天长·颐生园调研报告2012.2报告大纲1项目属性分析…………………………………………………………………………………………2市场价值研判…………………………………………………………………………………………3整体发展战略4…………………………………………………………………………………………5项目整体市场定位…………………………………………………………………………………………物业发展建议………………………………………………………………………………………….PART1项目属性分析项目属性分析---区位属性?随着海南一线地产三亚、海口等区域的不断升温，房价不断攀海口升，越来越多的购房者把目光瞄33公里向海南三线房产区域。澄迈定安县儋州文昌?与省会海口城市直线距离最近县的县市，被称为海口的“后花园”屯昌。五指万宁?定安以其地理位置等优势成为山了关注的焦点，与海南一线地产相比占据了价格上的优势，众多三亚综合因素表明，定安房产市场投资发展潜力巨大。项目属性分析---区位属性天然优势位置优势：定安县位于海南东北部，位于与万泉河齐名的南渡江中下游南畔，环岛东线高速公路从该县通过，北距海南省会海口市33公里，到海口仅需半个小时的车程，将被建设成“海口后花园”。距离海南美兰机场36公里，是到海南旅游的“第一站”。生态优势：与繁华的省会海口比起来，定安县是一片宁静的净土，与琼海万泉河齐名的南渡江仅依身畔，境内的南丽湖碧波万顷，水天一色，堪称“海南日月潭”，于1988年被海南省列为首批省级风景名胜区。山不在高，有仙则灵，文笔峰是定安又一知名景区，山上植被茂盛，山顶常有云雾缭绕。定安距离海岸线30公里，属于热带海洋性气候，整体环境非常适合居住。文化优势：定安县历史悠久，民风淳朴，地灵人杰。在西汉时期属珠崖郡，唐时为琼山县地域，明洪武二年（公元1369年）以后改称定安县至今。元文宗皇帝曾居此境，还先后养育了明代力谏皇帝、奏考回琼的礼部尚书王弘海，明清两代海南唯一的探花郎张岳崧，清代大理寺正卿王映斗等历史名人。县内母瑞山被誉为“琼崖革命的摇篮”。项目属性分析---区位属性琼北经济旅游圈区位规划：“两区一城一调整”?县委县政府将定安经济发展和战略主攻方向由原来的“一城两区三张牌”调整为“两区一城一调整”，重点推进塔岭工业园区和南丽湖旅游开发区建设，定安?在最新规划中，县城范围、南丽湖周边和十里长廊、南渡江边、潭榄河两岸、丁湖路九公里形成“一城一湖四带”的旅游房地产规划格局。?从区位和功能上，相对于喧嚣、拥挤的海口主城区而言，定安可以闲适享受“慢时光”；?从城市休闲演进而言，定安拥有丰富的旅游资源，保护完好且与时俱进。项目属性分析---区位属性?老县城：以居住和第三产业为主，着力体现老城区乡土风貌。以现状人民路、大众路为依托，向南、东拓展生活区，沿南渡江老县城适当发展部分休闲性居住。1项目属性分析?塔岭新区：塔岭新区作为塔岭新区县城新的行政、商贸中心，以第二产业为主，潭榄溪生态休闲带?潭榄溪生态休闲带：潭榄溪作为县城的生态休闲绿肺，结合水系改造和绿化工程，沿河北部设置城市大型公共设施，南部发展高档次居住区，并适当发展滨水休闲活动设施。项目属性分析---区位属性潭榄溪河滨水景规划项目属性分析---项目属性内部情况?地块位置：定安塔岭新区弘诲路与塔南路交汇处?建设名称：天长·颐生园?开发商：海南国兴投资?土地性质：城镇住宅用地?建筑密度：17%?总占地面积：200亩?总建筑面积：约23万㎡?容积率：1.78?建筑风格：西班牙风格?园林风格：巴厘岛园林景?详细指标：?宗地现状：地块南北向长，东西向短，呈长方形状，为裸地，附近临规划小学和丹桂公园。项目地块目前处于空地，修改规划阶段，土地位置距路面较低。项目属性分析---项目属性内部情况西班牙建筑风格风格特点：层次分明、远高近低、浅色调，融入阳光和活力。红色坡顶屋、圆弧檐口、红陶瓦、弧形墙，项目属性分析---项目属性内部情况底层为架空层，木制吊顶，典雅大方，宽敞明亮。小区主打户型为一房、一房两厅、两房两厅，面积从40.3到83.03平米不等，户户通风采光良好，阳台上温泉泡池入户，即可欣赏到小区内旖旎风光又可领略到潭榄河优美的自然风景。项目属性分析---项目属性内部情况巴厘岛园林景养生园位于小区南部，寓意为保养生命的意思，规划有棋奕广场、爱晚亭、休闲广场、儿童活动乐园、健身广场网球场、门球场、入口雕塑水景；园内还开辟了芒果园、甜蜜园，种植了多种养生中药材、果树还有油棕、鸡蛋花、银海枣等热带风情植物，闲暇之余，漫步林间，享受热带风情美景。项目属性分析---项目属性相邻资源1潭榄溪水岸公园2佳士乐实业公司3海南信得南珠药业15公司164铭果园食品公司135海南热带飞禽世界126定安农贸市场147定安县派出所1198定安县博物馆109定安迎宾馆10财务中心81611定安县政府5712丽景酒店13定安县国税局14农业银行15定安县第一小学16英才幼儿园217交通技工学校34海项目属性分析---项目属性口南渡江休闲商务区外部资源东线高速潭榄溪带状公园项目海南热带飞禽世界地三亚项目属性分析---属性界定总结界定总结?区域属性三线城市海口半小时经济圈，非限购区域交通便捷东线高线，离机场较近，交通便利规划新区塔岭新区，有较长远的发展潜力?项目属性周边配套目前尚没有较全的生活配套前期美誉度不够项目前期美誉度不够理想，对第二期开发带来不利影响项目属性分析---SWOT分析S（strength优势）?后发优势：无论是新区的规划，还是?行政配套：整体市政基础设施规划建筑、户型的设计，定安房地产的均具较为齐全。市场、银行、县政府、学备了后发优势，尤其在价格方面更具有校等配套升值潜力。?绿色配套：周边有潭榄溪公园、丹?价格优势：无论相比东线的琼海、文桂公园、田洋公园，天然景观优势。昌，还是邻近海口的澄迈、盈宾半岛，?区位优势：项目所在区域为定安县定安房产价格具有性价比优势，平均单新城区，未来预期较好，区内已逐步价比琼海、文昌低1000元-2000元，形成定安宜居养生新城区比澄迈低500元-1000元。?小区配套：游泳池、温泉泡池、养?区位优势：东南临琼海，西北接壤海生会馆、健身会所、水生植物区、健口，距离海口（美兰机场）半小时，身器材区、景观湖、太极舞蹈区、芒距离博鳌一个小时，距三亚2小时车程果园、甜蜜园，东线的第一站和必经之地。?户型优势：本项目规划设计功能配?交通优势：东线、中线高速穿越境内套较为合理。符合养生度假、休闲生，紧邻海口环城路，高速路网密集。活。项目属性分析---SWOT分析W（weakness劣势）?资源方面：定安不临海无名山，地势平坦少变化，比起琼海文昌等城市，椰风海韵的特色不够优美。?新区范围：区域内居住配套条件?环境方面：前几年，定安产业基础薄弱，财政尚未完善，需要发展成熟的时间。收入乏力，城市建设缺乏亮点，是周边几个市县?规划功能：项目离工业区较近，最破落的县级城市。影响住宅品质?设施配套：医疗、卫生、教育、公园、公共交?一期影响：项目前期的美誉度不通等基础设施依然滞后。够，消减后期附加值?未来定位：未来定安定位为宜居之地，这种定?工程进度：现只为空地，没有现位几乎适用整个海南各地，缺乏核心竞争力，其房的直观。次，定安目前没有大型旅游度假资源，旅游度假号召力偏弱。项目属性分析---SWOT分析O（Opportunities机会）前景机会点：未来定安与海口经济生活紧密互动，“双城一体”的格局加速形成，定安将吸引海口边缘人群及岛外人士进驻，未来包括冷泉等大型景区的启动，为定安的发展带来机遇。?国际旅游岛利好政策下，养生度假需求逐步旺盛?定安作为海口后花园，拥有价格上的优势?随着本区域配套的逐步完善，未来将获得更高的升值空间项目属性分析---SWOT分析T(Threat威胁）发展威胁点：2011年东环铁路开通，作为海南东部的度假快捷线，定安被排除东环铁路线之外。其次，跨海大桥建设开通，海口向西倾斜发展势头明显，定安处在一种离心的状态。?整体市场类似项目较多，本项目差异化的竞争力较差。?房地产宏观政策对整个房地产市场产生较大的负面影响。?买方市场萧条，有价无市，难以形成热销局面。项目属性分析---战略地位项目应对策略(战略地位）总结：?定安的未来的发展策略是依托海口，融入东部旅游圈。?区位是定安的最大价值，半小时到海口主城区的便捷。具有是无可替代的优势。?定安须保持房产的高性价比特点，以比周边市区楼盘略低的价格赢得更大的市场空间。PART2市场价值研判市场价值研判---全国房地产市场研判2011年政策部份2011年房地产政策盘点市场价值研判---全国房地产市场研判2011年政策部份1琼版“国八条”国八条确定基调，2房产税明确调控措施。控价格、强保障、严3央行的内三次问责、扩范围。货加息币政策全面收紧，4七调存准率影响房地产供需双2011年房地产政策5房贷上浮方。未来关注：2011.12月中央经济6海南“一房一价会议，确定未来调控目标不动摇。控7海南“离岛免税制商品房，强化保障房，促进房价合8住房公积金理回归。9婚姻法新解10限购令延续11海南保障房建设市场价值研判---全国房地产市场研判2012年1月政策中国住房和城乡建设部部长姜伟新表示，今年40城个人住房信息6月底联6月底前实现包括北京在内的40个主要城市的网个人住房信息系统联网。住房和城乡建设部相关负责人30日接受中国住建部:应消除外地户口购政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍人当地商品房制度障碍员购买当地商品房制度性障碍，营造比较好的市场环境。允许利用集体用地建设公租房。近期，财政部与住建部可能