前期提报总结?处于经济快速发展的桐乡市的陌生区域、规模大盘，临近城际高铁，拥有得天独厚的地理条件的同时，面临着发展新城、得到客户青睐的挑战；?如何引入更多更广泛的客户群体，打造独具一格的优势大盘，也成为本项目的开拓点。重新思考全新的发展理念高铁优势高端养老区全新配套新城如何做？本次报告需解决的问题：突破突破如何通过项目的相对优势，突破目前相对较低的区域成熟度及认知度？修正修正&&细细化化结合区域、客户需求，及项目特征，对项目的定位方向进行修正，并给予具体落地性的建议。第一部分开发模式研究?案例借鉴?本案开发模式开发模式郊区大盘开发模式郊郊区区大大盘开发盘开发模式模式主主主主题题题题社社社社区开发区开发区开发区开发模式模式模式模式新市新市新市新市镇开发镇开发镇开发镇开发模式模式模式模式产业驱动开发产业驱动开发产业驱动开发产业驱动开发模式模式模式模式主题社区开发模式新市镇开发模式产业驱动开发模式城市近郊、规模大大城市近郊交通便利城市陌生区域大盘开发基础条件混合物业类型、复合社区生态环境好、无工业污染消费者抗性大交通便利、可达性强资金雄厚、持续开发符合城市发展与区域需求丰富的配套产业产业聚集、聚集、长长期盈利能力期盈利能力的市场定位成功条件立体的生活社区的营造产业号产业号召召有吸引力的鲜明主题前期大量资金明明显产业优势显产业优势主题先行是否适合本项目×√×开发模式本案开发模式——新市镇开发模式规模大盘高铁效应生态&养老我们需要一个市场仰望的，体现项目价值的主题将三者串联起来站在城市运营者的高度——打造全配套体系的新市镇开发模式开发模式开发模式总结如何消除陌生区抗性？?以齐全的生活配套，如商业、教育、医疗，大型会所打造高品质项目，改善区域形象，提升板块价值，消除认知度抗性区区域价域价值值的提升才是的提升才是带动项带动项目价目价值值提升的提升的关关?强势主题，如运动主题、异域风情主题，形成市场差异键键，如何利用自身相，如何利用自身相关资关资源提高源提高区区域价域价值值，，是是项项目成功的目成功的关键关键。。如何吸引客户？?以板块及物业未来的升值潜力，?项目本身的高端休闲、商业、教育等配套?多样或独特的物业选择全力发展配套资源，重塑区域价值！第二部分开发模式研究?案例借鉴?本案开发模式本案开发模式启示——新城运营开发思路运作经营超越提升区域形象为首要目标结合项目自身条件，经营区域，可持实现项目于区域的共同增值，超脱续发展项目体系传统的房地产运作模式地地块块自身特自身特质质新城新城运营开发运营开发思路思路成功案例借成功案例借鉴鉴项目的成熟与区域成型相辅相成。在高桥高新初期市场认知度尚未形成之时，以城市发展，区域增值为首要目标，伴随着区域的成功而取得项目的成功客客户户需求角度需求角度本案开发模式城市运营，打造一座城配套先行，运作板块，消除陌生感与认知抗性初期——城市运营+地产开发——中后期建立：整套完备的医疗、商业、教育等打造：生活配套，打造一座【城】人性化的社区规划多元的建筑形态生态的景观环境……第二部分整体定位?项目整体形象定位?客户定位?价值体系构成趋势研究目前中国的人口问题开始显现，出现“头重脚轻”的倒金字塔结构，全国开始步入中老龄化阶段，中老年养身需求前景广阔人口老龄化我国老龄化开始趋势显现，但60-70年代中年人口数量所占比例较大，处于老龄化初级阶段?按照国际标准中国在1999年底进入老龄化社会；?2000年我国有1.3亿60岁以上的老人，占总人口的10.7%?2008年，中国60岁以上老人占总人口比例为12%?预计2020年，中国60岁以上老人将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右，将出现老龄化高潮。国际上通行的老龄化社会标准一个国家60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65午潮山森林公岁以上老年人口占人口园总数的7%全国开始步入老龄化阶段我国人口开始出现倒金字塔结构，已进入老年型国家;倒金字塔结构基数开始出现增加趋势;沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。机会预期出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体2030-20402030-2040年年会会面面临临人口人口结构结构老老龄龄化化加加剧剧，，因此因此老年住宅需要老年住宅需要较长较长的市的市场场培培育期育期经济发经济发展迅速，社展迅速，社会会保障机制保障机制将将不不断断完善完善未未来发来发展前景展前景看看好，在老年人好，在老年人居居住需求量住需求量放放大的大的时时候候，，传统传统““家庭家庭养养老”老”观观念念已已经转变经转变和和“度“度假假养养老”老”习惯开习惯开始形成始形成人口老人口老龄龄化化严严重的未重的未来来，，政府政府也也会给会给予予政策政策与资与资金上的金上的扶扶持持未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，老年社区的需求量大。市场现状国内养生养老地产项目——依托强势的自然资源，以营造园林环境为主，功能性的设施如温泉SPA养生开始初现，但依旧是处于养生地产的初级阶段案例名称区位简介吴中区太湖旅游度温泉1858假区太湖边，长三角首席温泉节能养生住宅，深藏于地下1858米的天然温泉生茂养园地处上海浦东的南汇航头万亩低密度别墅区核心位置，园林养生理念，当代中国生茂养园上海浦东南汇园林养生别墅城开汤山公馆南京民国生活风情和温泉养生理念，温泉入户北京汇晨老年公寓北京坐拥龙脉、温泉养生，社区专有采自地下2885米的温泉，对老年疾病有极佳辅助疗效；长三角最大养老“基地”，合欢园养生电梯公寓还拥有孝贤坊一系列的老年专署配套，，绿绿地21城孝贤坊昆山华桥地集团联合上海同济医院，上海老年大学绿地２１城分校如皋——中国长寿东方大寿星园等一系列以长寿为主题的公园，中国道教协会会长任法融大师誉为“天下第“长寿”为主题的公园之乡一大寿星”丰富的山水气候养生资源、中医中药养生资源、生态食品养生资源、运动养生和文化养生磐安浙江金华旅游资源。森林覆盖率高达80.14％，“天然的药材宝库”着力打造中国休闲养生城距离国家级4A风景区瑶琳仙境仅1000米左右，是一个以度假养生为核心的主题社区。距瑶琳新天地浙江桐庐离上海仅有3小时车程市场现状立足社会发展需要，打造更人性、完善、健康、幸福的养老项目国内养老地产现状项目的目标现有产品层次过低更人性“挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造更完善养老地产未形成规模效应很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.更健康与传统观念的矛盾一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老。更幸福整体形象定位中国养老示范基地中国首席新型养老示范基地新模式——集医疗、养生、康复、休闲高端健康养老服务产业基地新高度——代表城市形象的、富有城市生活气息的、理想的终极生活形态全配套——丰富的城市功能、体现人文关怀的休憩之所，开放的社区和商业街示范性——生态的、绿色的、创新的，桐乡的标杆，养老地产的标杆整体形象定位中国养老示范基地北美北美情景情景风风全新生活全新生活范范特特色色的社的社区规划区规划多元的社多元的社区区精神精神舒舒适、生适、生态态、、惬惬意意的的便利的生活配套便利的生活配套社社区环区环境境便便捷捷的交通体系的交通体系都都市品市品质质生活生活发发源地源地全新的生活理念全新的生活理念保保值值、增、增值值潜力潜力“高端化、生态化、多元化、人文化”的高品质社区。整体形象定位社区价值体系构成生活配套产品组合多样丰富都市生活新体验多元定期的社田园牧区活动歌的生活资源共楼宇分享开放生态布科学营造开放健康生活新式街区人文理念继承尊老爱幼教育资源完养老地产传统善整体形象定位社区价值体系构成多元多元开开放放人人文文生生态态以人为本，构建复合型宜居新城多元的产品多元的配套智能化社区项目百万级的体量意味着未来多实样化的的客户群体。为保证不同现置业群体需要，项目力图成为多方式元产品的复合型社区，满足各梯度客层的需求“普通公寓—洋房—叠加—别墅”的物业梯度，丰富社区产品线整体形象定位社区价值体系构成多元多元开开放放人人文文生生态态以人为本，构建复合型宜居新城多元的产品多元的配套智能化社区项目本身具有“养老”地产这一时实现下热点概念，由此整体对配套的方要求相应提高；而作为近郊陌生式区的大盘开发，丰富的生活配套提供全方位的配套设施，服务于整个社区，包括——也是消除客户心理障碍的关键生活类：社区商业、大型超市、银行、邮局等教育类：幼儿园、小学、中学等养护类：医院、康体中心、养生会所（健身、SPA、运动俱乐部）等休闲类：生态农庄、有机种植、开心农场整体形象定位社区价值体系构成多元多元开开放放人人文文生生态态以人为本，构建复合型宜居新城多元的产品多元的配套智能化社区智能卡广泛应用——实现采用创新的方式，改善效率及城方市与世界各地之间的内通外连，式感受多姿多采、高效率的新都市主义生活。整体形象定位社区价值体系构成多元多元开开放放人人文文生生态态一个无墙的街区，一个无国界的舞台建筑规划共享精神社区氛围实通过营造开放式街区，提现倡城市生活的开放化，并方针对性打造适宜人居的街式区尺度和建筑规划。整体形