敬呈：保利华南实业有限公司只为这个城市最闪亮的星…保利·东湾一期营销策划报告世联地产2010.02商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。Worldunion0开开篇篇——未来佛山市场格局/保利未来四大项目品牌占位/项目目标Worldunion09年佛山整体市场——09年一手住宅成交量逼近千万，仅次广州位列全省第二，未来2-3将有望跻身年成交量1000万俱乐部2005-2009年佛山市一手住宅成交面积及金额走势图2009年，佛山全市一手住宅市场成交面积成交金额由08年的调整震荡中逐步回暖并12006000000呈现显著的稳步上升态势，总成10005000000交面积968.6万㎡，同比上年的8004000000496.3万㎡上涨了95.16%，近乎60030000004002000000翻了一番。09年佛山全市成交面2001000000积逼近广州，超过深圳的成交总00量，高居广东省第二200520062007200820092009年全国主要城市一手住宅成交面积（万平方米）300026312436据初步统计，09年全国共2500有10个城市一手住宅成交200018221550量超过1000万平米，未来150013221256120110831090115396910002-3年，佛山将有望跻身年651成交量1000万级城市5000World北京上海union天津重庆成都武汉南京长沙西安广州深圳佛山09年开发商及单盘表现——09年佛山整体市场成交量趋近1000万背景下，多个20亿销售额开发商及单盘诞生2009年佛山开发商销售额排名（亿元）中海52保利3809年佛山销售额排名万科26雅居乐23前十的开发商，销售额中信22均超过了10亿元，排碧桂园19.5龙光19名前五的开发商，销售锯隆16.2招商12额均超过了20亿元九鼎1201020304050602009年佛山单盘销售额排名（亿元）09年佛山共有四个销售额恒大御景半岛35超过20万的项目，除去以广州客户为主的金沙洲项保利花园24.5目，仍有保利花园及中信中海金沙湾24山语湖两个单盘销售额超过20亿中信山语湖22World0union510152025303540未来市场格局——佛山未来进入品牌开发商争雄时代，从项目数量、区位、供应量来看，保利VS万科的双寡头竞争态势初现开发商项目预计入市时间总供应量（万平米）合计?09年佛山土地市场，接保利林语东湖2010年6月33近80%的地块被品牌开发保利香槟花园2010年9月26.5商所获，直接影响了未来保利196佛山市场格局；保利外滩一号2010年10月32.5?未来佛山市场，呈现国保利东湾2010年10月104内品牌开发商（保利、万万科尖东2010年10月58.5科、中海）及当地传统品万科登州2011年初70牌开发商（碧桂园、雅居乐）及港资开发商（瑞安万科万科锦龙2011年43203、新鸿基）群雄争霸的局万科大良新城区2011年7.5面；万科伦教2011年24?港资开发商未来项目以旧改大规模综合体为主，中海桂城项目2011年初59中海86单盘规模大，但开发周期中海万锦东苑2010年初27长，且有相当大部分持有碧桂园澜石B2011年58物业，从年供应量来看对碧桂园100碧桂园龙江2011年42市场格局影响并不大；?从项目数量、区位、供雅居乐盐步2010年底37雅居乐67应量来看，未来佛山市场雅居乐乐从2011年初30保利VS万科的双寡头竞争瑞安岭南新天地2010年中150150态势初现，成为影响佛山新鸿基新鸿基澜石2011年底Worldunion290290市场的主导力量未来市场格局——在佛山即将跻身1000万销量级城市背景下，保利、万科成为未来2-3年最有望冲击单盘30亿、整体60-80亿的开发商201020112012保利花园保利林语东湖保利林语东湖保利百合花园保利香槟花园保利香槟花园保利林语东湖保利外滩一号保利外滩一号保利香槟花园保利东湾保利东湾保利外滩一号……保利东湾?佛山保利未来2-3年冲击单盘30亿、整体60-80亿甚至100亿的目标，既是保利顺应佛山整体市场高速发展顺理成章的结果，也是保利集团未来“3年再造一个保利”跨越式发展的要求；?在此大目标下，考虑保利未来四大项目的市场占位及其各自承担的责任。Worldunion保利品牌审视——佛山保利一年一个台阶，继建立桂城绝对领导地位、布局顺德之后，2010将强势爆发，全城起势！保利东湾保利外滩一号一环2010年保利香槟花园保利林语东湖保利林语东湖保利花园保利洲际酒店保利香槟2009年保利水城保利百合花园保利东湾保利星座保利西街2008年保利双子星保利外滩一号保利花园保利百合2007年保利一号公馆东南西北项目的同时开花，各项目夯实本地市场基础上，共同做大营销广度！Worldunion四大新项目品牌占位——2010年保利六大项目共同发力，特别下半年是四大新项目集中推售时期，形成四项目共荣互补的市场爆破！1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月保利花园在售保利百合花园在售保利林语东湖入市保利香槟花园入市保利外滩一号入市保利东湾入市项目规模2010推售量项目特点项目占位林语东湖33万——优质景观，湖居社区，林语产品系列更全面、广泛建立保利品牌影响力，与其他在佛山的延续项目形成良好互动香槟花园26.5预计约10万老城区优质项目，建筑改变区域价值现金牛，实现保利整体年销售额翻倍的主力万，同时建立保利在禅城区域的品牌外滩一号32.5预计约5.5万顺德核心区一线江景，高端江景产品明星项目，保利品牌在顺德的最佳载体，既万系列有价格突破的要求，也承担走量的责任东湾104万——CBD大规模综合体，一线江景，未来标杆项目，其持续的运作是保利在佛山再续佛山指标项目发展的核心支撑，单盘年销售额突破的首选Worldunion保利·香槟花园——保利进入禅城城区首个项目，既是保利高调进入禅城的号角，也担当现金牛的角色“B区4.3万公寓组团”“A区16.9万城市住区”?全新的都市单元物业形态?占有城市资源的城市豪宅B地块A地块C地块“C区城市公寓+商业”?改变片区定义城市价值项目核心价值点：核心城区一级辐射区位·区域城市大盘·高端法式社区Worldunion保利·外滩一号——保利品牌在顺德的最佳载体，明星项目，既有价格突破的要求，也承担走量的责任大良城区大良新区高尚生态居住区容桂东部本项目中心区容桂城区项目核心价值点：城市中World轴核心union·一线滨江豪宅保利·林语东湖——保利南海镇区首个项目，更全面、广泛建立保利品牌影响力，与其他项目形成良好互动项目总体量：约32万平米别墅：约2万平米洋房：约30万平米项目核心价值点：东风水库一线景观·国际湖居社区·高端产品打造Worldunion保利·东湾——标杆王者项目，保利品牌力量的体现，其持续的运作是保利在佛山再续发展的核心支撑地块1：纯商务商业用地地块2/4/6/7：纯住宅用地?高180米超五星级酒店、超?约40.2万平米滨江豪宅社甲级写字楼；21区?十几万平米国际公寓。34地块3/5：商住用地5?约17.6万平米城市豪宅；6?至少8万平米集中商业；?11约万平米国际公寓7项目核心价值点：东平新城CBD核心区位·一线滨江豪宅·大规模综合体Worldunion保利东湾项目认知1——蛟龙乃非池中物CBD核心，尽享未来城市一级配套，一线江景；104万城市综合体，顶级商业，五星级酒店，甲级写字楼，高品质配套齐全！项目综合体物业类型及定位地铁3号线物业类型体量备注CBD地铁将引入洲际酒1号线五星级酒店店或同档次五星级酒店区域超高层标世纪莲核心商务区甲级写字楼志性建筑体育馆档次不低于保本项目集中商业8万利水城坊城新闻交通枢酒店式服务公中心纽中心高级公寓寓及Loft商地铁6号线务公寓佛山公园中大平面为主高档住宅东平，滨江豪宅学校问题1→如何以我为主，奠定项目标杆地位？Worldunion保利东湾项目认知2——一期=整体项目综合体资源大盘方向明确，一期的成功销售对于项目至关重要?大盘运作总结——项目一期=项目整体150万平米本项目片片区联合区联合：?大盘营销关键——?长期战略?专利80万平米区区域概念域概念：?垄断资源或自我立势超越竞争?中长期战略特许权40万平米?品牌忠诚度?大盘大盘概念概念：公司的威望建立?规模经济?较难模仿10万平米?中长期目标综项目概念：合考虑项目概念：运运营协营协同同范范畴畴?现有市场参考?项目地位确立起起步步协协同同范范畴畴开发?近期目标实现?可被模仿和超越规模?容易被模仿和超越问题2→如何确保一期成功立势？Worldunion保利东湾项目认知3——佛山保利的持续品牌动力作为佛山保利未来目标实现的战略项目，项目目标是持续性而非阶段性的项目总体量：104万平米预计持续销售时间：至少3-4年问题3→如何建立项目的持续力？Worldunion世联视角——基于保利品牌/项目自身的判断：[关于保利]?保利品牌升级/全国大发展背景下的未来佛山市场发力[关于项目]?天生丽质的CBD综合体资源大盘/保利佛山战略项目核心目标的导出：?建立明确的项目形象和品牌起势?实现一期的成功立势?建立项目的持续销售力Wor