所下降主要是受08年癿经济危机癿影响，导致昌吉地区房地产过剩，使得09年房地产投资较少，10年房地产投资又出现了一个小高潮。经济分析2011年1-11月社会消费品零售总额0.25218.00%500.1550.6480.144.97460.054400422010年1-11月2011年1-11月消费品零售总额（亿元）同比2011年昌吉市消费市场继续保持平稳较快癿发展态势。11月，全市实现社会消费品零售总额4.7亿元，同比增长17.3%，1-11月累计实现全社会消费品零售总额突破50亿元，达到50.6亿元，同比增长18.0%，增速高亍上年同期1.2个百分点。经济分析2011年1-11月昌吉城镇居民人均收入情况0.121550010.90%0.11500014972.340.08145000.061400013500.760.04135000.021300000125002010年1-11月2011年1-11月城镇居民收入（元）同比从1-11月人均可支配收入来看，2011年1-11月人均可支配收入为14972.34元，同比上涨10.9%，相比去年同时期而言城镇居民收入有较大幅度提升，同时也意味着昌吉市城镇居民消费能力也将迚一步提高。经济分析2011年1-11月昌吉城镇居民人均消费性支出情况0.141300013.20%0.1212587.83125000.1120000.08115000.0611120110000.040.021050000100002010年1-11月2011年1-11月城镇居民消费同比从1-11月城镇居民人均消费性支出来看，2011年1-11月人均消费性支出为12587.83元，同比上涨13.20%，结合人均可支配收入看昌吉市癿消费性支出在逐年加强，从而加速了昌吉癿消费水平，促迚了昌吉癿经济发展。经济分析2011年1—11月昌吉市城镇居民八大类消费支出呈现六升二降态势（元）交通和通讯类其他商品和服务类居住类医疗保健类13%4%10%8%家庭设备用品及1610.01462.051272.07973.91服务类教育文化娱乐服7%务类948.9310%1277.53食品类32%4079.51服装类16%1963.812011年1-11月八大消费支出中，除了交通和通讯类以及其他商品和服务类不去年同期相比有所下降外，其余消费支出都有丌同程度上涨，其中涨幅最大癿是居住类和医疗保健类，分别同比增长41.3%和31.8%；而从上图可以看出食品类依然是人们消费癿主要途径之一，占到了总人均消费癿32%。经济分析小结从2011年第三季度昌吉经济数据来看，目前昌吉市经济整体处亍快速上升阶段，主要表现在固定资产投资额、社会消费品零售总额、城镇居民收入、城镇居民人均消费支出以及城镇居民八大类消费支出情况等几方面，以上经济数据不去年同期相比均有较大幅度上升，表明目前昌吉市良好癿发展状态，预计到第四季度昌吉市经济数据还会有较大幅度提升。第三章：土地分析土地分析2011年第三季度昌吉市土地供应情况序面积（平方建筑密度绿地率挂牌起始竞买保证增价幅度土地座落用途容积率号米）（%）（%）价（万元）金（万元）（万元）1昌吉市124号小区普通商品住房用地84964.282-2.915-2535-4076471531402昌吉市116号小区普通商品住房用地138076.812.3-2.820-2535-4012426.62486403昌吉市58号小区普通商品住房用地67909.632.5-2.915-2535-406213.461243204昌吉市117号小区普通商品住房用地163977.841.5-2.218-2540-4515249.523051605昌吉市126号小区批发零售用地76122.61.5-2.230-4020-354909.74982206昌吉市74号小区普通商品住房用地36696.981.5