世联-清水湾度假项目策划案研究目的：研究目的：??针对项目的核心问题，研究远离城市的陌生强势资源度假项目，如何针对项目的核心问题，研究远离城市的陌生强势资源度假项目，如何为区域启势，以及启势战略之下的落实策略。为区域启势，以及启势战略之下的落实策略。案例研究内容：案例研究内容：1.1.启动战略启动战略深深圳圳－万科－万科东东海岸海岸2.2.启动产品线策略启动产品线策略珠三角案例深圳－万科17英里3.3.启动客户策略启动客户策略珠三角案例深圳－万科17英里4.启动区选址4.启动区选址广州－假日半广州－假日半岛岛5.5.其他（如规划）其他（如规划）案例选择原则：案例选择原则：香港－愉景香港－愉景湾湾1.1.珠三角及珠三角以外区域珠三角及珠三角以外区域珠三角以外案珠三角以外案三亚－山水国际2.远离城市陌生强势资源区三亚－山水国际2.远离城市陌生强势资源区例例3.3.度假性质大盘度假性质大盘美国－FloridaSeaside本报告是严格保密的。美国－FloridaSeaside2案例总结－启动战略陌生区滨海大盘启动期面临的核心问题－前期人气与形象不足以支撑区域的启动，陌生区滨海大盘启动期面临的核心问题－前期人气与形象不足以支撑区域的启动，从而支撑产品的销售。从而支撑产品的销售。启动区竞争战启动区竞争战略：高形象起略：高形象起势势，通，通过营过营造未造未来顶级滨来顶级滨海度假的氛海度假的氛围围，展示大，展示大区区域形域形象，消除象，消除区区域陌生域陌生区区域的精神域的精神属属性－性－对对未未来来生活模式的定生活模式的定义义，勾，勾画画居者的行居者的行为动线为动线规划规划、配套－生活模式的具体承担者、配套－生活模式的具体承担者产产品－居住，品－居住，与资与资源源关关系的承担者系的承担者案例总结：产品线策略产品线策略条件特征对企业的与本项目的要求契合?复合产品线模式——复销售速度较快?较高的资合产品线+控制总价，吸?有强势不可复?少量别墅树形象，大量小高/高层回现金投入引人气，迅速回现+营造制的资源（自?户型面积控制较小，便于控制总价然、人文、人度假氛围消除区域陌生感?要有创新产品作为实验，但控制创新产造）可以依托品的量，降低风险，不超过该物业类型套数的30％?主要吸引投资或度假兼投资的客户?单一顶级产品模式——?强势的不可复销售速度一般较为缓慢，只单纯追求资源?高额的资顶级特色产品+顶级度假制资源（自然溢价金投入、人文、人也可以极低的总价冲击市场，以极高的性区域形象打造（强势资源?企业财务造）价比换取回现速度（如三亚山水国际）展示+与资源有互动联系状况允许的园林设计和配套）?大区域已被认?需要有成熟的社区娱乐配套投入和顶级同富有度假特色的园林规划回现缓慢?私密社区?主要吸引对资源具有强烈占有愿望的度假类客户案例总结－客户特征??陌生陌生区区强强势资势资源大源大盘盘的首期客的首期客户户中，一般中，一般会会有有较较高比例高比例的投的投资资性客性客户户，他，他们们除了除了关关注注资资源的稀缺性外，格外在乎源的稀缺性外，格外在乎投投资资潜力和投潜力和投资风险资风险，因此，必，因此，必须须通通过单过单价和价和总总价控制价控制，，为这为这部分客部分客户预户预留升留升值值空空间并间并控制控制总总价价风险风险??客客户户需求多是以投需求多是以投资与资与度假相度假相结结合，合，随随着着区区域成熟，客域成熟，客户户按“投按“投资资－度假（－居家）”演－度假（－居家）”演变变案例总结－启动区选址启动区选址原则：启动区选址原则：1.1.能充分展示资源特点能充分展示资源特点2.2.昭示性好，最好临路或路网完善昭示性好，最好临路或路网完善3.3.施工条件要好施工条件要好4.4.资源无需最强地块，大规模区域开发尤为如资源无需最强地块，大规模区域开发尤为如此，强势资源可以在后期博得更高溢价，小此，强势资源可以在后期博得更高溢价，小地块可以采用最佳资源直接入世的方式。地块可以采用最佳资源直接入世的方式。案例总结－其他－区域规划区区域域规划规划原原则则海1.1.以区域中心为核心向外辐射路以区域中心为核心向外辐射路网，依此分散布置配套，提高网，依此分散布置配套，提高土地资源均好性；土地资源均好性；2.2.高密度的核心区物业与滨海低高密度的核心区物业与滨海低密度物业相结合；密度物业相结合；3.3.宅基地的面积和与中心区域的宅基地的面积和与中心区域的距离成正比；离中心区越近、距离成正比；离中心区越近、即离海滨越远，宅基面积越小即离海滨越远，宅基面积越小；；案例总结－其他－区域规划海4.4.通过连接组团内部通过连接组团内部与资源区的道路，与资源区的道路，AB使住宅和其他用途使住宅和其他用途路网割裂了与资源的联系，B区域最大可能共享地块的均好性偏差大，地区域最大可能共享块资源差，造成开发价值扁损海资源，将更多的海资源，将更多的景观资源拉入区域景观资源拉入区域内，让居者共享内，让居者共享海A5.路网设计必须避免5.路网设计必须避免路网设置，将资源引入复地，道路割断人与资源使各地块居者在空间上可以共道路割断人与资源享的关系。B的关系。A，B资源分配均好，各地块均有有层次变化，便于产品搭配与销售案例总结－其他－住宅区排布1.1.按总价与物业档次，依此与资按总价与物业档次，依此与资源结合，总价最高、档次最高源结合，总价最高、档次最高的产品与最佳资源组合的产品与最佳资源组合2.2.主景观轴与资源区拉通，将景主景观轴与资源区拉通，将景主景观轴观拉入各组团内部，所有居者观拉入各组团内部，所有居者均可分享均可分享3.3.充分考虑地势地貌带来的景观充分考虑地势地貌带来的景观面增加面增加主景观轴4.4.延远离资源区的方向，建筑高延远离资源区的方向，建筑高度依此增加，增加观景面度依此增加，增加观景面5.5.以景观方向为主要朝向考虑以景观方向为主要朝向考虑海小高层大独栋小独栋公寓案例总结－其他－配套1.1.前期以营造区域度假氛围，展示未来度假生活方式的娱乐休前期以营造区域度假氛围，展示未来度假生活方式的娱乐休闲型闲型配配套套投投入为主，入为主，附附以基以基本本生活配套设施；生活配套设施；2.2.商商业配套前期业配套前期由由于区域陌生不于区域陌生不宜宜销售，销售，但但可以通过围可以通过围板包装板包装展示氛展示氛围，围，少量商少量商业业承担承担基基本本生活配套生活配套功功能，主要能，主要涉涉及及超超市、市、银行银行，，医疗医疗、、餐饮餐饮。。物业发展建议——国际滨海度假区价值体系区区域价域价值构值构建建区区域界定域界定规划规划先行、先行、区区域域资资源整合源整合奢奢华华体体验验之旅之旅““九”大体九”大体验计划验计划区区国区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体国域域区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体际际形形滨滨象象室外家具室外家具突出突出区区域域个个性性海海构构度建度建精神价精神价值构值构建建奢奢华华俱俱乐乐部部假假少少数数人享有的生活人享有的生活区区巽寮巽寮节节日日价价值值社社建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范体区区系系形形象象社社区区配套功能配套功能度假度假//居住居住为为一体一体构构社社区区功能价功能价值构值构建建建建物物业业管理管理适合度假性增适合度假性增值值服服务务奢华之旅：九大滨海生活体验计划??通过客户行为的发生?一一条条私家的私家的滨滨海大道海大道，为其拟定其空间生活?。?一一个个聚集人聚集人气气的的节节日广日广场场??一一条条琳琅琳琅满满目的商目的商业业街街??一一个个少少数数人享有的沙洲游人享有的沙洲游乐场乐场??一一个个少少数数人人拥拥有的游艇有的游艇码头码头??一一条条露天海露天海鲜鲜美食街美食街??一一个个私家享有沙私家享有沙滩滩??一一个个少少数数人人拥拥有的有的顶级顶级豪豪华会华会所所??一一个个少少数数人享有的人享有的亲亲海豪宅海豪宅一条私家的滨海大道，是奢华之旅的开端，突现项目的高形象一个聚集人气的节日广场，是巽寮节日的欢庆场，是人气聚集的活动源?广场是聚集，停留的公共场所。?广场是滨海生活的休憩场所。?广场是新市镇的标志场所。一条琳琅满目的商业街，是滨海休闲生活的体验?风情商业街分为滨海的开放式商业街、内河亲水式商业街、风情商业街，主要是展示未来滨海生活场景，满足度假基本需求。?风情商业街是为配合前期销售，而营造。一个少数人享有的沙洲游乐场，体现其滨海生活的闲情逸致?为聚集人气，在沙洲上可开辟家庭公共活动，可在此野营、烧烤等活动；?沙滩排球，沙滩足球一个少数人拥有的游艇码头，体现奢华的海上生活方式?游艇码头与商业相结合，有效的避免了游艇码头公共空间对私家住宅的影响。一条滨海木栈道，体现公共区域的滨海生活方式一个私家享有沙滩，提升项目的形象，体现公共与私密的共融性方案M1降低沙滩对外开放程度的措施，使其相对私有化。方案?通过交通条件等限制，提高到达难度。M2?设置严密的社区保卫，凭业主身份方可进入。?减少沙滩上服务游客的公共设施，只提供业主会员的配套服务。》》详见后《沙滩私有化案例研究》一个少数人拥有的顶级豪华会所，体验尊贵感一个少数人享有的亲海豪宅，体现滨海生活的归属性方案M1方案M2方案M2客户行为发生的展示动线，充分体验启动区的核心价值体系，增加客户对其区域吸引力体验?客户行为发生，形成客户展示路线节点其核心体验节点，有效①的整合了区域资源，增①滨海私家道强了区域吸引力。?通过客户行为发生，②巽寮节日广场也有效的形成了开放空间与私密空间的分隔与③区域级会所、售共融。⑤开放区域楼处风情商业