户型市场评价PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com户型评价的角度l以开发者的角度——（规划）户型是社区中的户型，（定位）户型也是表达定位的重要方面l以使用者的角度——用、好、靓、新、绝l以销售者的角度——要明星、去硬伤、讲究组合、看重传达2PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com户型评价要点1、不要就户型论户型——一个户型首先存在于整个规划体系中；同时也是整体户型结构的组成部分。备忘录：户型评价由“大”而“小”，规划确定——户型才有存在的依据；结构恰当——再去探讨单个户型的合理性。3PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com户型评价要点2、突出实惠度、舒适度还是放大价值感。备忘录：诉求不同决定了评价标准的不同。——尺度——细分度——异型空间——面积分配4PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com户型评价要点3、尺度问题很重要备忘录：一定限度之下，尺度就是舒适度的指标。尺度标准的绝对性与相对性：绝对性来自人体工学与生活经验；相对性来自产品定位与竞争关系。5PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com户型评价要点4、识破“看上去很美”备忘录：调动生活体验去感受户型细节：厅里的门太多？对角相峙的空间？餐桌的墙够长吗？进门要对着什么？异型的房子有存在理由吗？空间越细分越好？……6PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com户型评价要点5、评估户型亮点的有效性备忘录：情景亮点、功能亮点（多一个功能空间）、实惠亮点——不是每个亮点都能点燃购房冲动。7PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com户型评价要点6、突出标杆户型的领袖性；强化明星户型的竞争力；消除问题户型和硬伤备忘录：要均好也要极致，关键时刻牺牲谁？8PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com案例---大连软景公寓项目户型评价土地面积（平方米）21563.4容积率4.799总建筑面积124619.6总套数1497建筑覆盖率43.40%绿化率35.50%最大建筑高度99.9停车位601本报告是严格保密的。9PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com原设计方案4-28层标准层平面图本报告是严格保密的。10PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com从产品设计的角度来看，目前方案布局合理、尺度适宜、面积控制得当0居?8.1米柱距兼顾了经济1.5居性与尺度控制2居?零居主要分布在北侧，4米大面宽?一居半南向采光面高达8.1米?小两居室双面采光，占据了最佳位置本报告是严格保密的。11PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com从客户与市场的角度来看，目前方案仍存在销售风险风险一楼栋之间，高低层之间完全一样，平层同类户型差产品梯度不明确异性不明显。风险二户型设计不减分，但对产品价值提升贡献不足。户型竞争优势不突出本报告是严格保密的。12PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com顶层户型设计排布方式与标准层一致，未能充分利用开阔海景和空中花园资源00居居11.5.5居居22居居00居居1.51.5居居22居居29-30层ü与标准层的差异：利用退台设置空中花园。南北横向两组户型，端头开间由米调整为米。4.05531-32层ü现状问题：作为顶层部分户型，没能充分利用资源优势，无创新空间。本报告是严格保密的。13PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com零居——平台达标产品，面积占比超过40%的量使其市场接受度将影响整体销售结果项目现有户型配比列表（4-28层，单栋）单位：平方米使用面积建筑面积单层套数总套数占比零居34-3743-47922552.94%一居半37-4448-57410023.53%两居59-6376-81410023.53%小计425说明1.该表选取4-28层标准层平面进行统计2按设计院提供的78%得房率计算p量——套数占比超过50%，面积占比超过40%，零居销售结果将左右整个项目的收益。p面积——市场零居平台水平35-55平，本项目43-47平，处于平台水平。p户型设计——标准的胡同户型，单一采光面，平台产品设计标准。本报告是严格保密的。14PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com一居半——市场创新户型，与平台一居同样的面积多出了一个弹性居室空间，有一定市场竞争力建筑面积进深明厨/明卫赠送平台产品（一居）45-656.6-8.5部分室外花园/阳台本项目（一居半）48-578.1无无p市场一居室通常为标准的一室一厅一厨一卫，各功能空间相互独立，卧室和客厅均有独立采光面。p本项目一居半的设计比市场标准户型多出了一个弹性居室空间的可能。可以在样板间设计时分成一居室和两居室两种方式引导客户，将两类不同需求客户都牢牢抓住。本报告是严格保密的。15PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com两居——小两居已成为发展趋势，与目前市场小两居相比本项目在户型设计上优势不明显p市场两居产品大致分为紧凑两居与传统两居两种产品，总体区间为68-140平方米，其中以80-100平传统两居为主流产品p鉴于本案以紧凑两居为主的产品特征，故选取平台上紧凑两居产品进行比较面积区间朝向明厨/明卫赠送大部分可以做空中花园/观平台产品68-80南北通透为主到明厨或明卫景阳台/飘窗南、东南、西本项目76-81否无南向双向采光万科魅力之城p面积区间：本案二居产品面积区间为平台产品主流面积区间，具有竞争优势p进入09年，大连市场开始出现p朝向：平台二居产品多为南北通透，项目产品尽管未做到南北通透，但全部小两居逐步增多趋势为双向采光，且有一半产品为双南向采光，朝向尚佳p以万科魅力之城为代表，作为市场产品引领者，万科本次推出p其他：在明厨明卫方面，平台产品大部分可以做到明厨或明卫，且有空中花新盘魅力之城其以南北通透的小园、观景阳台、飘窗等赠送，本项目在该方面竞争力较弱，有待进行突破两居为主力产品，占比超过50%本报告是严格保密的。16PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com风险一整体产品梯度不明零居：量大，产品为市场平台水平风险二一居半：市场创新户型，有一定竞争力两居：面积控制得当，但户型设计优势不足关键调整一：整盘梯度重新调整分配关键调整二：降低零居，增加其他紧凑户型关键调整三：提升产品附加值本报告是严格保密的。17PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com调整楼栋梯度——1号楼调整为投资型公寓，2、3号楼为居住型公寓特点客户群定位调整方向靠近数码广?提升投资性户型占比1号楼场，更具昭示投资者投资类酒店价值式公寓?产品属性及服务增加投性、公共性资性能保证居住舒适性的前提精装小户型相对受干扰程刚性自住者下，增加功能空间，实现2、3号楼居住属公寓性度低总价控制本报告是严格保密的。18PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com调整楼层梯度——3-28为标准层，29-32为瞰景院落层?29-32楼层特征分析?强势景观资源。具有观海、看山，视野良好?顶层总平面减小。根据楼座设计，28-32层楼层平面减小，资源得以集中。?均价高于低层住宅。根据高层住宅销售特征，高层住宅销售均价高于低层住宅。?调整原则高层看海?实现资源最大化。强化资源优势，调整景观占有户型面积、设计等，实现溢价。?产品形式?建议29-32采用更具附加值的产品，如大面积、复式，送屋顶花园等形式，打造空中院落感受，提升产品价值，形成项目标杆产品屋顶花园本报告是严格保密的。19PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com居住型公寓平层户型调整策略调整方向：pp降降低零居占比低零居占比：：现状现状户型户型中中00居居占比高占比高达达5555%%，，无无户型户型亮亮点点，，缺乏缺乏市场竞争市场竞争力力，，在在调调整整中中根据根据市市场，场，依依靠靠户型户型组组合合等形等形式式，减，减少少00居居套数套数pp提升产品提升产品附加附加值值：：现状现状00居居面积面积大大，，北向北向户型户型市场市场接受接受度度较较低，低，建建议通议通过过调调整，整，赠送赠送部部分分空空间间。同。同时充时充分分利用利用顶顶层层户型户型景观视野景观视野优势优势和和屋顶屋顶花园花园资资源源，