谨呈：淮南志高实业：[2010]-ZG-HNXM-001志高淮南项目物业规划和启动区合作共赢全程伙伴定位思路性建议项目属性界定对于二三线地级城市大盘而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度?区域属性：二三线资源型城市淮南是全国重要的交通枢纽；煤矿、纺织、机械制造是城市支柱产业山南新区是全市的行政办公、文化教育和体育中心。重点发主城区的边缘展商贸服务业、生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业。距中心约为10多公里城市发展重点城市发展的重点就是山南新区，但目前项目处于功能强化和填空式发展阶段?项目属性：大规模总占地3200多亩，住宅建设用地近2000亩，当地超大规模资源条件相对优越紧临淮河大道、规划中的市政府新址及二中地块自身限制条件项目为新城区造城项目，被市政道路分割为16大块；资源型、二三线地级城市、主城区边缘、新区造城、大规模地产开发本报告是严格保密的。2项目区域价值定位满足“新区造城”改造的具体要求借鉴国际先进可持续社区发展理念+满足政府设想与城市规划要求依据项目本身资源的特性都市休闲示范区(URD)UrbanRecreatistDemo?具有都市魅力?以休闲娱乐功能为特色?以居住功能为核心?多功能复合的综合城市单元本报告是严格保密的。3新区大盘的客户群体演变规律新区大盘客户演变规律区域客户全市客户演变演变全市客户区域客户其他客户其他客户随区域成熟，与城市功项目前期能连接，配套完善项目后期随着本项的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。本报告是严格保密的。4项目物业功能定位?小高层——项目的盈利主体，迎合大众主流需求，快速回现，成功启动；?退台花园洋房——项目创新产品，满足中高端客户需求，提高项目品质；?双拼——项目的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升项目的品质；?商业配套——完善社区配套，提升社区文化内涵；?高层——符合政府形象，提高整个项目的产品附加值；?主题公园——提升整个项目的功能性配套。本报告是严格保密的。5项目的开发节奏与开发组合?启动造势，奠定区域品质地产的形象。本项目发展策略：?销售价格低开高走，后期获取超额利润。?同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。低开高走的定义：?通过物业组合实现整体均价上升。启动期发展期成熟期图示产品组合?小高层产品为主?高层比例增加，与?区域价值达到顶?为建立项目形象，设低密度住宅比例约峰，可以在区域开置一定量的洋房/联为80：20。内设置一定的洋发拼产品房，获取超额利?小高层、洋房及联拼润。策容积率占地比例约70：略开发利润20：10。：策略立势、回现回现，获得利润回现，获得超额利润本报告是严格保密的。6第一部分：项目总体开发计划研究?地块资源解析及分期安排?整体规划布局建议?分期开发策略?项目开发对周边区域价值提升研究本报告是严格保密的。7高层项目总体规划建议：小高层双拼1、丰富项目产品的不同类商业型，充分满足不同客户绿化洋房层次的需求主题乐园2、考虑不同产品类型对日照分析的影响，同时兼顾到不同产品类型之间的过度关系3、南北区域通过广场对景、连接形成呼应，结合成整体4、一条主景观轴由北至南贯穿整个住宅区域，将广场、城市景观带、社区内部商业步行街等各个节点联系为一个整体5、商业按不同等级分类设置于不同的位置本报告是严格保密的。8项目商业总体规划原则　　综合考虑各分区域档次、住宅与商业合理区隔等因素，社区商业规划为两个档次，并设置于不同区域外向型特色商业街区：结合主题公园商业资源的优势，在紧邻沿山路延长线上布置集中休闲特色商业区邻里型社区配套商业：在南经九路项目次入口处并与小区会所相结合，主要服务于社区业主和周边学校本报告是严格保密的。9外向型特色商业街——业态建议特色专业街业态确定主营业态规模要素：酒吧街酒吧、清吧、书吧等100-500㎡?与项目总体定位吻合。美食街中外风味小吃、中高档餐馆50-500㎡?经营内容及方式具有自身特色。西餐厅、咖啡厅风情茶馆、休闲街50-500㎡粤式茶楼等?主题公园将来会在当地具有一定的市场美誉度娱乐街KTV、健身、网吧等500-1000㎡，能快速提升商业街知名度及档次。本报告是严格保密的。10邻里型商业——业态建议邻里商业街业态确定以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业要素：主营业态经营内容规模?与项目总体定位吻合。日常用品调味品、生活小用品、便10-50㎡利店?满足社区居民日常生活药品保健中药、西药、保健品20-100㎡需求。?同一范围内，相同经营快餐冷饮中、西快餐，糖水冰品店30-100㎡内容商家不可超过两家。休闲生活花店、书店、发廊50-500㎡本报告是严格保密的。11第一部分：项目总体开发计划研究?地块资源解析及分期安排?整体规划布局建议?分期开发策略?项目开发对周边区域价值提升研究本报告是严格保密的。12项目整体建议分为四期高层小高层发明双拼王国商业绿化洋房主题乐园三期四期二期一期本报告是严格保密的。13一期——示范标版?CityFace都市的、休闲的形象，是项目一期最核心的主题住宅景观实景售楼处广场双拼洋房小高层展示区产品特征创新产品主流产品展示都市、休闲形象价值特质都市、现代一座让人只看一眼就难以忘怀的标志性建筑——售楼处＋会所价值构成要素一个聚集眼球和人气的中央喷泉休闲广场一片将高端物业极尽展示的全实景样板区开发策略要点主流阶段/“造势”本报告是严格保密的。1414标志性建筑——售楼处＋会所强大的视觉冲击力使所有人对这个建筑过目不忘，也使它成为项目的代名词本报告是严格保密的。1515中央喷泉休闲广场喷泉广场是一个媒介，它将城市休闲的特质最直接的传达给来到这里的每一个人本报告是严格保密的。1616全实景展示区一幢幢漂亮的房子，一套套考究的样板间，就这么最直接的呈献在客户面前，一切都是触手可及，没有拒绝的理由本报告是严格保密的。1717二期——都市休闲?CityWalk都市休闲的生活方式，是项目二期最核心的主题住宅发明王国一期商业幼儿园小高层小部分高层展示都市休闲的生活方产品特征主流产品创新产品完善配套式价值特质多元、风情一个汇集区域人气和视觉焦点的休闲城市广场一条凸显休闲气质和生活方式的特色商业街价值构成要素一系列积聚人气并展示生活场景的大事件营销活动一个已经初具规模和人气的全现房社区（项目一期）开发策略要点价值阶段/“造场”本报告是严格保密的。1818主题公园——发明王国发明王国是将来山南新区的焦点，各阶层人群汇聚于此，与项目相交融，最直接的感受活力、风情的生活方式本报告是严格保密的。1919特色商业街商业往往是大盘的灵魂，无论是外部形象，还是内部人流，都整个项目最具活力的核心；就算零租金启动，特色商业街也要在二期入市时最先推出本报告是严格保密的。2020现场大事件营销活动特色商业街开街仪式、发明王国落成典礼、社区童子军集训、淮南城市形象大使……每一次活动都是一次对活力的、风情的生活方式的最好演绎本报告是严格保密的。2121全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现一期开发完成，部分业主入住；无论是盖好的房子，还是住进来的人，都是生活方式的最好表现，也因此成为项目二期的最大卖点本报告是严格保密的。2222三期——一品空间?CityMix局部颠覆、创新的产品，是项目三期最核心的主题住宅邻里商业学校高层小高层产品特征创造核心价值逐步完善项目配套价值特质颠覆、创新价值构成要素相对独立的项目地块，创新户型和创新建筑，构成核心价值开发策略要点创新阶段/“造星”本报告是严格保密的。2323局部夸张设计的产品街角处突然出现的锐丽建筑，锁定所有人的目光；在形象和生活方式被认可后，产品规划设计成为了项目价值提升最直接的手段本报告是严格保密的。2424四期——领秀?CityGarden　社区的总体成熟度，是项目四期最核心的主题商业泛会所配套特色商业商业酒店商街产品特征全部依托成熟度实现溢价完善项目配套价值特质融合、经典配套设施的成熟（硬件）——商业、教育……价值构成要素生活场景的成熟（软件）——自然景观、居民生活……开发策略要点回归阶段/“示范”本报告是严格保密的。2525商业、教育等所有配套配置完备各项配套的逐步完善，在项目后期开始实现价值；一切的生活需求，在这里可以得到全部的满足，当然会选择这里做为自己的家本报告是严格保密的。2626自然景观的成熟日益参天的大树，水系中渐渐长大的锦鲤，甚至建筑墙壁上日久留下的斑斑水渍，无不表现出项目已经走向成熟本报告是严格保密的。2727社区居民生活的成熟玩耍的孩子，交流的邻居，散步的老人……所有住在这里的人都享受着自己的生活，这正是社区走向成熟的终极表现本报告是严格保密的。2828第二部分：项目启动区定位及开发策略研究本报告是严格保密的。29项目启动区定位思维导图案例分析项目启动区的案例+分析项目启动区的市场分析开发开发策略策略?启动区的作用?客户目标启动?项目自身条件分析启动项目启动区的区的3C分析项目启动区的区的产品策略?区域市场现状分析产品策略定位定位?案例分析?项目机遇分析案例项目启动区的+项目启动区的自身分析展示展示策略策略本报告是严格保密的。30龙骏对启动区在整个项目开发中使命的作用作用1项目立势，展示项目整体定位形象——都市休闲示范区URD作用2消除项目所在区域的陌生感作用3首期开发成功，实现项目首期的快速回现，从而达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行本报告是严格保密的。31项目启动区定位思维导图案例分析项目启动区的案例+分析项目启动区的市场分析开发开发策略策