九龍倉集團有限公司TheWharf(Holdings)Limited股份代號:4StockCode:4www.wharfholdings.comwww.wharfholdings.com中期報告書INTERIMREPORT目錄2集團業績摘要3業務評議19財務評議28財務資料50其它資料投資物業推動價值創造摘要1.投資物業的核心盈利按年增加18%至港幣三十七億五千一百萬元，佔集團總基礎盈利的75%（二○一三年：56%）。2.計入重估盈餘淨額港幣六十八億九千二百萬元，投資物業總盈利達港幣一百零六億四千三百萬元，佔集團盈利的91%（二〇一三年：81%）。3.投資物業賬面值增加至港幣二千七百億元，商場物業佔逾60%。4.當中並未包括營運中的酒店（合計總值為港幣九十億元）或發展中的酒店（現時合計成本為港幣五十億元）。5.中環卡佛大廈（值港幣五十八億元）的收購將加入該投資物業組合。6.中期股息每股港幣0.55元，較二〇一三年增加10%。集團業績是期內基礎盈利減少12%至港幣五十億一千九百萬元（二○一三年：港幣五十六億八千三百萬元），部分乃非經營項目所致。若計入投資物業重估盈餘以及其它會計收益╱虧損，未經審核股東應佔集團盈利為港幣一百一十七億零一百萬元（二○一三年：港幣一百七十二億四千萬元），每股基本盈利為港幣3.86元（二○一三年：港幣5.69元）。中期股息每股港幣0.55元（二○一三年：港幣0.50元）的中期股息將在二○一四年九月三十日派發予在二○一四年九月十九日名列股東登記冊內的股東，此項股息總額為港幣十六億六千七百萬元（二○一三年：港幣十五億一千五百萬元）。九龍倉集團有限公司二零一四年中期報告書2業務評議地產業務投資物業期內核心業務投資物業的核心盈利較上年度增加18%至港幣三十七億五千一百萬元，佔集團基礎盈利的75%（二○一三年：56%）。透過多年來的創優增值及不斷投資，集團的投資物業組合截至二○一三年十二月三十一日止的賬面值達港幣二千六百一十一億元，躋身全球首三大地產同行之列（按其他公司所公佈資料作比較）。投資物業組合的賬面值並於二○一四年六月三十日增加至港幣二千六百九十六億元。上述賬面值並未計入營運中價值合共為港幣九十億元的自置酒店，合計成本為港幣五十億元的發展中自置酒店。新增的創優增值項目、已完成的卡佛大廈收購交易，以及在二○一七年或之前落成的五個國際金融中心，將令集團的投資物業的賬面值進一步擴張。當中價值超過60%來自商場。集團積極主動的商場管理吸引同業最佳的零售商落戶旗下頂級購物商場，進而刺激人流及商戶銷售。集團為進一步提升其零售資產的吸引力，不斷改進商場的布局、活化每個角落、完善租戶組合、優化物業、豐富購物體驗，並招攬能為商場帶來更多購買力的零售商，進一步創造增長，從而帶動了商場的租金收入及價值，其複合年增長率在過去四年期間（二○一○年至二○一三年）分別為14.3%及28.5%。在國內寫字樓物業方面的策略，集團旨在提升未來的寫字樓標準。作為優質業主，集團專注在國家級或省市中心興建連接或毗鄰地鐵的頂級寫字樓，如上海會德豐國際廣場、成都國際金融中心及長沙國金中心。集團亦有參與建設新市區中心，如蘇州國際金融中心。集團興建的物業擁有同級中最高的規格、當代的建築風格、優質的管理服務，與眾不同，為各市場內的商業物業訂立新標準，預期能吸引具領導地位的金融服務業及跨國企業，為金融界租戶提供商業互動的營商據點。舉例說，位於上海市中心的會德豐國際廣場是面向服務的寫字樓綜合物業，提供卓越的物業管理。逾90%寫字樓租戶屬跨國及大型企業，可見要求管理質素及可靠性要比得上香港核心商業區優質甲級寫字樓的國際租戶而言，會德豐國際廣場必然是其首選。3九龍倉集團有限公司二零一四年中期報告書香港香港投資物業的收入增加15%至港幣五十五億六千萬元，營業盈利增加16%至港幣四十八億九千七百萬元。憑藉集團領先業界的商場管理，海港城和時代廣場已成為著名地標。海港城和時代廣場合共佔香港零售業銷售總額9%，成績驕人，突顯集團持續的市場領導地位。海港城收入（不包括酒店）增加13%至港幣三十九億七千六百萬元，營業盈利增加14﹪至港幣三十五億一千八百萬元。商場內地的反腐倡廉運動導致珠寶、腕錶及相關高消費貨品的銷售暴跌，同時去年「淘金熱」提高了比較基數，令香港的零售市場蒙上陰影。在當前零售市況愈見困難之際，海港城在期內仍然再次遠遠跑贏市場，儘管海港城的表現已連續超過十年勝過市場而建立了特高基數及商場增值改善工程造成的暫時性干擾。二○一四年上半年的銷售總額增加5%至半年度新高，達港幣一百六十八億元或每月每平方呎港幣2,720元。其黃金位置、專業管理的店舖組合、強勢的商場宣傳推廣使海港城成為區內翹楚。海港城是全港最大兼包羅萬有的商場，擁有連綿二百萬平方呎的商場樓面，是世界頂級購物地點之一。藉此關鍵規模，海港城是「大海港城」建築群的創建核心。「大海港城」建築群覆蓋約六百萬平方呎面積，人流高，涵蓋購物、娛樂、餐飲及生活時尚各方面，是尖沙咀最繁華的購物區。作為商場龍頭，海港城提升了該區的名聲及吸引力。海港城沿廣東道延綿530米的街舖已成為頂級品牌爭奪對象，目前奢侈品牌的陣容包括LouisVuitton、Chanel及Gucci。海港城已是國際級奢侈品牌最渴望進駐的地段，吸引尋找有利位置及店面設計的同業最佳零售商。廣東道上的新店和現店擴充勢將為顧客帶來更多驚喜。Chanel已擴充門店，其之前佔9,000平方呎的臨時店舖將由Valentino承租，售賣全男女裝系列。Bvlgari亦將於新增樓面開設門店。聞名遐邇的廣東道臨街門面是全球零售品牌的陳列櫥，對著名國際零售商，尤其欲在內地經營者而言，在海港城開店是毋庸置疑的。九龍倉集團有限公司二零一四年中期報告書4集團相信擁有最多元化的業態組合及貼心服務的大型購物商場，最能在競爭激烈的零售環境中發揮最佳表現。期內陸續有品牌在海港城開設新店，加強海港城不同檔次定價的商戶組合。新進駐海港城的品牌包括高級珠寶商Bvlgari、Chaumet、VanCleef&Arpels及Wellendorff。多間國際知名餐廳於期內在海港城開設香港首間分店，包括著名法國高級餐廳Dalloyau、意大利米芝蓮星級廚師餐廳LaLocandabyGiancarloPerbellini、Jo?lRobuchon先生的概念咖啡店LeCafédeJo?lRobuchon，以及深受歡迎的芬蘭卡通人物主題餐廳MoominCafé（計劃於二○一四年十二月開業）。Uniqlo於四月中開設由寫字樓面積改建而成的17,000平方呎最大型九龍旗艦店。PageOne將於二○一四年十月開設由改建面積而成的37,000平方呎門店。Versace已開設由改建面積而成8,000平方呎三層全概念店。Givenchy則將其門店擴充至兩層4,000平方呎。多個國際品牌如Moncler及Celine亦已承諾擴充其門店，以更有效地展現品牌個性。其它首度登場的品牌包括RobertoCavalliJunior、Sabon、Scotch&Soda、Stylenanda/3ConceptEyes及VDL，為顧客增添更多購物選擇。翻新海運大廈是海港城創優增值措施的重要一環，開拓大量完善租戶組合及優化物業的新機會。第二和第三階中庭遷往商場中心位置的工程按計劃進行。在KidX的新電梯及新中庭的工程已完成。二○一五年年中或之前會進行下一期翻新工程，屆時會在GoldenMile新增三間店舖，以及在第三階新增七個零售店面和一個餐飲店面，會尋求同類最佳零售商加盟。海運大廈的擴建大樓由國際著名建築師事務所Foster&Partners設計，建築圖則目前正待相關部門作建築審批。新擴建大樓將設優質食肆，讓顧客欣賞到對岸港島天際線及山頂全貌。包括海運大廈的整修及擴建在內的翻新及改建工程將推動海港城進一步增長。海港城的商場收入增加14%至港幣二十七億九千七百萬元。在二○○三年至二○一三年期間的商場收入複合年增長率為16.9%，升幅達四倍。寫字樓市場對寫字樓的需求繼續由業務擴充、企業提升及遷離商業中心區所帶動。續租租金增長令收入增加13%至港幣十億二千七百萬元。新租約租金維持穩定，六月底的出租率達96%。期內續租率維持在69%，租金升幅理想。5九龍倉集團有限公司二零一四年中期報告書服務式住宅收入為港幣一億五千二百萬元，六月底的出租率維持於82%（因進行翻新而暫停出租的四十四個單位不計在內）。正在進行的大型翻新將令單位煥然一新，提供更切合顧客講究及獨特要求的貼心體驗。服務式住宅銳意為懂得選擇的顧客提供獨特、寧靜、舒泰的生活空間。時代廣場商場在二○一三年大致上完成創優增值的翻新工程，整體收入增加26%至港幣十二億三千三百萬元，營業盈利亦增加27%至港幣十一億一千三百萬元。商場具有獨特的十七層設計、多元化的商戶組合以及直通港鐵的便利，時代廣場仍然是本地及海外消費者必到的購物地標，並且是全球最成功的直立式商場之一。時代廣場座落港島其中一個最繁華的零售區銅鑼灣的心臟地帶，這亦是其成功的原因之一。一如海港城，時代廣場是「大時代廣場」建築群的核心，匯聚購物、娛樂、餐飲及生活時尚，吸引大量人流，提升銅鑼灣零售中心的吸引力。時代廣場的地面露天廣場是區內唯一一個露天城市廣場，在此舉辦的項目及活動多不勝數，是城中盛事集中地，使其於該區顯得與別不同。創新的措舉繼續推動表現及增長。全新的時代廣場在銅鑼灣中心地段提供最多購物、娛樂、餐飲選擇。期內零售銷售額錄得18%增長，達港幣五十二億元，成績超卓。商場收入增加34%至港幣九億零九百萬元，二○一四年六月底的出租率維持於幾近100%。頂級奢侈品牌全新