(於開曼群島註冊成立之有限公司)股份代號www.centralchina.comwww.centralchina.com2014年中期報告2014InterimReport2014年中期報告InterimReport2014目錄公司資料02公司簡介04主席報告06管理層討論與分析09權益披露26企業管治及其他資料32綜合收益表35綜合全面收益表36綜合財務狀況表37綜合權益變動表39簡明綜合現金流量表41未經審核中期財務報告附註42審閱報告67公司資料董事會公司秘書執行董事郭柏成先生胡葆森先生（主席）閆穎春女士註冊辦事處CricketSquare非執行董事HutchinsDrive林明彦先生（副主席）P.O.Box2681（羅臻毓先生為替任董事）GrandCayman廖茸桐先生KY1-1111李樺女士CaymanIslands胡勇敏先生（於2014年8月29日辭任）中國主要營業地點獨立非執行董事中國河南省張石麟先生鄭州市農業東路辛羅林先生建業總部港E座麥建裕先生香港主要營業地點董事委員會香港九龍審核委員會柯士甸道西1號張石麟先生（主席）環球貿易廣場77樓辛羅林先生7701B–7702A室廖茸桐先生主要股份過戶登記處薪酬委員會RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)辛羅林先生（主席）Limited胡葆森先生4thFloor,RoyalBankHouse張石麟先生24SheddenRoad,GeorgeTownGrandCayman提名委員會KY1-1110胡葆森先生（主席）CaymanIslands張石麟先生辛羅林先生首席執行官陳建業先生建業地產股份有限公司22014中期報告公司資料（續）香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司中國建設銀行股份有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司法律顧問關於香港法律李偉斌律師行關於開曼群島法律ConyersDill&Pearman(Cayman)Limited獨立核數師畢馬威會計師事務所執業會計師公司網站www.centralchina.com3建業地產股份有限公司2014中期報告公司簡介建業地產股份有限公司（下稱「建業」或「本公司」，連同其附屬公司通稱「本集團」）於2007年11月15日在開曼群島註冊成立為獲豁免有限公司，並於2008年6月6日在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市，具有中華人民共和國（「中國」）房地產開發企業一級資質。本公司成立伊始即確定了房地產主營業務和品牌化經營道路，22年來秉承「根植中原，造福百姓」的核心價值觀，通過精心雕琢的建築作品引領市民體驗新的生活方式。本公司認為，企業之於社會，如同大樹之於土壤。每進駐一個城市，本公司都與當地的開發商一同提高城市的建設水平，為地方政府上繳更多的稅收，創造更多的就業機會。本公司為城鎮化進程及河南經濟社會發展所做的不懈努力，獲得了政府、專家、同行、投資人、客戶、員工的一致認同。本公司定位為河南城市進程和社會全面進步的推動者，紮根河南22年，堅守「讓河南人民都住上好房子」的企業理想與使命，並逐漸形成了「森林半島」、「聯盟新城」、「壹號城邦」、「桂園」及「建業十八城」等產品系列，提升了河南各城市人民的居住水平，為河南城鎮化進程的推進做出了重要貢獻。與此同時，本公司通過整合社區服務、呼叫中心、至尊卡、足球、教育、商業、酒店、文化旅遊、綠色基地等內外部服務資源，構建中國地產界獨有之大服務體系，並以此構築企業新的核心競爭力。本公司始終堅持「向客戶提供沒有瑕疵的產品和一流的服務」的產品服務觀，並以決策科學化、管理規範化、經營專業化的經營管理理念來確保產品和服務的標準和質量。本公司成立22年以來，堅守了高質量住宅開發的專業追求，創造了立足於省域化發展的「建業模式」，塑造了一個富有社會責任感的品牌，培育了一支優秀的管理團隊，弘揚了「追求卓越，堅忍圖成」的企業精神，步入了「持續盈利，穩定增長」的發展軌道。目前，本公司已進入河南省的18個地級城市和21個縣級城市。截至2014年6月30日，本公司開發項目累計竣工建築面積約1,228萬平方米，擁有在建項目共34個╱期，在建總建築面積約387萬平方米，土地儲備建築面積1,962萬平方米，其中權益建築面積1,671萬平方米。報告期內，新開工面積約132萬平方米，銷售面積約97萬平方米。建業地產股份有限公司42014中期報告公司簡介（續）本公司秉承「守信用，負責任，走正道，務正業」的企業文化，並日漸形成「經濟效益和社會效益、物質追求和精神追求、企業利益和員工利益、戰略目標和執行過程」高度統一的局面。2014年3月19日，中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發佈了《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》。本公司獲評2014中國房地產開發企業500強第26位，並連續六年位居區域運營十強第一名，蟬聯中國房地產上市公司經營績效五強，是中原地產中唯一一家進入前30強的房地產開發企業，並穩居河南地產行業第一。實現偉大理想，銘刻光輝歲月。秉承「追求卓越，堅忍圖成」的企業精神與「根植中原，造福百姓」的核心價值觀，本公司始終堅持立志為行業和民營經濟的發展、民族的振興、國家的富強做出貢獻。5建業地產股份有限公司2014中期報告主席報告本人謹代表本公司董事「董事」會「董事會」欣然提呈本集團截至2014年6月30日止六個月未經審核綜合中期業績。2014年以來，全球經濟持續復蘇增長。美國經濟呈現復蘇向好態勢預示2008年金融危機的影響逐步消除，歐債危機影響亦逐步減弱。相比發達經濟體的表現，危機以來拉動全球經濟增長主引擎新興經濟體呈現減速現象，中國主動調低經濟增速以實施深層次的結構性改革。中央政府首次提出「新常態」概念，意味著我國不會再對經濟短期波動做出過度反應，政策制定將更加注重「長期發展情況」。與此同時，各項數據反映，當前中國經濟運行仍處於合理區間。房地產市場方面，今年以來，不確定性正在增強。「中國房地產會不會崩盤」、「中國經濟是否會被房地產拖垮」、「房價會不會下降」、「有多少開發商會在這次嚴冬中死掉」等一連串問題接踵而至，多種推測和議論也莫衷一是，更加重了消費者及從業人士對行業未來的擔憂。有感於如上的波動，我在近年中時寫了《談我國房地產業的過去、現在和未來》一文，總結了對於行業發展大脈絡的觀察和思考及階段性的總結。文章裡我認為，在經歷了超過25年的長期發展之後，我國的房地產業從起步、摸索、動盪、調整的過程中逐步趨於理性和成熟。行業進入穩定增長期後，發展現狀突出的特徵就是「細分」。這種細分表現在以下幾個方面：1.市場的細分；2.開發商的細分；3.產品業態和商業模式的細分。在此基礎上，我認為，信息化、工業化、農業現代化和新型城鎮化所產生的巨大動力，使得我國房地產業穩定增長的「基本面」沒有發生根本性改變，行業的基本屬性和特徵作為規律性的基礎因素，決定著我國房地產業在未來15–20年仍會保持穩定增長的態勢。與這一態勢相照應的，本公司2014年上半年業績較去年同期有穩步增長。本公司合同金額達到66億元人民幣，同比增長達7.3%；銷售面積超過96萬平方米。同時，本公司的綜合實力不斷提升，在2014中國房地產開發企業500強中排名穩居第26位，並再次蟬聯「中國房地產開發企業區域運營十強」第一名，是中原地產中唯一一家進入前30強的房地產開發企業。建業地產股份有限公司62014中期報告主席報告（續）本公司堅持了自身一貫的企業文化特質，強調了其表現在企業的日常行為中就是高度重視產品和服務。本年度，本公司全力提升產品的系列化、標準化能力並積極致力於產品品質的提升和培育新的核心競爭力。同時，本公司上半年啟動了「2014年老業主答謝會」，這一有2萬人參與的客戶活動取得良好的社會聲譽，有效鞏固了公司在區域的品牌領先地位，助推了銷售增長。與此同時，綠色基地建設取得實質性進展，內部各項服務資源的整合更加主動，本公司大服務體系建設道路更加清晰，目標更加明確，資源進一步得到夯實。2014年5月15日，本公司與星展銀行有限公司、摩根士丹利國際有限公司、瑞信訂立購買協議，發行金額為2億新加坡元優先票據（定義見後文）。相對較低的融資成本再次展示了企業戰略在資本市場上的認可度。由於國內外資本平臺的支持和經營能力的顯著增長，本公司有實力以相對較低的價格有計劃地獲取土地，上半年新增土地儲備約268萬平方米。2014年，是行業的巨變之年，也是分化之年。對行業成熟期的認識，迫使我們必須認真研究市場格局調整、分化和細分結果的價值；那種挖坑即賣房、是個開發商就能賺錢的「牛市」伴隨著行業粗放式發展階段的結束，也將一去不復返了；相反，在當前所謂「充滿不確定性」的形勢下，相信那些「身康體健」的開發企業，依然可以在年底為投資者呈上完美的業績答卷；那些面對剛需的產品，無論在哪一線城市，照樣可以熱銷。總之，如果將過去的25年作為我國房地產業發展的「上半場」，今後的20年，將是它的「下半場」。在今後的日子裡，城市的興或衰、房價的升或降、開發商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應再一概而論—一個細分的時代已經到來！這是規律推動的結果。作為一家習慣於用長時段視角抉擇發展戰略的公司，我們將繼續以基業長青的標準約束現在，以穩健實效的經營鋪墊未來。建業人務必更加清醒，更加勤勉，更加堅忍，更加卓越。唯如此，企業戰略才能順利推向縱深，百城建業才能三十而立；唯如此，建業人才能收穫自身孜孜以求的目標—創造財富、收穫尊重。7建業地產股份有限公司2014中期報告主席報告（