01?宏观经济?城市研究宏观及城市研究?宏观经济触底反弹迹象明显?尽管经济增长还具有不确定性，但是综合考察，中国经济发展已经走出了最低谷，目前正处于触底回升阶段。?在没有重大突发事件的前提下，可以预期，中国经济在未来几年讲迎来一个新的上涨周期。从中期来看，对新开项目而言是一个利好性信息。?调控政策开始显现?今年4月中旬以来，为遏制部分城市房价过快上涨，国家出台了一系列房地产调控措施。此后，全国70个大中城市房屋销售价格5月份环比涨幅比上月回落1.2个百分点，涨幅降至0.2%；6月份环比下降0.1%；7、8月份均环比持平。?保持较高增速的房地产投资将随着房产销量的下滑以及地产商的预期变坏逐步回落。但近期市场在经过4个多月调控以后，在“金九银十”前出现了一次数据上的反弹。?长短结合的政策目标，决定未来走势?在宏观经济层面一段时期以来的宽松货币政策导致流动性全面过剩，引发了物价、资本品价格等多方面的隐患。国际经济局势的不稳定和人民币汇率问题的压力等诸多问题，共同构成了当前复杂的宏观经济局面，房地产业置身其中，成为一个互动共生的环节。?作为控制金融风险、管理货币流动性、限制投资过热的本轮房地产调控，其短期意义更加突出。因此从中期来看，紧缩性货币政策有望回调。?解决社会性住房紧张，完善房地产管理体制的政策效应将长期存在，但是对市场经营的具体影响相对较为中性和具体。?小结?当前的经济触底反弹，决定了未来几年中国经济将处于上升通道中，为项目提供了一个相对利好的中期环境。?至于当前政策调整带来的市场萎缩，具体的限制性措施会因为经济和市场周期的调整而有所调整，紧缩性政策会有一个逐步退出的过程。相对而言完善房地产管理的体制性因素，对经营开发的影响相对中性。01?宏观经济?城市研究宏观及城市研究?城市研究?绿色钢城?莱芜主城区分为莱城区、钢城区。两个主城区距离较远，具有各自独立完整的城市配套，自称一莱城区项目4体。钟0车分?钢铁企业是莱钢的支柱产业，是山东省钢铁生产程和深加工基地。钢城区?环境较好，尤其是莱城区，是“国家园林城市”，城市绿化率达到42%。机关、厂房、街道、社区都比较注重园林景观绿化。莱城主干道莱钢集团?城市研究莱芜地图?城区规模小，人口基数小、经济总量小。莱芜城区?项目所在的莱城城区规模小，南北长5公里，东西长7公里，城市规划相对落后，居民出行半径较小。?莱城区中心城区人口少，约为31万人。由于商贸和第三产业不发达，莱芜流动人口较少山东各市区的GDP对照表，其数量远远小于其他城市。?莱芜经济总量小，在十七个地市处于最低水平。?城市研究?以钢铁为主导产业的城市，产业结构单一，发展的稳定性和协调性不够强。?产业结构过于单一，钢铁产业是莱芜的支柱产业，在全市规模以上工业中其产值所占比例达到70%以上，占据绝对主导地位，造成了莱芜经济对钢铁产业的依赖性过大，抵御市场的风险能力较低，极易受市场波动的影响。?2008年下半年以来，市场需求减少，钢材价格持续下滑，也直接影响了焦炭加工、铁矿开采等工业行业和交通运输、钢材贸易等服务业行业，使莱芜经济增长速度明显放缓。?经济效益大幅下滑，企业经营困难增多。受产品价格快速下降、市场销售不畅等因素影响，企业经营效益大幅下滑，经营压力不断增大，亏损、停产现象增多。?莱钢的经济效益下滑，波及莱芜城区的经济水平，一定程度将影响房地产的销售。?城市研究?居民富裕程度较高?居民富裕程度较高，在区级城市处于前列。?中高收入集中在个体商户、从事制造业的私营业主、大型工业从业人员，具有数量占总人口比例为46%。?但这些高收入从业人员分散在城市中心区域的外围。如处于钢城区的莱钢、莱城区北部的鲁中矿业冶金发电厂以及莱城区西部的泰钢。收入较高、消费能力强，但消费渠道单一。?城市研究?整个城市向东发展，随着城市外围拓展，中心城区的概念加强?莱芜中心城区概念北至赢牟大街，东至大桥北路，南至汶河大道，西至北坦街。?嬴牟西北部、西部聚集了煤矿、电厂、钢大街厂、水泥厂等重工业，以工业区为城西工主，环境较差，向北向西发展受到业区北莱城中心城区大影响。坦桥高新产业区路北路?南部受汶河阻隔，且南部为风景区，向南发展受到控制。汶河大道?东向是城市发展的主力方向。并且城南片区城区范围逐步扩大，城市中心的概念将逐步加强。?城市研究?城市中心区域旧城改造的力度大，成为房地产供给主力嬴牟西大街?中心城区规划形成长勺居住片区、清馨园居住片区、芳馨园居住片区、北埠居住片区、西关居住片区、故事居住片区共六个居住片区。北?解决21个城中村布局分散，用地功能混乱，基坦路大础设施配套不完善，居住环境差，土地利用率桥北低的问题，将现有城中村用地进行合理规划。路?城中村的改造力度大，几乎成为房地产供给主力，对正规开发的房地产产生一定冲击。汶河大道?城市研究?小结?莱芜是一个重工业生产和城市景观打造并重的城市，被称为“绿色钢城”。?莱芜城区规模小、人口基数小、经济总量小，但居民富裕程度居区级城市前列。高收入人群集中钢城区、泰钢、汶矿等重工业及机械制造等行业，处于城市外围；莱城区中心的企业经营不理想，收入水平较低。?整个城市向东发展，随着城区规模的扩大，中心城区概念加强。?城市中心区的旧城改造力度大，成为房地产的主力。02?房地产市场整体情况?土地市场研究房地产市场分析?住宅市场情况?其他物业市场情况?发展历程第第四四阶阶段是段是20062006年至今，年至今，稳稳定定发发展展阶阶段段第三第三阶阶段是段是2004-20052004-2005年年，，跨越式跨越式发发展展阶阶段段自自20062006年以年以来来，房地，房地产开发产开发投投第第二二阶阶段是段是20012001年到年到资资每每年增加幅年增加幅度度均均超超过过40%40%。由。由20032003年，年，起起步步阶阶段段于房地于房地产开发势头产开发势头增增长长迅猛迅猛，近，近第一第一阶阶段是段是20012001年年之之前，前，20042004年商品房完成投年商品房完成投资资4.442003两两年商年商业业、住、住宅宅开发开发量量较较大而大而且且为为初初级阶级阶段段4.44亿亿元元，比，比2003年增年增长长57.45%57.45%，年竣工住宅60006000同同质质化化严严重，同重，同时时由于由于莱芜莱芜市房市房20012001年年开发区开发区的的启动启动，以上，以上海海，年竣工住宅余套。20052005年完成投资地地产开发尚产开发尚不不规规范范，，村村镇镇自行自行开开明明珠花珠花园为园为代代表的表的外外来开发资来开发资余套。年完成投资从从无无到有，到有，开发开发企企业业少，少，且且多多7.137.13亿元，比20042004年增长发发和政和政府府定定向向开发开发体量体量较较大，未大，未金注金注入入莱芜莱芜，，带来带来了全新的了全新的开开亿元，比年增长以小企以小企业为业为主，主，规规模模较较大的大的开开60.59%60.59%，竣工住宅69006900余来来住住宅宅销销售售压压力加大。力加大。发发理理念念，全面，全面启动启动了了莱芜莱芜市房市房，竣工住宅余发发商商只只有有广厦广厦集集团团一家。一家。开发开发套。地地产业的的发展。展。20022002年和年和套。规规模模非常非常小，小，20012001年全市商年全市商产业发20032003年商品房投年商品房投资达到到2.012.01品房品房建建设设投投资额资额只只有有1.631.63亿亿元元资达亿元元和和2.822.82亿元元。。，其中住，其中住宅宅1.221.22亿亿元元，年，年竣竣工工亿亿住住宅宅套套数数13721372套。套。?莱芜是一个地级市，城市房地产市场开发起步较晚。伴随着国内房地产业整体发展迅速，莱芜房地产在最近几年也得到了快速发展。?莱芜市房地产市场发展大致分为以上四个阶段，当前莱芜进入商业、住宅均集中开发的时期，同时，村镇自行开发和政府定向开发体量较大，整个市场仍需规范。?近年来发展现状20062006年底年底2002-20042002-2004年年2006年底年底183020012001年以前年以前房价上升到房价上升到10001000元元以后，以后，20061830元元，，2007年底价格年底价格飙由于由于这个时这个时期是期是外外地地资资金大金大2007飙升到升到2422元元，，2008房价大体房价大体维维持在持在800800量量涌入涌入，房地，房地产开发开产开发开始加始加24222008年价格上年价格上涨到到3000元元元元以下，以下，这个时这个时期期速，房价以速，房价以每每年年200200元左右元左右涨3000；；2010年均价年均价4000元元多以房多以房改改房房为为主主的速的速度度快速上快速上涨涨20104000?2008年，受金融危机的影响，莱芜市房地产投资总额、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积均出现较大程度的下降。?2009年下半年大量的楼盘推出市场，销售价格和销售量都有了较大的增长。房价也开始快速增长，当前莱芜市区均价接近4000元/㎡。?整体来看莱芜作为三线城市，且房地产市场将逐步趋向于理性发展态势，房价有望保持稳定的缓慢上涨势头。?近年来发展现状?城区住宅项目在2006年进入白热化的竞争时代，差异化发展成为主要特征，市场出现高端楼盘和经济房两极分化。?当前莱芜市场存在三种形态，一是正规开发商；二是单位变相集资建房；三是旧村改造建房。&?大量的小产权房、单位自建房、福利房的存在，严重干扰了莱芜市房地产市场的健康发展。不规范开发现象的存在，加剧了房地产市场供大于求的不利局面，对莱芜正常房地产市场产生较大的冲击。?发展前景?供应规模：住宅项目30多个