谨呈：河南正弘置业有限公司正弘郑州火车站项目营销策划报告世联地产，2012.2写在前面1.项目目标：高形象，快走量，持续稳健经营l总用地面积：15322平米；l总建筑面积：151481.74平米；l商业建筑面积：26958.98平米；l办公建筑面积：82101.28平米；l综合容积率：7.47；l建筑密度：50.49%；l产品：共南塔、北塔二栋，其中南塔：37层，功能为SOHO综合体；北塔：分别为37层、45层，功能为办公。写在前面2.项目属性：老城核心区精品综合体项目属性内容诠释区老城位于城区中心区域、商业、教育、娱乐?解放路小学，郑州四中，市十中等教育配套位区火等配套完善?区域南部荟萃服装、机电、小商品等大型商贸城，大属车站量本地及外地经商人员性附近核心交通便利，周边紧邻城区主干道?距火车站出口仅一站路路程区域?周边为老城区道路福寿路、二马路、正兴街、解放路?地铁1号线途经项目周边，2013年底运营区域前景广阔：未来城市商务中心地带项目周边将建郑州第二个CBD，预计2015年建成项老城品牌开发商在郑州名企销售额中正弘地产排名第7目区精属品综精品体量总用地面积：15322平米性合体总建筑面积：151481.74平米容积率：7.47项目综合体业态共南塔、北塔二栋，其中南塔37层功能为SOHO综合体；北塔分别为37层、45层，功能为办公。?项目南侧有大型批发商贸城?嘈杂，对项目品质有所贬损?项目东侧、北侧有大量高端购物广场?二七广场周边人流大，是居民生活、娱乐、休闲场所?城市核心的稀缺性土地资源?除了旧城改造项目，区域内很少有可出让地块1市场站位作为一个全国性代理商，我们看到的是项目、区域的未来……火车站商圈的未来？趋势一：紧邻规划中的二七CBD，区域升值潜力大?4年后竣工，7300户居民需拆迁????据介绍，二七区将就中央商务区建设和开发已启动企业签约，目前二七区已经成立了中央商务区项目指挥部，郑州中央商务区将在今年动工，工期4年。建成后的中央商务区将能够提供约10万个就业岗位。中央商务区建设将涉及拆迁改造，具体改造范围：东起京广铁路，西到康复中街，南起陇海中路，北至中原东路。约7300户居民需要拆迁。本案投资285亿元，建设中央商务区火车站商圈该项目占地面积576.49亩，总投资260亿元人民币，总建筑面积340万平方米，建设内容包括甲级写字楼、超大型购物中心、密集酒店群、住宅。该项目将以火车站西出站口建设为契机，汇集国际品牌与时尚消费理念，整合国内一流的商旅、休闲、娱乐要素。建成后既有郑州第一高——360未来二七～400米的郑州中心大厦，还有国际超级购物中CBD地块心、国际顶级奢侈品购物中心，一条融汇世界风情的步行街及中部城市最大的娱乐城；这里还将邀请国际知名餐饮品牌星巴克入驻；另外超五星级的丽思卡尔顿酒店和五星级的希尔顿康莱德豪华酒店也将入驻……火车站商圈的未来？趋势二：高端综合体带动下的商业价值不断提升新田广场紧邻项目的新田广场设计以高品位、新概念、国际化为原则，对其周边区域进行整体规划改造。预打造郑州市中心商业区，内集高档酒店、金融、商业、办公等于一体的300米标志性超高建筑。华润万象城预计2012年下半年或2013年初推出。华润万象城临近项目位于民主路以西的华润万象城预打造40万平方米的集5A级超高层酒店、高级公寓、购物中心、娱乐中心、休闲中心、文化中心等多功能综合性商业建筑群综合性商业建筑群目，目新田广场前正在与LV、GUCCI等品牌洽本谈的前期筹备中。建成后将与现案在的北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈商业结构，提升郑州商业整体水平。双中心辐射1.“二七CBD的崛起”未来政府规划的全市第二个城市核心CBD，作为紧的火车站商圈品牌项目，势必享受更大的利好2.“火车站商圈升级”新田广场、万象城等高端综合体的兴建，极大的改善火车站商圈的杂乱现状，区域升级后项目的商业价值更加凸显双中心辐射下火车站商圈2.0时代来临本项目将成为领跑未来的先行者！郑东新区CBDVS二七CBD——郑东新区通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，不仅是郑东新区的核心，也是未来郑州市的核心。它将以共生城市和新陈代谢城市为基础，形成以中原文化与自然环境为背景，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。——二七CBD建成后将成为二七商圈的核心商务区、郑州都市区的现代服务业聚集区、中原经济区商贸服务业的核心增长引擎。同时将拥有老城区中最豪华的写字楼群和酒店群，与郑东新区的CBD相呼应。开启“火车站商圈2.0时代”告别杂乱、陈旧、落后的1.0时代！承接“火车站商圈升级”+“二七CBD崛起”双利好！2分物业研判基于项目所涵盖的写字楼、商务公寓、商业三种业态的一般分析1写字楼市场①——宏观视角郑东新区高质高量，二七区相对落后一层级?高端纯写字楼供应的热点区域销售价格：20000—50000元/㎡租赁价格：90—160元/㎡·月郑东新区代表项目：中科金座、绿地千玺广场二层级?依托省机关，区域配套金水版销售价格：10000—22000元/㎡成熟，商业氛围浓厚块租赁价格：60—90元/㎡·月左右?交通便利，早期写字楼代表项目：国贸招银大厦、曼哈顿金融中心最为集中区域三层级?落成较早，功能规二七区销售价格：7000—10000元/㎡划落后管城区?写字楼硬件配置和租赁价格：30—60元/㎡·月左右服务品质中原区代表项目：鼎盛时代、升龙国际中心郑东新区实现2-5万/平的高价，入住率平均80%以上，二七区相对落后，多为老旧写字楼，仅实现0.7-1万/平的价格，但出租率能维持在70%以上租金回报率高，借势二七CBD，未来上涨空间大！区域项目租金（元售价（元150万元的投资选择/㎡·/㎡）月）投资项目回报特点银行存款年回报率3.5%稳定，收益低，二七区鼎盛时代609800（一年定期整定期存款流动性存整取）差升龙联合—7500股票不确定高风险，不稳定，暴涨暴跌广场住宅一次性：按照租金15元租约、租金水平（可以在市内/㎡，月租金2000元，较稳定，但大户郑东新区世博大厦10528000买140㎡）租金回报率约3%型租房需求不大写字楼一次性：按照租金100空置率较低，租天明国际9022000（首付5成可元/㎡，月租金15000约稳定，2-3年广场以在关内买150元，租金回报率约12%一个租赁期，租㎡）按揭：银行贷款年利率金水平保持10-为7.76%，租金回报率15%的稳定增长未来5年，二七区还有5个城中村要改造成商务楼宇集聚区，为12%，结果为稳定正这回报4.24%5个城中村建设的商务楼宇都将在2015年底完成招商投入使用。基金股票型：不确定股票型基金随股????票行情波动而波1.冯庄村改造项目：规划建设7栋商务楼宇。债券型：年回报率约5%????动；债券型基金2.高寨村改造项目：建设4栋高标准商务楼宇。货币型：年回报率约2%、货币型基金收????3.黄岗寺村改造项目：规划建设3栋专业商务楼宇。益率低????4.齐礼阎村改造项目：规划建设3栋高标准商务楼宇。????5.孙八寨村改造项目：规划建设7栋专业商务楼宇。二七区写字楼的扎堆建成必将带动区域写字楼的整体发展，提升整体价值与竞争力写字楼市场②——微观视角老城区写字楼整体供应稀缺，项目周边以老旧办公楼为主，形象、档次、配套均比较落后正弘大厦金博大城豫港大厦2001年金博大城2006年鸿森大厦豫港大厦金运大厦鸿森大厦1995年2008年正弘大厦本案写字楼市场③——客户视角核心地段，大品牌，高形象写字楼存在一批有需求的目标客户核心客户——火车站片区的中小企业、散户置业需求——业务做大后的洽谈、管理等“面子工程”（自用）业绩较高的批发、零售商户的办公需求核心客户关注因素——形象、地段、品牌、配套重要客户——投资型个人及企业置业需求——高端客户的商业地产投资需求重要客户（投资）大型企业的投资型资产配置关注因素——品牌、升值潜力、规划利好、价格偶得/可拓展客户偶得客户——东区/金水区受高价格挤压的外溢企业置业需求——有形象需求，价格承受有限的中小企业（自用）火车站商户的上下游企业的临时办公地关注因素——价格、形象、地段、配套1写字楼方向判断小结1.宏观视角：现有发展水平居全市中下水平，但借势CBD规划，未来潜力较大。2.微观视角：区域现有写字楼发展较为落后，未来供给稀缺，临近中小企业客户数量大，具有较好的市场基础。3.客户视角：①周边的中小企业和商户数量巨大，经营好、有形象需求的潜在客户多②高端的投资型个人和企业可以重点拓展③东区/金水区的外溢客户可积极争取2soho公寓市场①——宏观视角soho公寓全市散点分布，一手价格在6000-8000元/平，二手价格在4000-6000元/平功项目区域价格面积创意能（元/（㎡SOHO新科电子花园SOHO㎡））商务公寓格拉姆国二办未来商务公寓金水区609446际中心手公市新科电子商务金水区6214115场公寓格拉姆国际中郑东新区1232256心未来商务红星美凯龙创郑东新区6553140公寓富国际金博大商务公寓SOHO新干亚星SOHO国际郑东新区1500073—线142本红蚂蚁红星蚂蚁SOHO郑东新区760043—86案首席LOFTSOHO亚星SOHO国际金博大城商务二七区4369200红星美凯中原万达公寓龙创富国广场际首席LOFT二七区480083住SOHO新干线郑东新区6000—40—90二七万达宅7000广场一花园SOHO金水区————手市创意SOHO惠济区800039—80场一手二七万达广场二七区720038—56二手中原万达广场中原区750040-59soho公寓市