前期商业定位与规划建议汇报前期商业定位与规划建议汇报渝秀大道西段原建设路小学片区地块渝秀大道西段原建设路小学片区地块2012-02-152012-02-15目录第一章第一章调查背景介绍调查背景介绍第二章第二章市场定位判断市场定位判断第一部分：项目SWOT分析第二部分：项目潜在行业分析第三部分：潜在竞争楼盘分析第四部分：需求商家调查第五部分：市调流程回顾第三章第三章规划建议说明规划建议说明2第一章：调查背景介绍第一章：调查背景介绍1、故本次市调公司派出了包括顾问团、策划部、拓展部、市场调研部共计13位人员。于2011年12月16日至2011年12月26日进行市场基础调查。重庆部分商家需求调研于2012年1月30日-2月8日，派出人员包括顾问团、策划部、拓展部、市调人员13位。2、秀山规划部门重庆商业零售协会重庆商业地产委员会。调查渠道系——渠道说明零售百货温州商会重庆零售业会调查行业协会大中型超市秀山区域重庆商业委员会与家电、数码业态异地市场研究潜在经济型酒店武陵财富中心楼盘分析餐饮、娱乐汇豪世纪5调查与判断体系——判断说明秀山商业宏观状况专业市场餐饮娱乐家电大型超市市场需求家具建材数码通信百货商务型酒店和快捷酒店66本次市场调研是以秀山宜欣房地产开发责任有限公司旗下项目--秀山原建设小学地块（未定名）商业部分定位为基础，通过对秀山各类商业，各商圈和专业市场，大量走访目标客服群，对商家经营现状以及关于本案意向综合分析，提供详细的市场参考数据，从而确定原建设小学地块商业部分定位，进而降低开发投资风险。第二章：市场定位判断第一部分：项目SWOT分析优势1、本项目紧挨花灯广场，花灯广场是政府重点打造核心商业中心，所以本项目周围商业氛围浓厚有利于本项目商铺销售。2、城市命脉是交通而本项目位处于渝秀大道，交通便利利于货物流通，辐射范围广。3、板块新兴项目多，商业气候逐渐成熟。4、项目地块商业临街面宽，布局方正商业打造条件好劣势1、目前项目区域新修楼盘多，竞争也就越大。2、从花灯广场到本项目有一个已经修好的楼盘，在滨江路上有一栋红色建筑，是政府不与许拆掉这不利于本项目，这样使本项目商业没有规划好就容易出现与花灯广场商业形成断层。3、秀山商业处于初级阶段没有对商业进行合理功能规划业态紊乱。机会1、秀山的商业发展迅速，尤其是家电大卖场不断涌现。2、秀山目前的服务行业不断发展消费需求旺盛，商家经营范围有限，供应不足。3、秀山服务行业（美容美发、餐饮、娱乐等）商场逐渐老化，需要更新换代，提升商业档次。4、秀山县城规划建设近几年是侧重在于花灯广场周围。威胁1、物流园区商业规划已经启动对花灯广场周围商业有冲击。物流园区现在已经启动，在时间上是赢取本项目。2、物流园区在2020年形成规模效应，还有就是政府给物流园区的优惠政策利于物流园区商业发展。3、苏宁电器入住会导致商家往花灯广场凤翔路靠。4、入市时间能否吸引到眼球，形成关注的“注意力”效应。5、秀山现阶段商业供应量总体出现供大于求。调研行业数据总结swot分析模式——市场方向选择通过优势价值的强化，实现区域内形象挑战者、产品补缺者的差异定位，并取两个市场：领导者挑战者区域形象挑战者1.价格标杆1.改变游戏规则2.有特殊不可复制2.强调新游戏规则性3.强调产品特色与价值3.竞争力强市场定位追随者补缺者1.搭顺风车1.细分目标市场挖掘客户2.瞄准市场空隙2.以小博大，杀伤战术产品补缺者3.价格战制造者3.创新及市场蓝海项目市场选择本案第三部分：项目潜在行业分析业态调查五大体系——百货类1、由于秀山现阶段已经有大华百货、俊佳欣百货、重庆百货、渝都百货已经入住秀山。2、百货在秀山市场已经过量，不合适在引进百货商场。3、百货商场商品货物更新情况也不是很好，说明百货商场里面的销售状况不是很好。4、在这些百货有部分商家都不想在里面在经营，说明21商家经营状况不是很好。业态调查五大体系——电器类1、秀山的家电销售市调商家15家共计上销售面积4000平方米加上即将入住的苏宁电器卖场4000平方米，共计8000平方米，家电市场需求旺盛。2、目前秀山的新修楼盘比较多家电需求就非常旺盛这样有利于本项目规划大型家电卖场。3、目前苏宁电器入住秀山，那么根据品牌召唤的原理国美也就有可能入住秀山。22业态调查五大体系——数码类1、秀山目前只有一个大型数码转卖场百货总营业面积约2000方2、其他数码专卖分散很大商家在意向调查中有60%商家愿意把自己店搬入。23业态调查五大体系——家装类秀山的家具卖场需求供应量约20000平方米，家具需求有70%商家愿意，但是在未来发展本项目是不合适做家具原因有从未来发展看本项目地段优势存在做家具建材是浪费本项目地段，其二是在未来做家具建材是要被核心商业中心所淘汰。25业态调查后体系——经济型酒店1、现秀山经济型酒店处于初级阶段，酒店老旧不利于商务办公人群需求，秀山经济型酒店老旧,但入住情况也每天也非常好入住率在80%以上，东大街两家四星级：碧欣大酒店标间300间，锰都大酒店标间400间清田商务宾馆火车站门口标间120间。渝秀大道星乐大酒店100间，秀山大酒店63间。共计秀山星酒店面积约占36000方。经济酒店面积15000平方米，还没占到酒店的一半。.2、市场需求旺盛，例如星乐酒店为例，位处于渝秀大道与凤翔路交汇处，每天入住率达到80%入住率，可以看出经济型酒店刚需旺盛，这利于本项目经济型酒店修建。在未来秀山的酒店需求还可以修一个五星级酒店和经济型特色品牌酒店3家单个平均面积在2000平方米以上。26业态调查后体系——潜在潜在竞争类竞争类27第四部分：潜在竞争楼盘分析武陵财富中心占地30亩约2万方，总建筑面积约40万方，商业11万方，住宅共经济指标2500多套。户型区间住宅面积区间80--126平米，热卖户型100平米左右。商业规划大型步行街、重百商场、超市、影院、餐饮休闲娱乐等。招商进度目前有重百已签约，森玛、九牧王等优惠政策办卡优惠充值100000元送一万，50000元送5000元。◆住宅全部销售代理公司。◆商业卖出，专业招商管理。销售模式销售价格住宅均价3800元/平方米商业推广武陵财富中心——渝东南首席城市商业综合体主题主要推广户外、短信、行业海报、围墙、电视等渠道广告表现客户来源中和镇及附近乡镇◆规模优势，整体规模和商业体量较大。项目优势◆规划优势，步行街、商场、超市、影院、等一站式休闲购物街区。◆竞争项目多，未来供应体量大，区域板块竞争威胁项目不足◆受政策影响，未来整体市场效应威胁借鉴之处◆商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。汇豪世纪占地30亩约2万方，总建筑面积约11.77万方，商业5万方，住宅3经济指标栋共600多套，车位400多个。住宅面积区间80--126平米，热卖户型100平米左右。户型区间步行街、商场、超市、影院、休闲娱乐、电玩城等。商业规划----招商进度教师购房9.9折，重庆市商业银行利率7折。优惠政策◆住宅全部销售。◆开发商自持商业，自行招商运营。销售模式住宅起价：2300元/平方米销售价格商业推广天脉地段，领袖气质商业中心，财富汇聚之所主题主要推广户外、搜房网、秀山网（房产频道）渠道广告表现客户来源中和镇及附近乡镇◆规模优势，整体规模和商业体量较大。项目优势◆规划优势，步行街、商场、超市、影院、电玩乐等一站式休闲购物街区。◆与花灯广场有一定距离，地块本身不具备直接竞争优势。◆项目项目不足周边商业档次较低。借鉴之处◆商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。第五部分：需求商家调查需求需求商家调查汇商家调查汇总总理论联系实际第六部分：市调流程回顾行业排除判判断断项目WSOT行业分析流流程程回回潜在楼盘规划分析顾顾商家意向分析第三章第三章规划建议说明规划建议说明项目商业业态定位功能定位：1、城市购物功能（独立商铺和大卖场）2、酒店服务功能（商务酒点和都市快捷酒店）3、餐饮功能（快餐、商务餐、小吃、咖啡等）4、休闲娱乐功能（美容美发、足疗、KTV等）5、社区配套、日用品服务功能6、其他城市服务配套功能（银行、电讯、教育、邮政等）业态组合规划商业类别规划面积需求商家备注餐饮娱乐餐饮2家占800云梦、舞厅会所、儿童游乐场、娱乐休方、娱乐1000方闲做上档次的餐饮娱，洗浴中心1000舞厅/培训俱乐部、电影院、大地院线乐方家电数码家电4000方、数泰兴数码、国美电器国美电器意向强烈码2500方商务酒店2家面积在4000-五星级酒店有一家5000方需求和3家经济型百货临街铺面富安娜、九际服饰、秋鹿·莱特尼丝、海酒店澜之家、凤祥商城、美滋美、喜得龙、阿依莲、依香丽影、淑女坊/女主播、波斯顿服饰、九牧王超市：7000-10000平方米—F不计容积率服饰5000㎡、数码通讯3000㎡、家具和家居软装15000㎡、家电8000㎡、珠宝首饰800㎡、婚庆及摄影800㎡、鞋类800㎡、眼镜500㎡、办公文件用品600㎡.经济酒店4万方。总计销售面积在近7.5万方左右市场供应量有19万方，在来来将有近30万方。酒店名称客房/间面积约/㎡碧欣大酒店3009000锰都大酒店40012000清田商务宾馆1203600星乐大酒店1001500金瓯酒店809500秀山大酒店63860形象定位规划简约欧式商业街（ArtDeco风格）业态分布组合：超市大卖场+电器大卖场+酒店+便利店+早餐+快餐+商务正餐+特色餐+茶点咖啡+美容美发+足疗+洗浴+健身+银行+邮政+培训教育等?布局规划?A、平面布局：?1、建设路方向，底商+商务酒店，建议修建4层商业，楼上不修建住房。酒店面积控制在3000—4000平方米。?2、渝秀大道方向，商业体+住