东东东东景景景景国国国国际际际际项项项项目目目目可行性报告可行性报告可行性报告可行性报告二〇一〇年五月【【【【南通商业概况南通商业概况南通商业概况南通商业概况】】】】————————商业格局商业格局商业格局商业格局““““一心六副四街区一心六副四街区一心六副四街区一心六副四街区””””商业格局即一个商业中心商业格局即一个商业中心商业格局即一个商业中心商业格局即一个商业中心((((南大街南大街南大街南大街),),),),六个商业副中心（濠东六个商业副中心（濠东六个商业副中心（濠东六个商业副中心（濠东商圈、桃坞路商圈、新城区商圈、北翼新城商圈商圈、桃坞路商圈、新城区商圈、北翼新城商圈商圈、桃坞路商圈、新城区商圈、北翼新城商圈商圈、桃坞路商圈、新城区商圈、北翼新城商圈开发区商圈开发区商圈开发区商圈开发区商圈新东区商圈）四新东区商圈）四新东区商圈）四新东区商圈）四街区街区街区街区((((外环北路、钟秀路、青年路、工农南路外环北路、钟秀路、青年路、工农南路外环北路、钟秀路、青年路、工农南路外环北路、钟秀路、青年路、工农南路))))简析：从南通商业布局看：南通商业发展极不平衡，市级商业主要分布在崇简析：从南通商业布局看：南通商业发展极不平衡，市级商业主要分布在崇简析：从南通商业布局看：南通商业发展极不平衡，市级商业主要分布在崇简析：从南通商业布局看：南通商业发展极不平衡，市级商业主要分布在崇川区，且高度集中在南大街川区，且高度集中在南大街川区，且高度集中在南大街川区，且高度集中在南大街————————市级核心商圈。港闸区、开发区商业发展滞后，市级核心商圈。港闸区、开发区商业发展滞后，市级核心商圈。港闸区、开发区商业发展滞后，市级核心商圈。港闸区、开发区商业发展滞后，总体水平偏低！不能适应和满足区域内居民的消费需求。新城区商业处于倾力打总体水平偏低！不能适应和满足区域内居民的消费需求。新城区商业处于倾力打总体水平偏低！不能适应和满足区域内居民的消费需求。新城区商业处于倾力打总体水平偏低！不能适应和满足区域内居民的消费需求。新城区商业处于倾力打造中，北翼新城北商圈快速形成中，开发区商业处于蓄势待发中，同样也不能满造中，北翼新城北商圈快速形成中，开发区商业处于蓄势待发中，同样也不能满造中，北翼新城北商圈快速形成中，开发区商业处于蓄势待发中，同样也不能满造中，北翼新城北商圈快速形成中，开发区商业处于蓄势待发中，同样也不能满足现实的消费需求，而新的商业新格局的形成尚需时间。南通商业的不平衡现状足现实的消费需求，而新的商业新格局的形成尚需时间。南通商业的不平衡现状足现实的消费需求，而新的商业新格局的形成尚需时间。南通商业的不平衡现状足现实的消费需求，而新的商业新格局的形成尚需时间。南通商业的不平衡现状在城市规模不大的空间条件下依然会在今后一段时间里延续着消费流往南大街商在城市规模不大的空间条件下依然会在今后一段时间里延续着消费流往南大街商在城市规模不大的空间条件下依然会在今后一段时间里延续着消费流往南大街商在城市规模不大的空间条件下依然会在今后一段时间里延续着消费流往南大街商圈汇集的状况。南通商业的高度集中性与消费者的地域倾向性造就了南大街的商圈汇集的状况。南通商业的高度集中性与消费者的地域倾向性造就了南大街的商圈汇集的状况。南通商业的高度集中性与消费者的地域倾向性造就了南大街的商圈汇集的状况。南通商业的高度集中性与消费者的地域倾向性造就了南大街的商业垄断性地位！业垄断性地位！业垄断性地位！业垄断性地位！【【【【南通商业概况南通商业概况南通商业概况南通商业概况】】】】------------成熟商业现状成熟商业现状成熟商业现状成熟商业现状南大街南大街南大街南大街————南通市核心商业圈南通市核心商业圈南通市核心商业圈南通市核心商业圈营业面积：营业面积：营业面积：营业面积：33330000万平米万平米万平米万平米日流量：日流量：日流量：日流量：11115555万人次万人次万人次万人次经营业态：百货、卖场、主题店、品牌店、餐饮娱乐等经营业态：百货、卖场、主题店、品牌店、餐饮娱乐等经营业态：百货、卖场、主题店、品牌店、餐饮娱乐等经营业态：百货、卖场、主题店、品牌店、餐饮娱乐等南大街位于市中心核心区域，是目前商业价值最高的地段。商圈商业辐射范围南大街位于市中心核心区域，是目前商业价值最高的地段。商圈商业辐射范围南大街位于市中心核心区域，是目前商业价值最高的地段。商圈商业辐射范围南大街位于市中心核心区域，是目前商业价值最高的地段。商圈商业辐射范围覆盖南通市和所辖六县市，日均人流量约为覆盖南通市和所辖六县市，日均人流量约为覆盖南通市和所辖六县市，日均人流量约为覆盖南通市和所辖六县市，日均人流量约为15151515万人，节假日甚至可达万人，节假日甚至可达万人，节假日甚至可达万人，节假日甚至可达20202020万人以上。万人以上。万人以上。万人以上。经营业态以百货店为骨架支撑，分布着百货大楼，金鹰国际，亚萍国际经营业态以百货店为骨架支撑，分布着百货大楼，金鹰国际，亚萍国际经营业态以百货店为骨架支撑，分布着百货大楼，金鹰国际，亚萍国际经营业态以百货店为骨架支撑，分布着百货大楼，金鹰国际，亚萍国际文峰大世文峰大世文峰大世文峰大世界，大润发界，大润发界，大润发界，大润发5555家大型百货商超，以及苏宁、国美、五星等专业连锁店，肯德基，麦当家大型百货商超，以及苏宁、国美、五星等专业连锁店，肯德基，麦当家大型百货商超，以及苏宁、国美、五星等专业连锁店，肯德基，麦当家大型百货商超，以及苏宁、国美、五星等专业连锁店，肯德基，麦当劳，必胜客等餐饮品牌，形成了集购物休闲、住宿餐饮、文化娱乐为一体繁华商业劳，必胜客等餐饮品牌，形成了集购物休闲、住宿餐饮、文化娱乐为一体繁华商业劳，必胜客等餐饮品牌，形成了集购物休闲、住宿餐饮、文化娱乐为一体繁华商业劳，必胜客等餐饮品牌，形成了集购物休闲、住宿餐饮、文化娱乐为一体繁华商业中心。中心。中心。中心。简析：随着城市发展，受规划设计、地理条件的限制，交通压力和人流压力与简析：随着城市发展，受规划设计、地理条件的限制，交通压力和人流压力与简析：随着城市发展，受规划设计、地理条件的限制，交通压力和人流压力与简析：随着城市发展，受规划设计、地理条件的限制，交通压力和人流压力与日俱增，处于超负荷状态；同时作为传统商业中心，南大街业态分布混乱，商品档日俱增，处于超负荷状态；同时作为传统商业中心，南大街业态分布混乱，商品档日俱增，处于超负荷状态；同时作为传统商业中心，南大街业态分布混乱，商品档日俱增，处于超负荷状态；同时作为传统商业中心，南大街业态分布混乱，商品档次排列混杂，店面陈旧、交通拥堵、缺乏商业活力和时尚魅力，是其面临其他新兴次排列混杂，店面陈旧、交通拥堵、缺乏商业活力和时尚魅力，是其面临其他新兴次排列混杂，店面陈旧、交通拥堵、缺乏商业活力和时尚魅力，是其面临其他新兴次排列混杂，店面陈旧、交通拥堵、缺乏商业活力和时尚魅力，是其面临其他新兴商业中心竞争的最大问题。商业中心竞争的最大问题。商业中心竞争的最大问题。商业中心竞争的最大问题。【【【【南通商业概况南通商业概况南通商业概况南通商业概况】】】】------------成熟商业现状成熟商业现状成熟商业现状成熟商业现状桃坞路桃坞路桃坞路桃坞路————南通市的副商业中心南通市的副商业中心南通市的副商业中心南通市的副商业中心营业面积：营业面积：营业面积：营业面积：11110000万平米万平米万平米万平米日流量：日流量：日流量：日流量：5555万人次万人次万人次万人次经营业态：大卖场、主题店、品牌店、餐饮娱乐等经营业态：大卖场、主题店、品牌店、餐饮娱乐等经营业态：大卖场、主题店、品牌店、餐饮娱乐等经营业态：大卖场、主题店、品牌店、餐饮娱乐等桃坞路是南通历史上的第一条商业街，是南通政治、金融、文化的汇桃坞路是南通历史上的第一条商业街，是南通政治、金融、文化的汇桃坞路是南通历史上的第一条商业街，是南通政治、金融、文化的汇桃坞路是南通历史上的第一条商业街，是南通政治、金融、文化的汇集地。经过拓宽改建后，与天然景观资源集地。经过拓宽改建后，与天然景观资源集地。经过拓宽改建后，与天然景观资源集地。经过拓宽改建后，与天然景观资源————————濠河紧紧相连，形成集餐饮、濠河紧紧相连，形成集餐饮、濠河紧紧相连，形成集餐饮、濠河紧紧相连，形成集餐饮、文化、风景、购物、旅游于一体的特色街区。文化、风景、购物、旅游于一体的特色街区。文化、风景、购物、旅游于一体的特色街区。文化、风景、购物、旅游于一体的特色街区。简析：经过几年发展，业态形式呈现多样化趋势，但缺乏主题式百简析：经过几年发展，业态形式呈现多样化趋势，但缺乏主题式百简析：经过几年发展，业态形式呈现多样化趋势，但缺乏主题式百简析：经过几年发展，业态形式呈现多样化趋势，但缺乏主题式百货，商业聚集效应不足，市民认可度不高，并未形成事实上的商业副中货，商业聚集效应不足，市民认可度不高，并未形成事实上的商业副中货，商业聚集效应不足，市民认可度不高，并未形成事实上的商业副中货，商业聚集效应不足，市民认可度不高，并未形成事实上的商业副中心，仅仅成为娱乐休闲场所聚集地，辐射范围覆盖南通市区。心，仅仅成为娱乐休闲场所聚集地，辐射范围覆盖南通市区。心，仅仅成为娱乐休闲场所聚集地，辐射范围覆盖南通市区。心，仅仅成为娱乐休闲场所聚集地，辐射范围覆盖南通市区。【【【【南通商业概况南通商业概况南通商业概况南通商业概况】】】】————————新兴商业体新兴商业体新兴商业体新兴商业体尚美家国际小商品城尚美家国际小商品城尚美家