HopefluentHopefluentRealRealPropertiesProperties融入才能影响HopefluentRealPropertiesPART1概述HopefluentRealProperties策划孙子兵法《虚实篇》“策之而知得失之计”策：策度、筹算。是指认真分析判断，明确对峙双方的优劣长短。“我不欲战，划地而守之，敌不得与我战者，乖其所之也”划：得当的方法。是指措施得法，可令敌方改变进攻方向“策划”缩写为“S.P”，即“strategy”和“plan”的缩写。战略、策略计划、规划HopefluentRealProperties策划策划是人们突破常规的思维，以创新的方式对事物进行统筹和规划。它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性地连接组合起来，形成一个新的事物。策划不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事物，超越其原有价值。成功的策划：创造性地组合利用【信息＋资源＋专业】HopefluentRealProperties策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。——哈佛企业管理丛书编辑委员会关于“策划”的定义房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产发展经营提出创新的模式和科学合理的决策依据。HopefluentRealPropertiesPART2房地产发展策划HopefluentRealProperties发展策划的工作流程接受发展商委托，了解发展商需求和初步想法；明确委托要求，提交服务建议与发展商签定《合同》发展环境调研（经济用地条件分析消费者需求调查环境和行业环境）信息整理及总结明确项目发展基本思路完成各部分结论阶段性总结；讨论项目初步定位及开发策略设计；专家论证；与开发商进一步交流提交报告定位初步确定深入论证、细化定位要素及报告成稿HopefluentRealProperties房地产发展策划宏观研究的方法与例证（经济与规划）中观研究的方法与例证（房地产市场）微观研究的方法与例证（项目）定位研究的方法与例证定位的落实HopefluentRealProperties宏观研究的方法与例证（经济与规划）HopefluentRealProperties宏观经济相关因素运行状况及规律国内生产总值产业特征及产业机会固定资产投资总额居民人均可支配收入及结构分析……宏观经济发展给项目带来的机会与威胁城市规划研究城市总体规划及分区规划研究短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划政府关于商品住宅在市政规划等方面的政策法规……城市发展给项目带来的机会与威胁HopefluentRealProperties例证之：V市宏观经济与规划的研究HopefluentRealPropertiesGDP总量小，人均GDP总量大2003年S省主要城市国内生产总值200020%150015%100010%nV市国内生产总值在5005%S省占比属于较低水00%ABCDEFV平，经济总量规模不亿元1780.31367.8131610301003.4836696.08大。增长率15.90%14.50%17.40%15%16.60%17.90%16.70%n2003年V市人均GDP39528元，是S2003年S省主要城市人均国内生产总值省之冠。5000040000300002000010000资源型城市的特点。0VFCBADE元39528337622431923632233962022212152HopefluentRealProperties2003年V市产业比重图第三产业第一产业15%5%§V市第二产业占比极高。（超大国企SL企业是产业构成的主体。§受其计划经济烙印制约，V市第第二产业80%三产业发展滞后，占比很低。产业S省主要城市第三产业所占比重结构不合理。60%54%48%49%49%§由于资源日渐稀缺，V市正处于50%46%39%40%城市转型期，后续发展中第三产业30%提升的空间非常大。20%15%10%0%BADVCFEHopefluentRealProperties特殊产业及经济模式的惯性V市城市计划经济色彩浓郁。以SL企业为龙头的国有经济在V市占绝对优势，非公有制经济增加值占GDP的比重较低。非公有制经济增加值占GDP比重劳动生产率人均收入54%60%51%50%49%47%比例比例50%40%35%SL企业154.2530%21%20%地方工业102.410%当地农业110%BAEVDFGSL企业的生产能力、企业员工消费能力在V市举足轻重，影响深远。HopefluentRealProperties2003年S省人均可支配收入比较图历年V市人均可支配收入图1200011013120001019910194100759785101991000010000884791448720831785977633800080006000600040004000200020000019992000200120022003BVEADCG§2003年V市人均可支配收入为10199元，增长11.5%§V市人均可支配收入仅次于B市，居S省各主要城市的第二位§V市居民具有很强的消费支付能力HopefluentRealProperties居民消费潜力巨大S省各主要城市城镇居民人均消费性支出10000839580567479740480006972612661236000400020000BACEVDG人均国内生产总值：第一人均可支配收入：第二V市因为特殊产业及经济模式的惯性，居民消费力尚未完全释放，市场潜力巨大。人均消费性支出：第五HopefluentRealPropertiesV市国有经济与非国有经济职工人比§在消费者的构成上，以SL企业非国有经济单位人系统职工为主的国有经济职工是V数25%市城市消费的主力军。国有经济单位人数75%S省各主要城市在岗职工平均工资（元）2500021180§在消费能力上，V市在岗职工的200001583615335平均工资居S省第一位，甚至远远150001333713429112151087810000领先于第二位的B市。这使城市具5000有极好的房地产消费基础。0BADVEFGHopefluentRealProperties城市规模§V市2003年年末总人口为176.81万人，同比上升0.8%§项目所在的DY区2003年年底全区总人口58.59万人，同比增加约1.9%§中心城建成区面积达到60.2平方公里。§产业结构单一市场持续消费力不足§外来人口数量不大§第三产业发展滞后在本地住房需求逐渐§人口增长缓慢满足后，房地产发展§城市缺乏新的支柱型经济§人口密度偏低将进入减速期。§油田发展开始受限项目开发必须充分把握当前主导产业与房地产市场共同发展的良机HopefluentRealPropertiesV市城市现状述评本项目西城区中部城区东城区HopefluentRealProperties总体规划：一城、二区、三中心西城区中心城东城区以SL企业管理办公和商业服务为主的西部以体育中心、会展中公共服务设施中心以V市政府和规划的心为主的中部公共服商务中心为主的东部务设施中心公共服务设施中心HopefluentRealProperties发展趋势：生活内聚，产业外延加快东西城对接是城市发展的主要方向之一。§东城向西发展§西城控制三面向东发展§东西城相对集中§整体融汇发展现阶段的发展重点：建设完善东城，改造提高西城§西城的改造提升为项目创造精品提供了机会，项目将为西城打造新形象，成为城市新名片。HopefluentRealProperties中观研究的方法与例证（房地产市场）HopefluentRealProperties中观研究的方法与例证（房地产市场）中观研究之目的：通过一系列中观研究方法对项目所在市场环境发展过程、市场格局、产品特点、需求特征进行分析与判断，以及对今后市场走势的预测，从而寻找市场缺口，为项目定位找到方向性的依据。中观研究之模块：§市场发展历程研究§典型个案分析§市场格局分析§市场走势分析§市场需求分析HopefluentRealProperties模块1：市场发展历程研究不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。简单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。例1：H市市场发展历程（历史遗留问题研究，对市场现状影响负面因素多）高调起步（1991-1993年）走出低谷（1999年-至今）进入寒冬（1993-1999年）例2：G市市场发展历程（成熟而稳建的发展过程，市场竞争十分成熟）成熟发展期转型期（00-今年）（97-99年）调整期（94-97年）快速成长期（90-93起步期年）（80年代）HopefluentRealProperties模块2：市场格局的分析一个城市的市场格局往往受着期历史沿革、人文特征、产业结构、城市规划、土地供应、消费分层等多种复杂因素的影响，因此市场格局的研究正是对项目所在细分市场的环境与发展方向的重要判断。§市场细分基础市场格局的分析是基于合理的市场细分。一般常用的细分标准是区域/板块、档次、功能等。住宅/写字楼：东部板块、西部板块、中部板块……，商业：东部商圈、西部板块细分商圈……住宅：高档、中高档、中档、中低档……，酒店：五星、四星、三星……，写档次细分字楼：甲级/乙级/……住宅：常住型、渡假式、投资型……，酒店：商务型、旅游休闲型……功能细分商业：购物中心、百货、超市、商业街、专业