连云港房地产市场调研报告针对我司在连云港市连云区两块储备用地，营销部组织调研团队赴连进行为期两天的调研。实地考察了两块地所处的位置和周边环境，并对港城房地产市场做了一番初步的了解。本报告即为在此番调研的基础上结合连云港近年来宏观经济环境形成的关虎平路土地出让合同花果山大道规划设计条件于港城房地产市场的调研报告。报告提纲以我司储备地块周边环境为出发点，重点研究全国市场经济背景，研究区域城市发展以及港城房地产市场竞争，为公司连云港项目运作思路及营销策略提供参考依据。宏观环境研究一、国家总体经济形势研究；连云港市场背景研究二、房地产宏观形势研究；个案项目研究宏观经济分析国内经济总体形势研究2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。2011年国内生产总值维持9%高增长率，增长幅度小幅下滑。宏观经济分析国内经济总体形势研究2011年全年固定资产投资301933亿元，比上年增长23.8%。其中，房地产开发投资完成额为61740亿元，比2010年增长27,9%。自2003年以来，全国全社会固定资产投资持续高速增长，年平均增长率达到26%以上，预计2012年全社会固定资产投资增幅将在20%以上。2011年固定资产投资持续高速增长.涨幅趋于平缓，预计2012年涨幅将有所回落宏观经济分析国内经济总体形势研究财政收入与支出（单位：亿元）1200001037401089308987410000083101800006000040000200000财政收入财政支出2010年2011年2011年1-12月累计，全国财政收入103740亿元，比上年增加20639亿元，增长24.8%。财政收入中的税收收入89720亿元，增长22.6%；非税收入14020亿元，增长41.7%。2011年1-12月累计，全国财政支出108930亿元，比上年增加19056亿元，增长21.2%。2011年相比以往，全年财政收入与支出平稳增长。宏观经济分析国内经济总体形势研究全年城镇居民人均总收入23979元。其中，城镇居民人均可支配收入21810元，比上年增长14.1%。2011年城镇居民收入与可支配收入持续增长。第四季度涨幅较大。宏观经济分析国内经济总体形势研究数据来源：国家统计局全年城镇居民人均总收入23979元。其中，城镇居民人均可支配收入21810元，比上年增长14.1%。2011年城镇居民收入与可支配收入持续增长。第四季度涨幅较大。9宏观经济分析国内经济总体形势研究数据来源：国家统计局全年社会消费品零售总额181226亿元，比上年名义增长17.1%。12月份，社会消费品零售总额同比名义增长18.1%，环比增长1.41%。2011年社会消费品零售总额平稳增长。总体增长幅度低于2010年。10宏观经济分析国内经济总体形势研究2011中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行。胡锦涛在会上发表重要讲话，明确提出2012年经济工作的总体要求、大政方针、主要任务。温家宝在讲话中全面总结去年经济工作，对2012年经济工作的主要目标、任务和有关重大问题做出具体部署。经济工作主要任务的第一项是“继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。统筹处理速度、结构、物价三者关系”。而在对明年经济工作总体要求的阐述中，罗列的顺序是“保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期”。这都说明明年政策执行的重心和力度已经发生变化，由去年的“防通胀，调结构，保增长”变为今年的“稳增长、控物价、调结构”，“稳增长”被提到首位。同时强调“着力扩大内需特别是消费需求”，表明在通胀下行、经济增长放缓预期加强、全球各国均开始关注增长的趋势下，政策重心已经明确从“控通胀”向“稳增长”转移。货币政策保持稳健基调，方向趋于放松。2012年货币政策定调“稳健”，特点仍然是适时适度进行预调微调。因此我们预测2012年的M2投放将被设定在14%左右的水平，回归历史上比GDP和CPI增长之和高2-3个百分点的常态水平，低于2009年设定的17%和2010年16%的目标。2012年国家宏观调控以稳为主，继续实施稳健的货币政策。11宏观经济分析国内经济总体形势研究央行2011年12月5日起首次下调存款准备金率0.5个百分点次数时间调整前调整后调整幅度442012年2月24日21%20.5%下调0.5%432011年12月5日21.5%21%下调0.5%422011年6月14日21%21.5%上调0.5%412011年5月18日20.5%21%上调0.5%402011年4月21日20%20.5%上调0.5%392011年3月25日19.5%20%上调0.5%382011年2月24日19%19.5%上调0.5%372011年1月20日18.5%19%上调0.5%362010年12月20日18%18.5%上调0.5%352010年11月29日17.5%18%上调0.5%342010年11月16日17%17.5%上调0.5%从2012.2.24日起，中国人民银行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，市场预计可释放资金4000亿元。存款准备金率连续下调之后，市场货币量流动性增加，可以促进房产投资，缓解目前开发商的资金紧张问题。12宏观经济分析国内经济总体形势研究结论：通过以上经济数据分析，2011年整体经济平稳发展，但因受到宏观调控的影响，2011年国家经济增长幅度明显低于2010年。根据中央经济工作会议精神的指示，2012年整体经济继续保持快速增长，同时对于物价、结构、速度进行宏观调控。货币政策保持稳健基调，方向趋于放松。中央银行在2012年初次下调存款准备金，增加了市场货币的流通量，会在一定程度上刺激消费。在整个宏观经济平稳发展的前提下，预计2012年国家对房地产市场持续施压，但不会再度出台较大调控政策，仍将以巩固调控成果为主。13房地产市场政策分析房地产宏观形势研究从2010年开始，国家对房地产市场大打组合拳，调控不放松。14房地产市场政策分析房地产宏观形势研究2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。2012年春节过后，针对央行和住建部“满足首次购房贷款需求”的声音，北京各商业银行整体放贷情况与去年第四季度从紧的状态相比，略有好转。部分之前将首套房利率上浮5%-10%的银行，多数已经调整到基准利率(7.05%)。目前，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率。从各大银行放宽首套房贷款利率可以看出国家对房地产市场开始有规避性调控，刚需将成为当前形势下，带领房地产市场走过寒冬的主力军。15房地产市场政策分析房地产宏观形势研究佛山放宽限购“一日游”11日上午，佛山市出台名为《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》的楼市调控新政，从12日起放宽限购。而当晚23点，佛山市宣布暂缓执行该通知并解释，之前发布放宽限购的文件，原意是想在佛山市现行住房限购政策框架下进行完善和补充，是为确保完成佛山全年房价控制目标而制定的。芜湖新政“三日游”2月12日，芜湖实施仅3天的楼市新政被住建部叫停。同时住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。不难看出，各地政府都在试图试水房地产市场，寻求新的突破点。16房地产市场政策分析房地产宏观形势2012年中央经济工作核心：稳增长、调结构、控物价。17房地产市场政策分析房地产宏观形势2012年，房地产调控政策总体不变，但阶段性会适当放松。18房地产市场政策分析房地产宏观形势2012年总基调：巩固调控成果、稳定经济增长货币政策：将定向宽松，会2—3次下调存款准备金率，但主要针对实体经济和保障房，而对房地产政策从紧依旧。限购、限价、限贷将延续，取消可能性较小。房产税扩大试点将推行，尤其一线城市、华东区域等将势在必行。保障房继续加快建设，明年下调至700万套，重心由强调规模向运营和管理方面转移。首套房贷款和相关政策将定向放松，开始规避调控对刚需购房者的影响。19房地产市场形势分析房地产宏观形势全国130个主要城市，2011年土地流标达900宗，总流标数量相比2010年的280宗上涨2.2倍；住宅类地块流标达420宗，住宅类地块流标数量相比2010年的130宗上涨223%。特别是在2011年11月-12月，房产交易低迷传递至土地市场，仅这两个月，土地流标数量就达到近300宗，其中住宅类地块占50%。2011年土地成交量同比小幅下滑，但土地成交量仍处于近几年的高位。20房地产市场形势分析房地产宏观形势2011年全国商品房销售面积为10,99亿平方米，比2010年增长4.9%，增速比上年回落5.2个百分点，比1—11月回落3.6个百分点，其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。从月度走势上看，受翘尾因素的影响，12月份，全国商品房销售面积20306万平方米，环比大幅上升，但是比2010年12月份下降了6.9%。2011年受到国家宏观调控影响，除个别月成交量受到影响，总体成交趋向平稳。21房地产市场形势分析房地产宏观形势2010年以来全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅变化14%12%10%8%6%4%2%0%22222222222222222222222220000000000000000000000000111111