第一章土地市场第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】2月份，土地供应市场在连续两个月的零供应后迎来供地井喷，供地面积成为两年来的单月最高值。在商品房市场依然冷淡的行情下，如此巨幅的土地供应对意向拿地的开发企业提出了严峻的资金要求。本月土地依然零成交。随着2月份出让的巨幅土地挂牌截止日期的到来，预计3月份将迎来土地成交的高峰。◎供应土地基本情况★2月土地供应27宗，供地面积189.11万平米2月份济南市土地市场迎来首个供应高峰，供应土地27宗，供地面积189.11万平米。同比面积增长13倍有余，宗数增长4倍有余。其中居住用地16宗，152.93万平米；商服用地11宗，36.18万平米。土地供地市场在经历了连续两个月零供应后，迎来一次集中爆发，成为2011年以来单月土地供应面积最大的月份。在商品房市场依然冷淡的时期，如此巨幅的土地供应将对意向拿地开发商提出严峻的资金要求。万平米2011年1月-2012年2月居住和商服用地新增供应量月度变化（面积）20015010050011011102110311041105110611071108110911101111111212011202新增供应量0.0013.360.00116.134.4625.5159.58119.8108.499.9059.030.000.00189.12010年1月-2012年2月居住和商服用地新增供应量月度变化（宗数）宗40302010011011102110311041105110611071108110911101111111212011202新增供应量050408751723151000271第一章土地市场2012年2月供应土地用途比例结构19.13%80.87%居住用地商服用地★2月供应土地明细本月供应的热点地块较多，西客站片区、历下区龙洞路附近、原省体育训练中心地块、二环南路兴隆片区地块等，均为本月土地出让的热点地块，预计将成为3月份土地成交的重点。出让面积所属宗地编号土地位置用途容积率公告日期年限（㎡）区域天桥区清河北路以南，规地上≤5.02012-G001商服40282612012-2-8北部划展览馆以东地下≤2.3槐荫区经七路以南，纬七地上≤6.52012-G002商服4082772012-2-8西部路以西地下≤3.0槐荫区经七路以南，纬七地上≤1.852012-G003居住70122312012-2-8西部路以西地下≤0.8地上≤3.02012-G004长清区经十西路以西商服40643212012-2-8西部地下≤1.5地上≤3.52012-G005山东建筑大学北侧居住7051288.12012-2-8东部地下≤1.6西客站片区安置一区南地上≤5.02012-G006商服40189382012-2-8西部侧七-1地下≤2.4西客站片区安置一区南地上≤3.02012-G007居住70532372012-2-8西部侧七-2地下≤1.4西客站片区安置一区南地上≤4.52012-G008商服40218282012-2-8西部侧八-1地下≤2.1西客站片区安置一区南地上≤2.82012-G009居住701085082012-2-8西部侧八-2地下≤1.3西客站核心区体育公园地上≤7.02012-G010商服401085722012-2-8西部东侧地块A地下≤3.2原省体育训练中心A地地上≤3.02012-G011居住701036542012-2-8中部块地下≤1.4原省体育训练中心B地地上≤5.02012-G012商服40127672012-2-8中部块地下≤2.3历下区旅游路以南，龙洞地上≤2.02012-G013居住701547142012-2-13东部路以西（西蒋峪B地块地下≤1.0历下区旅游路以南，龙洞地上≤1.52012-G014居住701713592012-2-13东部路以西（西蒋峪C地块地下≤0.7历下区旅游路以南，龙洞地上≤1.12012-G015居住701420962012-2-13东部路以西（西蒋峪D地块）地下≤0.7历下区旅游路以南，龙洞地上≤1.02012-G016居住701916812012-2-13东部路以西（三角峪地块）地下≤0.62第一章土地市场出让面积所属宗地编号土地位置用途容积率公告日期年限（㎡）区域西客站片区腊山河西路地上≤5.02012-G017商服40120382012-2-14西部以西地下≤2.4西客站片区腊山河西路地上≤3.02012-G018居住70974842012-2-14西部以西，德州路以北地下≤1.4西客站片区腊山河西路地上≤3.02012-G019居住70980632012-2-14西部以西，聊城路以北地下≤1.4西客站片区腊山河西路地上≤4.52012-G020商服40209592012-2-14西部以西，青岛路以北地下≤2.1西客站片区腊山河东路地上≤4.62012-G021商服40464892012-2-14西部以西，兴福寺路以南地下≤2.1截止至2054地上≤1.7522012-G022历下区姚家镇下井村居住13322012-2-14东部年8月25日地下≤0.491截止至2054地上≤1.182012-G023历下区姚家镇下井村居住5242012-2-14东部年8月25日地下≤0.589兴隆片区二环南路北侧地上≤1.82012-G024居住701500042012-2-27南部A-3地块地下≤0.8兴隆片区二环南路北侧地上≤0.82012-G025居住701522642012-2-27南部B-1地块地下≤0.4地上≤3.42012-G029市中区馆驿街以南片区居住70408702012-2-27中部地下≤0.6槐荫区经一路北侧，纬十地上≤4.32012-G030商服40193342012-2-27西部二路东侧地下≤1.8◎成交土地基本情况★2月土地无成交2月土地无成交。由于土地供应连续两个月为零，且本月供应土地尚未到挂牌截止日期，2月份土地成交依然为零。但随着2月份巨幅土地供应上市，预计3月份将迎来土地成交的高峰。万平米2011年1月-2012年2月居住和商服用地成交量月度变化（面积）10050011011102110311041105110611071108110911101111111212011202成交量1.700.0013.360.0082.4823.7218.2567.9388.7644.9894.6259.030.000.00万平米2011年1月-2012年2月居住和商服用地成交量月度变化（面积）10050011011102110311041105110611071108110911101111111212011202成交量1.700.0013.360.0082.4823.7218.2567.9388.7644.9894.6259.030.000.003第二章各物业市场分析第二章各物业市场分析【监测时间】：2012年2月1日-2月29日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】2月份，随着销售季节的到来，市场出现少量新增供应，而整体供应仍旧高位运行。开发商为去库存、回资金，纷纷采取降价促销措施，市场上大量库存以“特价房、一口价”等形式推出。在大幅度的优惠吸引下，刚需入市拉动成交量出现反弹，刚需引发市场“小阳春”。市场成交价格在低价刚需盘的热销带动下，出现明显的下行趋势。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化2月住宅总供应量为8806套、103.6万平米，同比增加96.2%和95.5%，环比增加4.5%和4.0%。其中新增498套、5.4万平米，同比减少60.8%和56.1%。2月份，市场仅2个项目推出新房源，分别为东部的海信慧园和北部的绿地新里·梵尔赛公馆。4第二章各物业市场分析2011年1月-2012年2月住宅供应量月度变化（套数）套10000750050002500011011102110311041105110611071108110911101111111212011202月初存量33513218340939104217490961715992623374447824856284288308新增供应量24281270176318654180387124842