是一种生活，是一种习惯，是一种体验，是一种期待，但不只是建筑本身！2010年9吴正梅商业地产培训教案月第四代购物中心开发模式全程解密模块一：商业地产发展的主流商业模式?供销社商业模式?百货商业模式?SHOPPINGMALL购物中心?第四代城市生活休闲中心模块二：第四代购物中心的选址及市调定位?第四代购物中心项目的定位?第四代购物中心项目选址模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格?丰富建筑外立面?透光天棚采用开敞式的设计风格?鲜明的水景主题模块四：《水游城》项目规划与招商经验?聚集人气是规划的关键?实现运营接口的重要性——避免无用的、不可实现的招商?哪些运营接口可以在招商中实现？?案例说明第四代购物中心开发模式全程解密模块五：《水游城》业态分析及经营模式?以消费者需求进行业态组合?创新商家组合?“只租不售”的方式对外招商模块六：考察第四代购物中心—《水游城》模块一：商业地产发展的主流商业模式供销社商业模式以珠三角为例，珠三角的供销合作社发展模式可以概括为四类,具体为:以东莞为代表的现代连锁商业模式,以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式,以江门地区台山市为主的专业合作社模式,以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。一、以东莞为代表的现代连锁商业模式。其特点为:在该地区工业化、城市化的背景下,抓住机会,发挥供销合作社在农村流通领域的优势,逐步开发农村商业网点,开展连锁经营,实施名牌战略。二、以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式。其特点为:利用自己在商业流通领域的优势,抓住改制机会,实施多元化经营,实现产权多元化、分散化,建立健全内部组织结构和法人治理结构,并通过商业连锁经营发展实现规模化运营。三、以江门地区台山市为主的专业合作社模式。其特点为:在台山实施“农业稳市”,以产业化经营带动地区特色优势农业产业发展的大背景下,以农资公司为龙头,部分基层社为载体,完善农资经营网络体系,大力推行连锁经营,兴办农民专业合作经济组织,找准为农民服务的方向,推动台山农业发展。　四、以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。其特点为:供销合作社利用自己网点密集的优势,抓住政府明确供销合作社为全市再生资源回收利用的业务主管单位的机遇,积极介入再生资源回收领域,大力打造以行政街、中心镇为单位,形成社区回收、市场集散交易中心和综合利用处理三级网络。模块一：商业地产发展的主流商业模式百货公司DepartmentStore特点：整体规划、统一管理，而以联营即扣率为主要经营模式，亦有少部分租赁空间。（如、太平洋、百盛、东方商厦、伊斯丹、巴黎春天……）理想营业面积为30000m2-40000m2（视地区市场而定）模块一：商业地产发展的主流商业模式百货公司DepartmentStore◎百货三类型大众百货：如第一百货、第六百货、华联百货、王府井百货......　　　　时尚百货：如太平洋百货、百盛百货、巴黎春天百货、伊势丹百货……　　　　　精品百货：如上海-久光百货、北京-新光天地、深圳-西武百货……附注:百货业态受市场其他业态的分流与细分影响,其业种品类逐渐偏重于服饰、化妆品、箱包、饰品、礼品、鞋帽……模块一：商业地产发展的主流商业模式购物中心ShoppingCenter特点：类似SHOPPINGMALL,但一般设在市区内具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档次为商品楼层划分，须具有国际一线品牌为主力商品群结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成（如：浦东正大广场、西郊百联、深圳万象城……），并具大型地下停车场。难点：投资大、回收慢，企业需有主力业态为支撑。模块一：商业地产发展的主流商业模式摩尔Mall特点：类似SC，但地处大都为近郊（具备大面积户外停车场），如同造镇，采物业租赁管理模式，主力店、专门店云集，与各业态（百货、量贩、专业店、影院、美食广场……）知名店策略联盟，特色为大投入、大面积、多功能、多业态组合的订单式商业；吃、喝、玩、乐、买一应俱全。理想营业面积：200000m2以上。难点：中国目前除沿海及经济发达城市外，其余城市较不适宜，投资者需具备一定的资金实力及运营管理团队支撑。模块一：商业地产发展的主流商业模式第四代城市生活休闲中心模块二：第四代购物中心的选址及市调定位土地取得(选址)商业房地产项目的选址跟住宅地产不一样，住宅地产讲的是地段增值（即地段优势），而商业地产项目开发是在选择地段周边市场基础上规划与本区位相符合的商业业态，所以在选择商业项目位置前要对此区域市场概况有所了解。商业地产项目选址的四大要素：（1）客流规划。（2）交通可达性要素。（3）与城市规划相结合（4）给商家定制模块二：第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调相比，调查的区域更具弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大。模块二：第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位一、市场调查的步骤与范例（知己知彼，百战不殆）商业市场调查流程与范例：模块二：第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位二、消费人口市调分析A：（范例——按年龄结构、文化结构分析）通过对项目周边347份市调问卷，受访者的年龄、文化结构进行分别整理，筛选出项目将来的主要消费客群，从而使市调分析结果更加准确，实现精准定位.文化结构2.02%18岁以下2.31%18-28岁29-38岁4.03%大学以上38-48岁24.34%49岁以上18.44%专科学历年龄结构41.06%73.20%高中/技校28.45%高中以下6.16%模块二：第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位三、消费人口市调分析C：（范例——按家庭单次消费分析）通过对项目1.5km范围内和大商圈内受访者的单次消费金额比较，发现项目周边消费群的消费能力远远高于大商圈，多集中于400-999元/次区间，而1600元以上/次的无人选择，说明了当地消费者多为理性消费。家庭单次消费金额分析60%5大商圈范围3.1.5km范围8940%%28.45%22.77%19.83%19.83%20%16.38%15.26%15.52%6.92%2.59%0.58%0%0100元以下100-399元400-699元700-999元1000-1599元1600元以上模块二：第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位四、消费人口市调分析D：（范例——按餐饮菜系分析）通过对XX城项目5km商圈范围内的消费者餐饮喜好问卷调查，了解当地，特别是项目周边居民的餐饮喜好，从而更好的进行餐饮业态的配比。8%1%15%本地特色18%全国小吃18%川湘风味14%2%本地特色粤菜9%韩国料理4%7%餐饮菜系日本料理4%14%海鲜风味8%9%川湘风味火锅9%西餐咖啡7%8%快餐2%9%4%4%全国小吃15%烧烤食品8%其他1%模块二：第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位五、消费人口市调分析E：（范例——按消费选择分析）通过对XX城周边地区消费者选择服装标准的特色问题答案，可以看出，受访消费群体品牌认知度尚处于培育阶段，商品性价比为其购买的首要衡量标准。13%知名品牌16%44%商品质量流行时尚商品质量价格实惠流行时尚知名品牌27%价格实惠模块二：第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位六、消费人口市调分析F：（范例——按开支情况定位分析）通过研究XX城周边地区消费者每月在餐饮、娱乐、休闲方面开支情况。可以为将来项目零售档次定位、餐饮定位、业态配比等给出良好的解决方案。购物定位100%婚纱摄影3购物类别选1.5km范围婴童用品14大商圈其它15择75%电玩22珠宝首饰3050%美容美发36知名餐厅4125%家电46快餐小吃610手机数码产品63低端中端高端KTV;酒吧82彩妆护肤品111鞋帽箱包153层次低端中端高端超市184大商圈3.17%83.29%13.54%服装服饰2811.5km范0.86%81.90%17.24%围模块二：第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位七、竞争对手的业种配比分析：（范例）XX商厦业种配置图12.00%11.30%10.00%8.00%6.60%5.80%6.00%4.40%4.00%4.00%4.00%3.60%3.20%2.60%1.36%2.00%2.00%1.00%1.50%1.20%1.00%1.10%1.10%0.90%1.08%1.00%0.80%0.90%0.40%0.50%0.30%0.40%0.40%0.20%0.00%日化68钟表眼镜50黄金珠宝54品牌女鞋50流行女鞋330伞帽袜帕50少女休闲20休闲少淑55休闲淑女290品牌淑女200牛仔服饰75季节单品565文胸内衣55男女睡衣40季节睡衣160品牌西服220休闲西服200男士休闲130男士单品100男士百货45男士名鞋100品牌休闲鞋20床上用品60掌上园地25小家电45餐橱器皿15日用杂货10独立大店180模块二：第四代购物中心的选址及市调定位市调精析与项目定位八、有关商业环境勘察的步骤：1、商业租赁中介信息摸底：事先将范例店、竞争店与雷同商圈之商业街的店铺平方米租金、给付方式逐一调查，以方便自身在设定邀请条件时，有实质数据与邀请对象对等谈判；楼甲卖场乙卖场丙卖场丁卖场戊卖场己卖场层㎡月租金㎡月租金㎡月租金㎡月租金㎡月租金㎡月租金17807001/F39.321.5933115.92