2012年2月份厦门房地产市场报告L/O/G/O汇报目录1月度市场总体回顾2外部市场环境（新政摘要与解读、城市规划与建设）3月度楼市动态（商品住宅供需变化、淡市下的营销活动）4后市展望1月度市场总体回顾Partone:月度市场总体回顾政策新信号成为楼市推盘新的风向标央行官网消息“满足首次购房家庭的贷款需求”，该房产微调信号促使开发商积极调整楼盘营销推广策略，锁定刚性需求为目标客群，70-100平米中小户型是当前市场主推产品,典型项目中航城国际社区、海投天湖城、禹洲尊海等各楼盘开展针对性营销，对刚需客群深度挖掘中航城国际社区、海上五月花、杏林湾一号等多个楼盘针对结婚、生子等自住型刚性客户开展婚房的推荐优惠，引起关注婚房的热潮，并通过价格刺激的方式取得较好的销售业绩。近期看房人气明显回升，价格“给力”是主因岛内外多个楼盘针对元宵节、情人节及其它营销节点举办营销活动，积极吸引人气，但真正人气旺、成交好的楼盘基本都是“刚需”或“准刚需”楼盘，另外还包括一些降价动作大的楼盘，比如海投天湖城、绿苑新城、万科金域华府、禹洲中央海岸、中航城国际社区、源昌君悦山等。Partone:月度市场总体回顾近期成交量出现小幅回升，连续三周出现环比增长，部分新推产品受到关注。本月前三周全市周成交量分别为206套/2.25万平、319套/3.91万平、336套/3.75万平，连续出现3周环比增长约55%?6%，其中新推产品如禹洲中央海岸、杏林联发一号、源昌君悦山、禹洲尊海等受到积极关注。岛外刚需盘仍是销量重镇，其中集美区成交量仍位居全市首位受成交楼盘看，岛外刚需盘依然是销量重镇，特别是性价比高的楼盘更是得到购房者青睐，如价格优势明显的禹洲中央海岸、价格略有松动的万科金域华府、联发杏林湾一号，从其所属区域看，集美区仍是全市成交的首位区域。近期成交价相对平稳，约14000元/平米，环比微涨1.3%受成交楼盘特征、户型结构影响，近期我市商品住宅成交均价相对平稳，约约14000元/平米，环比微涨1.3%，成交主力有海投天湖城、万科金域华府、禹洲中央海岸、源昌君悦山等。外部市场环境2?新政摘要与解读?城市规划与建设业内新闻1、芜湖救市新政3天夭折；2、上海放宽二套房购买政策？龙年救市第一枪——芜湖“免购房契税”新政2月9日，芜湖出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买首套自住普通商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。根据购房面积和购房者学历的不同，政府给予每平米50-300元不等的补贴。但其从2月9日的公布到2月12日的暂停，“短命”的芜湖新政仅仅存活了3天。上海放宽二套房购买限制？——官方重申限售政策没变，市场人士认为实际上有所放宽2月20日，上海二套房政策成了楼市议论的焦点，该政策的内容为“外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房”。（2011年上海限购政策明确规定；对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均暂停在上海向其售房。）个人观点：地方政府想救市，但需要艺术1、时间节点——2012年伊始，2月份；相同点2、出台背景——a、房市成交冷淡，开发商销售压力突显，土地财政收入下降;b、2011年没有一个地方政府官员因为救市而受到处罚；3、出台目的——a、刺激消费者购买欲望，增加市场需求，促进房地产成交，维护当地的ＧＤＰ与税收；b、向开发商示好，给开发商吃定心丸，促进土地成交、维护土地财政。1、本质区别——上海已限购，芜湖未限购；不同点2、手段不同——a、上海比较艺术，将“上海户籍居民家庭”的概念作了外延，将持长期居住证满三年的外地户籍居民也归入了“上海户籍居民家庭”，由此购买第二套房的群体又扩大了一些；b、芜湖直接减免契税，相比于其他城市出台税费调整、上调最高限价标准线的方式过于直接。3、影响不同——芜湖已经被叫停，目的杜绝大量城市效仿；上海停留于争议中，后果不得而知。过度依赖土地财政的地方政府承压能力已到极限，地方政府与中央的深度博弈仍将继续，但在适度松绑，理性微调的总原则下，如何微调仍将取决于房价下探速度。Parttwo:新政摘要与解读闽将落实首套房优惠政策,引导开发商合理定价促销售（影响等级：★★★★★）2月9日，福建省住房和城乡建设厅召开新闻发布会表示：?我省今年将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策，满足首套房需求，合理引导促进住房消费；?省住建厅将组织创建省级城市住宅示范小区，鼓励开发一次性装修商品住宅，并引导开发企业根据市场变化调整经营策略，合理定价，促进销售；?今年全省房地产市场的发展方向将有所微调，中小套型普通商品住房和受调控政策影响小的旅游度假、商务等非住宅开发项目将成为发展重点。解读：?2011年下半年国务院及住建部多次声明“要巩固调控成果，促进房价合理回归”，因此政府继续顺延“限购”在意料之中，目前楼市正处在一个敏感、关键的时间节点，政府不可能做出解禁“限购令”的决定，以避免让Parttwo:新政摘要与解读闽单位将为员工办理住房公积金违者最高罚5万元（影响等级：★★）2012年2月起，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续，逾期不整改的，将被处以1万元以上5万元以下罚款。近日，省住建厅出台了《福建省住房公积金行政执法暂行规定》，2月1日起施行。厦住房公积金贷提高至80万“商转公”更方便（影响等级：★★）我市住房公积金个人住房贷款额度提高:单职工缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款最高可贷额度由原30万元提高到40万元；双职工均缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款最高可贷额度由原60万元提高到80万元。市住房公积金管理委员会还审议通过了《厦门市商业性住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法》，今后商业性住房贷款转住房公积金个人住房贷款办理将更加方便。解读：公积金新政对楼市而言显然是利好政策，因为它更加有利于解决中低收入家庭贷款的资金需要，更多地保护了刚需购房者，减轻买房者的利息负担，与大的宏观调控精神不违背。另一方面，现在的厦门政府也不希望整个厦门房地产市场陷入过度的冷清。Parttwo:新政摘要与解读2012首次下调存准金率，将释放资金约4000亿元（影响等级：★★★）中国人民银行2月18日晚决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2011年12月5日三年来首次下调存款类金融机构人民币存款准备金率后第二次调整，也是2012年年内首次下调。截至2012年1月末，人民币存款余额80.13万亿元，据此估算，将释放资金约4000亿元。厦房贷放款速度加快，房贷利率未有明显松动迹象（影响等级：★★★）春节后厦门愿意受理房贷的银行网点变多了，而且在房贷放款速度上明显比去年加快。部分银行表示，正常情况下审批需一周时间，3天以内可以放款。但在利率方面并未有明显的松动，其中浦发银行等少量银行目前首套房执行基准利率。而厦门工行、农行、招行等银行执行基准利率的获批条件比较严格。解读：按照惯例每年的一季度信贷一般都比较宽松，也是银行信贷投放最活跃的时候，但这并不代表对楼市调控的放松，因为目前房地产仍处于调控期内，市民购房仍然非常谨慎，所以放贷速度放快对楼市影响较为有限，但如果利率有所优惠则对刚需购房者来说将是一利好。Parttwo:城市规划与建设厦门构建半小时交通圈，第二西通道有望今年动工路桥集团今年将加快推进第二东西通道、厦漳跨海通道、八一大道、厦金通道及厦金联络线等进出岛新通道和对外通道项目的前期工作。这几条大通道将进一步完善厦门交通路网格局，其中第二西通道有望在今年动工。集美区正式确立2012年“五大战役”，共54个重大建设项目集美区正式确立2012年“五大战役”共54个重大建设项目，涉及城市建设、工业、服务业、交通环保、社会事业和农业等领域，其中，基础设施项目8项，包括集美新城基础设施配套工程、厦门北站综合交通枢纽配套工程、集美灌口小城镇建设、集美北部新城市政道路及配套等。2012年仅集美新城就安排70多个建设项目，总投资达540多亿元，年度计划完成80亿元，力争完成100亿元。同城化交通建设大提速，翔安新曦大道全线贯通2月12日上午，翔安南北交通大动脉——新曦大道全线贯通，将把新圩镇融入厦门半小时生活圈，同时也将加强泉州山区居民与厦门岛的联系，推动厦泉同城化进程。另有滨海东大道澳头至大嶝大桥段有望开建，建成后，将与翔安隧道共同形成翔安区与本岛之间的快捷通道，对加快岛内外一体化建设的进程具有十分重要的意义。月度楼市动态3?商品住宅供需变化?淡市下的营销活动（说明：2月份没有土地交易，且2012年厦门市土地出让计划暂未公布，个人估计约4月份会公布。因此土地市场的最新信息将后续跟踪。）Partthree:楼市供应开盘情况：批售情况：本月截止2月24日新开楼盘仅有两个，共推房源本月新批预售项目4个，商品房合计1074套，面积131723.9㎡，环约400余套，分别是：比增加431.69%，其中商品住宅534套，面积93669.54㎡，环比增加1联发杏林湾一号推出6，共232套房源户型集390.73%。（详见下表）中在87-135平米两房三房，均价约9800元/平米.2012年2月厦门市新批商品房预售项目一览2禹洲中央海岸推出3#新品，共约200套房源批准销售套预售证号项目名称区域用途批准销面积（㎡）92-139平左右