绍兴县杨汛桥市场调研报告2012年3月目录城市概况市场分析总结杨汛桥镇区位杨汛桥镇地理位置优越，位于杭州市区、萧山、萧山国际机场、柯桥、绍兴县的中间位置?在绍兴市的区位?区位：杨汛桥处于绍兴市?杨汛桥与周边区域位置关系图西北角，与杭州萧山区相邻?距离：距杭州市区约24公里；距杭州萧山国际机场约13公里；距萧山市区约14公?在浙江省的区位里；距柯桥约15公里；距绍兴市区约31公里。规划中的地铁7号线新街站距杨汛桥镇直线距离约5公里，车行距离在10公里以内绍兴县GDP绍兴县整体经济实力在绍兴市所辖6区/县中居于首位，经济实力相对较强2006～2010年绍兴县GDP及GDP增长情况（GDP单位亿元）2010年绍兴市各区/县GDP（亿元）排名绍兴县诸暨市上虞市嵊州市越城区新昌县776.1621.52436.25273.27215.33215.07绍兴县房地产开发投资绍兴县房地产开发投资占固定资产投资的比重逐年稳步上升，已超出浙江省平均水平2010年房地产开发投资和固定资绍兴县2006-2010年房地产开发投资占固定资产投资比重产投资情况固定资房地产开房地产开发投产投资发投资资占固定资产（亿（亿元）投资的比重元）浙江省12488303024.3%嵊州市111.144.640.2%绍兴县316.896.730.5%新昌县78.717.021.6%上虞市198.042.021.2%诸暨市273.944.416.2%越城区80.48.010.0%绍兴县商品房销售面积绍兴县商品房销售面积及销售额保持较快增长，且在绍兴市内居于前列2010年房绍兴市商品房销售情况绍兴县2006-2010年商品房销售面积及销售额商品房销售面商品房销售均价（元积（万㎡）额（亿元）/㎡）绍兴县163.32125.047656诸暨市125.6496.677694上虞市102.259.05773新昌县34.3-0越城区----嵊州市---杨汛桥产业发展历程杨汛桥产业目前仍处于危机后的恢复阶段，除宝业集团外，其它上市公司或涉及重组，或搬离杨汛桥2001-2007年2008年2009年至今高速发展期危机爆发期恢复期关键词：上市潮、盲目扩张关键词：相互担保融资、一损俱损关键词：恢复中、政府支持、企业自救自2001年12月浙江玻璃在香港几家上市企业之间关系紧密，相互担保借企业自救：变卖资产、重组、寻找接手方；成功上市以来，杨汛桥镇共涌现款动辄几十亿，2008年的经济危机引发整政府支持：1）工业用地转住宅/商业用地出11家上市企业；融资渠道的灵个纺织业陷入困境，华联三鑫首先倒下，，变卖企业土地；2）政府退还企业以往几活多样也给企业埋下了盲目扩张连带其它对其有债务担保的上市公司陷入年税款；3）协调银行出台“不抽贷、不减的隐患财务困境贷”等为主要内容的同业公约?杨汛桥现有8家上市公司现状：除宝业集团正常运转之外，其它上市公司或已搬离杨汛桥，或涉及重组公司名称上市地上市时间主营业务公司现状浙江玻璃香港主板2001.12建材、玻璃仍在寻找重组方轻纺城上海主板2002.09综合类总部已搬往柯桥，并被地方国资控股永隆实业香港创业板2002.11梭织布研发、制造及销售永利集团重组精工钢构上海主板2003.06机械制造业总部已搬往柯桥宝业集团香港主板2003.06建筑、建材、房地产经营正常精工科技深圳中小企业板2003.06机械制造业总部已搬往柯桥浙江展望香港创业板2003.06汽车部件、万向节生产销售停牌、等待重组绅花纺织澳大利亚2009.07纺织品重组旺家纺织杨汛桥镇经济杨汛桥是浙江百强乡镇第1名，但目前仍处在经济恢复阶段，近年经济总量未见增长?经济实力：2010年全国百强乡镇排杨汛桥镇2005-2009年地区生产总值（单位：亿元）名第17名，浙江百强乡镇第1名?支柱产业：建筑建材、纺织印染、经编家纺、五金机械?荣誉：杨汛桥是国家可持续发展实验区、全国小城镇综合改革试点区、说明：2009年后数据暂未公布中国经编家纺名镇、全国环境优美镇和浙江省首批中心镇?人口：杨汛桥本地人口大约4.5万,加上流动人口（产业工人）共约10万人杨汛桥土地市场杨汛桥2011年土地出让面积约1.9万㎡，楼面地价约1400元/㎡?杨汛桥镇2009-2011年土地出让明细用地面楼面价地块名称地块位置拍卖时间容积率积竞得单位（元/㎡）（㎡）杨汛桥商贸城商住地块虹桥路以北，江南路以东2009.05.273-3.6899681105.44浙江宝业房地产集团有限公司杨汛桥光宇2号住商地块杨汛桥镇麒麟村2009.06.261.5-258634859.5浙江玻璃股份有限公司西小江以西，104国道南杨汛桥2010-01住商地块2010.05.181-1.3378743162.31浙江宝业住宅产业化有限公司复线以东浙江庆盛集团景观房地产开发杨汛桥镇庆盛商业办公地块内环路以北，中心路以西2010.08.271.41131231064.13有限公司杨江公路以北、河西岸居杨汛桥镇河西岸住商地块2011.08.122-2.283461416.03绍兴闻翔房地产开发有限公司委会村路以西杨江公路以北，上孙路以杨汛桥2011-03住商地块2011.12.081.3-1.5110021514浙江精筑房地产开发有限公司东?杨汛桥镇2008-2011年土地出让面积及楼面价情况（说明：楼面价按容积率上限计算）2008年2009年2010年2011年土地出让面积（㎡）29713686025099719348各年楼面地价（元/㎡）60691825891463杨汛桥土地市场精筑住商精筑住商项项目目楼楼面价面价15141514元元//㎡㎡闻闻翔河西岸翔河西岸项项目目楼楼面价面价14161416元元//㎡㎡光宇光宇22号号住商住商项项目目楼楼面价面价859.5859.5元元//㎡㎡庆庆盛江盛江桥项桥项目目楼楼面价面价10641064元元//本项目㎡㎡杨汛桥规划项目位于江桥核心区内，江桥核心区定位为第二产业发展区，以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主?杨汛桥镇定位：长三角工业强镇杨汛桥镇经济社会发展战略(2010-2020年)--规划布局城市化发展的示范区，长三角次中心民营经济创业实验基地，特色产业制造基地和杭州城市群核心区的特色小城市?产业发展总体思路：积极发展生态休闲农业、开拓先进制造业和提项目升第三产业规模和水平，其中第三产业的发展要以城镇改造为契机，通过改造提升杨汛桥城镇形象，搭建三产服务业发展的平台，增加杨汛桥镇人口吸引力和经济活力杨汛桥规划未来规划布局示意图：杭州瓜沥组团规划瓜沥组团是城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。瓜沥组团北部为工业、物流区，南部为居住生活区，规划城市人口5万人。瓜沥组团钱清镇规划钱清镇是杭州湾南岸的重要城镇，绍兴县临杭城镇经济增长带的主要组成，中国轻纺原料中心，现代品质工贸新城钱清镇城镇总体规划(2007-2020年)?空间结构规划：“一核四心，两轴六片”。“一核”指中国轻纺原料市场区；“四心”指行政、文体、商贸和产业四个特色专业服务中心；“两轴”指沿群贤路和钱清大道的两条东西、南北城镇发展轴；“六片”指老镇区、新镇区和四个产业片。?产业发展总体思路：调整农业产业结构，加强绿色农产品基地建设，注重生态农业技术应用，加强农业面源污染防治；提升强质纺织产业，积极拓展非纺产业，重点发展高新技术产业；大力发展钱清原料市场、生产性服务业和新兴服务业城市概况小结：经济处于恢复中：经历过2008年经济危机对纺织业的冲击，杨汛桥的上市企业或涉及重组，或撤往柯桥，现在杨汛桥的经济仍处于恢复中地价不便宜：杨汛桥镇2011年的楼面地价已超过1400元/㎡，容积率一般在1.5-2之间，对于一个乡镇来说，地价相对较高未来规划利好：项目位于规划中的江桥核心区内，江桥核心区定位为第二产业发展区，以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主，项目未来规划利好城市概况市场分析总结市场概况杨汛桥镇房地产开发水平不高，楼盘体量一般不大?入市项目较少，杨汛桥镇在售住宅项目仅两个?区域房产市场发展水平不高，品质一般?随着供应土地容积率的上升，市场整体供应逐步从多层产品向（小）高层转变；别墅和低密度产品较少未来商品房供应量从近三年土地供应量估算，未来几年市场商品房供应量在20万㎡左右杨汛桥镇2008-2011年土地出让情况说明：供应土地折算的建筑面积和楼面价都按容积率上限计算2008年2009年2010年2011年供应土地折算建筑面积（㎡）1192521539506774034864各年楼面地价（元/㎡）60691825891463?2009年、2010年和2011年供应土地折算的建筑面积之和为256554㎡，除宝业江湾绿园已在售外（总建面5.9万方），未来几年市场供应量约在19.7万㎡左右市场项目分布区域类似项目主要分布在杨汛桥镇和钱清镇宝业江湾绿杨汛桥商贸中心园商贸一条街万豪国际大铭洋盛世钱厦门萧山杨汛桥万豪国际御景镇政府钱清苑本项目钱清镇政府杨汛桥镇泰和园在售未售市场项目总价面积段-高层高层产品主力户型面积多在120-140㎡之间，均价在6000元/㎡左右，总价多在60-80万/㎡市场项目高层主力面积及总价情况项目主力面积（㎡）均价（元/㎡）总价段（万元）状态江湾绿园140-1905000-700084-114在售杨汛万豪国际大厦50-110670034-74在售桥临江绿苑110-1405800-620066-84售完清江嘉园130-1405800-600077-83在售钱梅盛阳光苑90-1406000-650056-88在售清镇水岸名府120-1405500-60