2011年珠三角五市房地产市场报告深圳深圳沈阳沈阳大连大连长沙长沙香港香港咨询咨询顾问顾问策划策划经纪经纪评估评估目录CONTENTS第一部分政策环境第二部分土地市关键词:去库存压力场第三部分商品房市场第四部分主要开发商第五部分总结与预测2004-2011年房地产市场历程2007年-2008年92010年-2011年月2004年-2007年量跌价滞，市场结构成交量下降，一线量升价涨，房地产飞速发展性调整城市房价下跌。2008年9月-2010年1月量升价涨。发展期调整期回暖期深度调整期（2004-2007）（2007-2008.9）（2008.9-2010.1）（2010-2011）200420052006200720082009201020112004年以来，中国房地产市场大致经历了四个阶段，轨迹为：飞速发展——市场调整——回暖变热——深度调整3PartI政策环境2004-2011年房地产政策历程2004-2010年房地产政策及市场表现2011年珠三角房地产政策结构42004-2011年房地产政策历程2005年-2007年2008年-2009年房价增速上涨2008.10月以后房价增速下侧重：抑制房价过快上涨，降2004年控制土地供侧重：保障性住房建设，防2010年房价增速上涨给。止房地产市场大起大落，保房价快速上涨侧重：遏制房价快速侧重：防范金融风险和障经济增长。上涨，加快保障性住控制土地供给总量。房建设紧缩期放松期再度紧缩期（2004.1-2008.10）（2008.11-2009.12）（2010.1-2011）200420052006200720082009201020112008年11月房地产市场发生逆转，房价增速下降，政府开始实行较为宽松的货币政策，鼓励房地产市场发展。行政手段：2008.11.5国务院常务会确定2010年前投资4万亿扩大内需十项措施2008.11.13住建部：加大廉租房和经济适用房建设规模经济手段：2008.10.22国家财政部、税务总局，降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%2008.11.27央行下调1.08%人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率，为至1997年11月以来最大降幅2010年4月出台“新国十条”，提高房贷门槛、抑制投机、加快保障性住房建设。表明新一轮调控又将开始。52004-2010年房地产政策及市场表现2007年2009年2006年?房地产企业土?国务院13年2010年?政策重心由地增值税的交纳来首次下调商?住建部：抑制投机、平将由先前的“预品房资本金比“国五条”抑价格转到鼓征制”转为实打例?“新国十2005年实的“清算制”?2004年励消费中央投入廉条”??“国八条“?上调房贷利加息6次租房建设330?国土资源部?杜绝协议出让2008年?取消房贷优率?加快建立健全亿元:确保保障性土地?惠利率?“国六条”以廉租住房制度支持保障?国土部：囤住房、棚改房政?完善各项土地性住房的政?对个人购买，包括住房供为重点、多渠道地要征增值地和自住性中小制度策法规也相策住房不足两年应结构、税收解决城市低收入价型普通商品房?继出台控制房地产信转手交易的，、信贷、土地家庭住房困难的?年末，个人用地优先供应贷规模恢复为按售房、廉租房和经政策体系?货币政策住房转让营业?国务院：贷?提高个人住房收入全额征收济适用房建设?二套房首付提持续收紧税征免时限由款买二套房首按揭贷款营业税等方面高至40%2年恢复到5付不得低于年50%?大部分土地供?“退房风潮”?房地产投资加?新增供应量、?市场供给方资?相当多城市住?市场面临“史应转为国家储备席卷长三角，快提速价高位运行金链条绷紧房销售出现了回上最严厉的房地?提高了开发商“团购”变“团?房地产业增加?房地产上市公?需求方处于明暖迹象产宏观调控政市拿地成本退”值快速增长司纷纷大举融资显观望状态?房价增速上涨策”?房地产企业的?消费者对宏观?房地产的税收，上市房企疯狂?商品房交易量?年尾房价的价?房地产市场经场资金链继续拉紧调控的理解和认占了财政很大一囤地大幅下降格反弹幅度高历了一个量跌价识不一致，纷纷滞的短期阶段，加速房地产公部分收益?房价上涨幅度?房价和交易量司优胜劣汰的过持币待购，房地?楼市迅速“回产市场需求热度逐步放缓不断刷新历史纪程录暖”，年底各地下降再次出现了排队哄抢的过热现象62011年珠三角房地产政策结构商品房市场商品房市场保障性住房保障性住房税?财政部；规定个人将购买不足5年的住房对问问?落实建设保障性住房和棚户区改造住房1000万税外套收收责责销售的，将全部征收营业税。制制?地方政府要切实承担促进房地产市场平稳健?完善房地产税收政策康发展的责任?年内7次上调存款准备金率、3次加息货货??全国总投入1.3万亿，其中中央及地方政府出币上调首套房贷款利率，珠三角城市上调幅度普遍币在5%-10%资资资5000亿，社会筹集8000亿信?信?二套房贷首付60%，贷款利率不低于基准利率的金金广州市计划投入资金47亿元贷贷?深圳市计划投入资金145亿元1.1倍?国务院会议：切实抓好保障性住房建设?发改委：商品房销售实行一套一标价行行建建?国资委要求16央企大规模增加保障房建设?珠海成为全国首个“双限”城市政设设?公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息政?截止12.12，46个城市已执行限购，珠三角地区管?单列保障性住房用地措措惠州、东莞尚未出台”限购“或”限价”管?下达各市指标：广州8.5万套、深圳6.2万套、惠施施?胡锦涛主持政局会议：坚持房地产调控政策不动摇理理州1.3万套、东莞1.8万套、中山0.85万套2011年，为进一步巩固和扩大调控成果，将“国八条”和“国五条”升级强化，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续深化，为进一步控制房地产市场需求，行政、经济手段并用。7Part2土地市场分析土地成交情况2011年珠三角五市土地成交以工业为主，区域价差极大；经营性用地流拍率土地成交价格仍处于高位，广州流拍率激增；溢价率跌土地溢价与流拍情况幅较大；大宗地块成交品牌开发商占比近一半。大宗用地成交8珠三角五市土地成交情况土地成交市场：一线城市“量低价高”珠三角五市2011年土地成交情况一览表楼面地价（元/㎡）用地面土地单价楼面地价积可建建筑面积3000城市宗数（元/（元/（万（万㎡）㎡）㎡）㎡）深圳广州118553.621169.85421619952000广州深圳62268.79820.7272052360东莞98403.07801.95200910101000东莞中山262793.321796.291104487中山惠州163463.351039.36796355惠州合计7032482.155628.17————0200400600800成交量（万㎡）?成交量：2011年珠三角五市共成交土地703宗，总成交面积2482.15万平米,可建建筑面积5628.17万平米。分市区看，2011年中山土地成交量最大，共成交793.32万平米，深圳最低，共成交268.79万平米。?成交价：2011年珠三角五市土地单价及楼面地价均以深圳市为首，土地单价为7205元/平米，楼面地价为2360元/平米；广州以4216元/平米和1995元/平米位居第二；土地成本最低的为惠州市。9珠三角五市土地成交情况成交情况：以工业用地为主，深圳土地成本最高珠三角五市2011年各类型用地成交价格一览表单位：元/㎡居住公建商业工业城市地面单价楼面地价地面单价楼面地价地面单价楼面地价地面单价楼面地价广州917237494361190557922151785442深圳937535721579979671187421126737521070东莞38521734122373444851833496275中山180975800889310558275惠州10263914041881502499294210500.00单位：万㎡400.00?成交量：除惠州市外，其他各市均是工业用300.00200.00地成交量在全市排名首位，居住用地次之。100.000.00?成交价：深圳市各种类型用地土地单价在五广州深圳东莞中山惠州市中均排名第一位，土地成本最高，其次为广州市居住183.55126.33165.32323.11311.57公建27.8910.5510.420.006.05。商业53.790.7911.9486.783.33工业288.38131.12215.39383.42142.4110珠三角五市土地市场流拍与溢价情况相比2010年，珠三角五市居住用地整体流拍率下降，溢价率降低，广州流拍激增。起始价成交价城市年份公告成交（元/（元/流拍率溢价率2011年珠三角五市土地市场㎡）㎡）居住用地关键指标变化表20104039407672822.50%78.66%广州起始价成交价流拍率溢价率201154217476917261.11%22.69%201077537175860.00%41.24%广州↑↑↑↓深圳20111212935793750.00%0.19%深圳↑↑__↓201020122971365240.00%22.92%东莞东莞↑↑↑↓201153313479385241.51%10.75%2010122941367164222.95%20.13%中山↑↑↓↑中山20111341161453180913.43%24.46%惠州↓↓↓↓2010242591071128475.62%19.89%惠州合计↑↑↓↓2011183107925102641.53%10.92%201043121118