目录中国房地产政策评估简介1.评估背景和目的........................................................................................................................12.中国房地产业中长期发展动态模型...........................................................................................13.方法体系...................................................................................................................................34.数据来源...................................................................................................................................3主报告1.2011年中国房地产政策评述.....................................................................................................52.2011年中国房地产调控政策效果评估.......................................................................................83.2012年中国房地产政策环境预判............................................................................................15?????????????????????????????????????????????2011年度中国房地产政策评估报告??????????????????????????????中国房地产动态政策设计研究组????????????中国房地产动态政策设计研究组研究主持：住房和城乡建设部政策研究中心中国指数研究院联席组长：秦虹：住房和城乡建设部政策研究中心主任莫天全：中国指数研究院院长主要成员：住房和城乡建设部政策研究中心：浦湛、周江、钟庭军、梁爽中国指数研究院：黄瑜、葛海峰、何田、刘水、汪勇、张英、张志杰、林建晖、上官建华、刘萱、薛玲、贾艳伟、张化学、蒋云峰、陈佳、张晓伟、罗勇成、车星、李力、陈晟、钱慧群、赵丽一、杨德磊、胡佳娜、赵玉国、雷华、李晶、贾静、荣晨、潘雪佳、师洋、张婷、吴珊、段秀娟、张静、李森、张红莉、雷京、王娜、刘丽杰、李映雪??2011年度中国房地产政策评估报告?中国房地产政策评估简介1.评估背景和目的受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方“中国房地产动态政策设计研究组”，旨在：（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展。2.中国房地产业中长期发展动态模型在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计1?中国房地产动态政策设计研究组?建立了一个“房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6个模块共22个方程。国外房地产市场模型国民经济宏观动态模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市（中国宏观经济季度模型）房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需其他行业模型模型和芬兰房地产市场模型）（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM)??中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型房地产房地产房地产城镇居民房地产房地产供给需求价格收入政策人口模块?模块?模块?模块?模块?模块?房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和设计。（2）采用比较先进的动态建模方法，“检验、检验、再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计，并采用协整理论，避免了非平稳时间序列产生的“伪回归”。（3）引入误差修正模型（ECM），因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，着重分析重要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观地体现房地产内在规律。2?2011年度中国房地产政策评估报告?3.方法体系在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合,构建“房地产业中长期发展动态模型”与问卷调查相结合的方法。外部环境因素发掘房地产房地产政策动态模型政府政策因素市场长期规律效果评估房地产市场内部因素开发商购房者问卷调查调查结果专家4.数据来源数据样本区间为1997至2011年，涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段，主要包括：■中国房地产指数系统■CREIS中指数据■国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴■中国人民银行发布的公开数据■各城市房地产交易中心发布数据■其他数据来源同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。????3?中国房地产动态政策设计研究组??主报告2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路，综合运用行政、经济手段升级调控力度。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3次，提高存准率6次，信贷投放减少，房地产类新增贷款降幅显著。房产税改革也取得新突破。此外，保障房方面，2011年完成开工建设1000万套保障房任务。2010年以来的此轮房地产政策调控，在2011年下半年调控效果逐渐显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分此前房价上涨过快的城市房价开始松动。但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在，2011年12月“中央经济工作会议”上中央政府把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。图：2011年主要房地产政策中央坚定房地产调控保障房问责制商品房开工行政手段货币信贷税收措施1000万套资金、转让税限购令货币紧缩土地支持调整差别化房产税质量、分配限价令信贷改革试点资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理4?2011年度中国房地产政策评估报告?1.2011年中国房地产政策评述1.1限购、限贷等抑制性政策继续升级，力度加强且范围扩大1.1.1限购、限价叠加，助力楼市调控效果显现图：2010年至今限购严厉程度不断加深、限购范围逐渐扩大2010年4月地方人民政府可根据实际情况，只有北京出台限购政策只有北京出台限购政策“国十条”采取临时性措施实行限购。20102010年年99‐‐1212月陆续出台：深月陆续出台：深20112011年年““国八条国八条””之前出之前出2010年9月房价过高、上涨过快、供应紧张圳、天津、大连、上海、南圳、天津、大连、上海、南台：太原、兰州、济台：太原、兰州、济“9.29新政”的城市要限购。京、杭州、宁波、合肥、福京、杭州、宁波、合肥、福南、南昌、昆明、郑南、南昌、昆明、郑建、厦门、广州、海口建、厦门、广州、海口州、武汉州、武汉各直辖市、计划单列市、省会城市共有共有4444个城市根据个城市根据““国八条国八条””