蛇口·招商·雍景轩蛇口招商地产雍景轩?国际化城市；?国际化城市；?家在情在?湾厦村属企业，开发集资房，低价格??蛇口深圳第三口蛇口深圳第三口?招商左右着蛇口的印象；岸区。岸区。房地产供应量；?湾厦第一个商品??房地产市场中级房地产市场中级?招商左右着蛇口的房项目，高品质精品发展；发展；房地产市场价格。；??楼盘供应量少；楼盘供应量少；?兰溪谷9000；花园?总92套，9个月?城6200。?以大户型供应为以大户型供应为销售19套。主主?价格需求，高出片??片区均价近片区均价近60006000区均价1000陌生区域的探索营销－－雍景轩100％销售总结报告报告思路项目情况推广策略销售分析关于合作公司关于团队经验与教训经济技术指标?占地面积：3212.72平方米?建筑面积：23429.25平方米?住宅面积：16341.94平方米?栋数：1栋2单元?总户数：92户?层数：21层?实用率：79%?开发商价格预期：保持原有价格销售平面布局逸翠阁赏湖阁ABBACC190.5230套平方米123.4426套平方米186.7630套复式6套平方米户型平面正拥四海公园全景186平米五房123平米三房间间正南，看山揽海。楼体立面实景拍摄交楼标准外墙：裙楼，干挂巴西产金山麻花岗岩；入户门：龙电子母型豪华钢木防火、防盗门。窗户：优质铝型材氟碳喷涂面层，配白色玻璃（临工业七路夹胶隔音安全玻璃）。阳台栏板：主阳台不锈钢扶手夹胶玻璃，结点结构栏板，服务阳台型钢栏板。安防系统：新加坡宝路公司智能化系统四海公园湖面林荫鸟瞰树木草坪产品亮点?梯户比：两梯两户或两梯三户?电梯配置：原厂品牌日立（配空调，彩色液晶显示器，精装修）?车库与停车位：地下两层车库，100个车位，车户比为1.09：1。?智能化：新加坡宝路智能化系统。项目品质感强，具备豪宅的基本要素，具有大堂豪华、电梯大、配置高、梯户比低、车户比高、品质优秀等特点。报告思路项目情况推广策略销售分析关于合作公司关于团队经验与教训客户访谈进场前发现问题进场后解决问题项目包装推广渠道活动营销进场前发现问题形式表达评价形象定位蛇口·四海公园·水岸豪形象定位单一，主诉宅求不明晰、全面，影响项目在目标客户群蛇口生态智能化楼王中的整体形象。主推广告语景观里的房子到哪里都是在景观！主题广告语体现了项目的高贵与显赫，但会思考的豪宅是没有抓住项目的主楼宇显赫、位置适中、社区完善、要卖点或最大价值点户型宜人来陈述。不凡自然流露品味全在其中进场后解决问题重新设计LOGO与定位语、推广语定位语：四海公园，蛇口世家推广语：再多年蛇口岁月，四海雍景依旧新LOGO的设计着重了背景颜色、主题推广语。进场后解决问题关于项目包装项目进场前的售楼处、看楼通道、临时电梯的包装，虽然是条件限制，但是精细化的工作可以做的更好！关键点：符合项目的包装的品质感。进场后解决问题关于项目包装－－售楼处?会所售楼处，用蓝色吊顶、抛光地板、吧台洋酒装饰，增强项目品质，增加客户购买信心。?添加蛇口区域大沙盘，突出项目的核心位置。进场后解决问题关于项目包装－－样板房原样板房由法国专家设计，欠缺与中国传统居家感觉，我司提出改进点，请配饰公司使之更加有居家氛围。进场后解决问题关于项目包装－－展板风格统一的展示牌除了其功能作用以外，还充分深化了项目形象。大堂、售楼处安置的X展架，再次演绎了项目卖点，同时告示近期的活动安排。进场后解决问题整体推广策略安排222233334444555566月月月月月月月月月月月月月月月月月月123412341234123412周周周周周以主周要卖周点为周户型、景周周观优周势吸周周周周周周周情感诉求经济、直接、小策略市场尝试支撑推广开始引目标客户。措施进行全面启动推动销售投入的重点推广四海公园三房正南主诉点情结，树立形象情结，老客户带动楼盘品质五房景观报纸广告直邮条幅户外广告活动电视进场后解决问题报纸广告日期星期报种版面规格主诉求进线上门成交2.12四晶报封底1/2版情节、四海公园151212.20五晶报封底1/2版（硬）+1/2软情节、四海公园21018文2.27五晶报封底1/2版（硬）+1/2软品质2245文3.5五晶报头版竖1/4版户型48713.18四晚报头版竖1/4版户型8113.25四晚报头版竖1/4版品质14314.1四晚报头版竖1/4版+1/2软文情节、四海公园8224.9五晶报头版竖1/4版+1/2软文户型6814.16五晶报头版竖1/4版+1/2软文户型570前四次，进线报板投放对进线明显增加，后期改换报版，进线及上门日益减少，一是晚报效果没有晶报好，二是销售后期报纸的传媒作用渐弱。进场后解决问题报纸广告报版广告平均1周0.5次。分别在《晶报》和《晚报》投放。对于提升项目知名度和影响力作用显著。进场后解决问题直邮推广思路：1、树立形象：首先使用明信片形式，价格便宜，多次发放。2、主卖点诉求：四海公园，户型，品质。3、客户营销：客户访谈，引发共鸣。进场后解决问题直邮共进行了五次直邮。从形象主卖点客户营销，在报广宣传停止期，达到了宣传楼盘信息，维护客户关注度的目的。进场后解决问题条幅在蛇口主干道及主要人流聚集地：后海路、蛇口码头、公园路设广告牌。部分广告牌展示产品形象，部分宣传项目卖点，直接与蛇口客户面对面。进场后解决问题条幅项目正对四海公园，永无遮挡，展示效果非常好。尤其对于本项目上门客户多为附近或路过而言，条幅起到的作用举足轻重。进场后解决问题促销及现场活动1月1日春节期间成交赠送8888元红包2月5日邀请双子星咖啡驻场2月15日派发食品券2月28日老带薪各赠送一年物业管理费3月1日邀请名典咖啡驻场3月14日蛇口老照片展示活动3月21日老业主茶话会3月28日成交业主抽奖4月4日TOP装饰家装讲座4月11日海大装饰家装讲座5月1日成交赠送10000元装修礼券5月23日聚美堂公司家装讲座进场后解决问题促销活动－名典咖啡名典咖啡驻场一方面促进提升项目形象和文化品味；另一方面增加现场销售气氛，延长准客户在售楼处的逗留时间，促动了对销售。进场后解决问题促销活动－家装讲座楼盘临近入伙阶段，邀请了一些较有名气和实力的家装公司到售楼处现场进行家装讲座，维护业主关系，但是到访人数较少。探索中的营销失败。报告思路项目情况推广策略销售分析关于合作公司关于团队经验与教训销售分析销售概况总套数：92套发展商已销售和保留：28套世联可售套数：64套世联可售面积：11026.27m2可售64可售11026.27可售总价74978636预计均价6800单位面积元累计64已售11026.27已售总价75975728实收均价6890销售面积元销售分析目标期望及实现2月3月4月5月6月上旬预计销售套数15套20套25套5套0套实际销售套数16套17套16套8套7套实际销售率70%87%93.5%100%争取实现整体均价：6800元/平方米目前实现整体均价：6890元/平方米销售分析营销费用条幅、广报纸广驻场类别售楼处直邮现场活动其他总计告牌告美食金额（万52401353.51.570元）所所有的销售有的销售费费用（不用（不包包括代理费括代理费）总）总和和仅仅占销售总占销售总额额的的0.90.9％。％。销售分析促销策略回顾1月1老带新各赠送日-3月5月1日成交赠1月1日-2月11年物业管理28日成交送10000元装日凭明信片上门费拉动销售业主可参修礼券成交客户赠送加抽奖8888元现金礼券9876543210周周周周周周周周周周周周周周周周周周周1234123412345123412月月月月月月月月月月月月月月月月月月月2222333344444555566每当每当销售出销售出现现障碍障碍、、速速度下度下滑滑时时，，恰当恰当的的促促销销对对于销售的于销售的拉拉动动作用作用明显明显。。销售分析成交户型分析20156123平米102190平米186平米59433111211213231011221121111112111前之1周2周3周4周1周2周3周4周1周2周3周4周5周1周2周3周4周1周2周2月2月2月2月3月3月3月3月4月4月4月4月4月5月5月5月5月6月6月由由于项目品质于项目品质感强感强，三房总价低，户型，三房总价低，户型宣传卖宣传卖点点到位到位，销售，销售最最快快，，其次其次为为186186平米五房，平米五房，最后最后为为190190平米五房。平米五房。销售分析楼栋分析201515赏湖阁10445444逸翠阁52322322110111001011001100100101010前之1周2周3周4周1周2周3周4周1周2周3周4周5周1周2周3周4周1周2周2月2月2月2月3月3月3月3月4月4月4月4月4月5月5月5月5月6月6月样样板房的板房的位位置置及及看楼看楼条件先行条件先行销售销售赏赏湖湖阁阁，，后后期销售期销售及时及时关关闭赏闭赏湖湖阁阁样样板房，板房，同时同时项目项目组组积积极挖掘逸翠阁极挖掘逸翠阁的的卖卖点点及及优优势势，，带动了带动了逸翠逸翠阁阁的销售。的销售。销售分析楼层走势20115248510916－19层58943311－15层00025－10层月月月月月23456年年年年年44444000000000022222景景观观良良好好、价格、价格较较低的中低层单低的中低层单位位快速快速的的消消化，高层化，高层利利用价用价格格杠杆返利杠杆返利，，也也实实现完现完美美销售。销售。销售分析周实收均价走势7000683768516721673468006681669766976634655864876550660064486425645564606483636264