破八定调以价换量——2012年两会后房地产市场研判2012年3月提要一、购买需求积压一年，政策预调微调，带动刚性需求释放二、破八定调，开发商顺应政策导向，降价促销，以价换量三、两会后市场调整持续，关注政策微调的市场机会，积极出货春节后，各地楼市人气和成交量出现较明显回升?春节后，各地楼市成交量持续攀升，3月第一周的成交量比2月第一周增长200%?近期的周度成交量已达到去年下半年的平均水平，高于去年国庆后的成交量水平?成交以首置等刚性需求占主导监测城市：上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、长沙、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山部分重点城市成交量回升明显广州：成交量低位回升，达2011年下半年高位水平深圳：成交量回升明显，达2011年下半年高位水平广州商品住宅周度成交面积万㎡深圳商品住宅周度成交面积万㎡12161410128108664422003.43.4-6.051.081.019.049.119.189.252.266.126.196.267.037.107.177.247.318.078.148.218.2810.91.151.292.052.122.19-6.051.08--1.016.126.196.267.037.107.177.247.318.078.148.218.289.049.119.189.2510.91.151.292.052.122.192.26--------------------------11.1311.2011.2712.0412.1110.1610.2310.3011.0612.1812.25-10.02----------------------------------10.1610.2310.3011.0611.1311.2011.2712.0412.1112.1812.25-10.02------------2.275.301.022.276.066.136.206.277.047.117.187.258.018.088.158.228.299.059.129.1910.31.091.161.302.062.132.205.301.027.187.258.018.088.158.228.299.059.129.1910.31.091.161.302.062.132.206.066.136.206.277.047.1112.269.26年年9.2612.2612.1910.1010.1710.2410.3111.0711.1411.2111.2812.0512.12年年10.1010.1710.2410.3111.0711.1411.2111.2812.0512.1212.192011201220112012佛山：成交量明显回升，近两周成交量远超上海：成交量持续回升，达2011年下半年高位水平去年下半年平均水平上海商品住宅周度成交面积走势图佛山商品住宅周度成交面积走势图万㎡万㎡252520201515101055003.4-1.016.051.086.126.196.267.037.107.177.247.318.078.148.218.289.049.119.189.2510.91.151.292.052.122.192.26--------------------------10.1610.2310.3011.0611.1311.2011.2712.0412.1112.1812.2510.02------------3.4-6.051.081.012.276.126.196.267.037.107.177.247.318.078.148.218.289.049.119.189.2510.91.151.292.052.122.192.26--5.301.02------------------------6.278.019.121.166.066.136.207.047.117.187.258.088.158.228.299.059.1910.31.091.302.062.132.2010.1610.2310.3011.0611.1311.2011.2712.0412.1112.1812.2510.02------------9.2612.26年年10.1010.1710.2410.3111.0711.1411.2111.2812.0512.1212.192.275.301.026.066.136.206.277.047.117.187.258.018.088.158.228.299.059.129.1910.31.091.161.302.062.132.209.2612.26年年2011201210.1010.1710.2410.3111.0711.1411.2111.2812.0512.1212.1920112012二手人气明显增加、交投低位回升、楼价继续小幅下调?看楼量较1月份上升四到五成；?新收客源明显增加；?成交量低位回升，大致恢复至去年四季度的平均水平，但仍较低；?楼价自去年第四季度起，连续四个月小幅下调。?入市的买家以积累的刚需旧客为主（看楼半年以上），首置居多16002010年1月—2012年2月广州合富标准指数及成交量走势7155061476150014625145014844140014523135021300125412671250112000二手住宅实际成交活跃度（%）合富标准指数限购限贷后成交量大幅萎缩，购买需求积压时间长?从重点城市整体走势来看，自2011年2月限购以来，各地成交量下滑趋势持续?现时的成交量只相当于限购前的约5成，购房需求积压时间长监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、西安、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山政策预调微调，流动性有所好转，信贷对首次置业需求放松?第二次下调存款准备金率。2月24日央行再次下调存准率0.5个点，继上年12月份第二次下调?各地首套房贷款利率已经回到基准利率，部分银行还出现一定幅度的利率优惠存款准备金率与基准利率走势（）存准率%利率226.8216.5206.3196.018存准率下调175.8165.52010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月存款准备金率（%）基准利率(5年期)（%）近期多个地方政策微调，虽然部分叫停，但市场仍然受益并一定程度改善购房者预期时间城市政策政策内容上调房产税起征点至2012-1-14重庆2012年，重庆主城区个人住房房产税起征点提高至12152元/㎡。12152元/㎡内环线以内调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/2012-1-16上海提高普通住房标准套以下。自2012年1月1日起，厦门享受优惠政策普通住房应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在2012-1-16厦门提高普通住房标准1.0(不含)以上；单套建筑面积在144平㎡(含)以下；岛内住房单套总价在250万元(含)以下，岛外住房单套总价在180万元(含)以下。1月18日，广州国土局提出2012调控思路建议：适当调整新建住房购买行政调控手段，如针对住房2012-1-18广州研究“差别化限购”交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化限购措施的可行性等限价由5800元/㎡，升至从1月23日起网签系统已开始执行6590元/㎡的限价标准。“新标准已开始执行，但限价的具体操作2012-1-23中山6590元/㎡细则，市政府仍在研究制定中。”1月30日，副市长沈骏表示今年将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执2012-1-30上海重点落实“差别化限贷”行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。2012年2月1日起，普通住房指导价格中心城区平均涨幅35.2%，环城四区上涨33.6%。二手房交易环2012-2-1天津提高普通住房标准节，同时满足建筑面积144㎡以下、容积率1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件1、2012年1月1日至12月31日期间,购买芜湖市自住普通商品住房(含二手住房)，免契税。购买新建自住商品住房面积在70~90㎡，补贴50元/㎡；70㎡及以下，补贴150元/㎡2012-2-72、中专及以上学历或初级及以上专业技术资格的购房人再补贴100元/㎡；硕士学位研究生或副高(2月12日宣芜湖免契税补贴买房级专业技术资格(含高级技师资格)的购房人再补贴200元/㎡；博士学位研究生或正高级专业技术资布暂缓执行）格的购房人再补贴300元/㎡。3、外地人员在芜湖市区购买商品房，人均面积达口迁入；购买45㎡及以上，办理本人、配偶、未婚子女户口迁入15㎡以上，可准予房主及共同居住的直系亲属户2013年12月31日之前，在从化市购房可为直系亲属办理“家庭团聚类”入户：70-95㎡可申办一个2012-2-9从化延长购房入户政策2年非农户口,95-114㎡可申报两个非农户口,144㎡以上可申报三个非农户口本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，持长期居住证连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套2012-2中旬上海持居住证满三年可购二套提要一、购买需求积压一年，政策预调微调，带动刚性需求释放二、破八定