谨呈山东金沃置业有限公司山山东东··海海阳阳··徐家店徐家店胶东胶东半半岛国际岛国际商城商城营销营销策策划划方案方案南京耘思堂房地产策划咨询有限公司2011.1.20项目简介推盘与成交分析报告框架项目问题梳理项目提升策略一、项目简介开发公司简介山东鑫沃房地产开发有限公司隶属江苏金沃房地产开发有限公司，江苏金沃房地产开发有限公司从事房地产开发达十年之久，先后在南京、湖北、盱眙、楚州、黑龙江等省市开发各类房产项目累计200多万平米。公司近年来先后开发的项目有：江苏盱眙：淮明园、金阳光家园、淮河人家、黄花塘国际商城；江苏淮安：古运小区、一品华庭、淮扬美食文化广场；山东海阳：半岛·金水湾家园、半岛·海产品交易中心；半岛·金源商贸中心、半岛·御水湾家园；胶东半岛国际商城；黑龙江绥化：时代广场……公司已建成项目的工程施工质量一次验收合格率达100%，优良率达80%以上，公司综合实力及经济效益走在同行的前列。项目简介徐家店镇位于海阳市北部，为胶东半岛中心地带，交通枢纽。该镇2004年被国家六部委评选为全国重点镇；是山东省百强镇、烟台市小城镇试点单位。胶东半岛国际商城（逸水湾家园）位于徐家店镇上，是2008年和2009年海阳市政府重点招商引资项目，项目占地258亩，建筑面积20万平方米，总投资超过3亿元。二、推盘与成交分析推盘与成交分析推盘节奏一期推盘一期开盘时间：2008年12月3日一期推盘数量：A1-A4、B5-B26、C7/8/14/33/34。销售分析一期推盘已基本消化完毕，剩余少量产品。一期销售情况分析成交可售面类型位置供应面积已售面积已售金额可售金额单价积A1-A49555828913848504B5-B267279727911586791住宅284112557441426843162028374595409C7/8/14115771000615991548/33/34A1-A4314327636234542商业3343627710584341612109572612074221B5-B26302922494752199619A1-A4617210272572储藏C7/8/141631356452637127212751621536室1014146180066/33/34C7/8/14车库1773829121060814619441378984/33/34一期总销金额为100313642元备注一期剩余产品可售金额为18291166元套数分析一期剩余产品主要是A、C区储藏室和B区农贸区商业。一期套数统计住宅商业储藏室A1-A4供应套已售套供应套供应套数已售套数已售套数数数数1028943387729住宅商业推盘与销供应套售套数统B5-B26供应套数已售套数已售套数数计7272447386住宅储藏室车库C7/8/14供应供应套供应套数已售套数已售套数已售套数/33/34套数数11297100146830剩余套数住宅：剩余28套商业：剩余66套统计储藏室：剩余134套车库：剩余38套二期推盘二期开盘时间：2010年6月23日。二期推盘数量：B1-B4、B27-B35、C3-C6。二期去化受时间和位置影响剩余较多，主要集中在销售分析B区的内街商业和住宅。二期销售情况分析成交可售类型位置供应面积已售面积已售金额可售金额单价面积B1-4/住宅B27-B3516373212982046597441387711137458219041532429178184C3/4/5/6492539287235811B1-4/商业70929462766524314505727B27-B3578072564储藏C3/4/5/81191496491258122152921室240车库C3/4/5/93482213353231516127192267二期总销金额为18952500元备注二期剩余产品可售金额为44029099元套数分析二期剩余产品主要是B区的住宅和商业。二期套数统计住宅商业　B1-4/供应套数已售套数供应套数已售套数B27-B35推盘与销1982518466售套数统计住宅储藏室车库C3/4/5/6供应套数已售套数供应套数已售套数供应套数已售套数725728121610剩余套数住宅：剩余188套商业：剩余118套统计储藏室：剩余16套车库：剩余6套2011年预计推盘2011年预计推出将C1、C2两栋还有外可能加两栋，具体尚不确定。分区销售分析A区销售状况分析住宅分析住宅分析商商业业分析分析储储藏室分析藏室分析A区住宅推盘与销售表3000120.0%100.0%200080.0%60.0%100040.0%20.0%00.0%A1A2A3-1A3-2A4-1A4-2供应面积2660.522669.71059.48969.841317.06878.4已售面积2327.892402.731059.48889.02878.04732销售比例87.5%90.0%100.0%91.7%66.7%83.3%供应面积已售面积销售比例住宅分析住宅分析商商业业分析分析储储藏室分析藏室分析火车道（注：规划调整，A3和A4均拆分为两栋销售）水泥厂老服装厂A4-1A4-2A3-1A3-2A区住宅套数分析楼号供应套数已售套数剩余套数备注A124213可售2套，销控1套A2302733套全销控A3-112120　A3-212111可售1套A4-11284这4套原销控打算抵工程款，未抵成A4-212102可售1套，销控1套住宅分析住宅分析商商业业分析分析储储藏室分析藏室分析A区商业推盘与销售表1000120.0%100.0%80.0%50060.0%40.0%20.0%00.0%A1A2A3-1A3-2A4-1A4-2供应面积876.48881.4349.8320.64433.88281.12已售面积876.48705.12349.8320.64370.18140.56销售比例100.0%80.0%100.0%100.0%85.3%50.0%供应面积已售面积销售比例A区商业套数分析A区商业去化较为均匀，相对而楼号供应套数已售套数剩余套数备注言，南侧靠火车道，去化稍差。A114140　剩余2套均销A21082控A4-2A3-1440　A4-1A3-2440　A3-1A3-2A4-1761可售1套A4-2422可售2套住宅分析住宅分析商商业业分析分析储储藏室分析藏室分析A4-1A4-2A3-1A3-2A区储藏室推盘与销售表300120.0%100.0%20080.0%60.0%10040.0%20.0%00.0%A1A2A3-1A3-2A4-1A4-2供应面积218.48214.276.610107.550已售面积9.11107.176.61017.420销售比例4.2%50.0%100.0%0.0%16.2%0.0%供应面积已售面积销售比例住宅分析住宅分析商商业业分析分析储储藏室分析藏室分析A4-1A4-2A3-1A3-2A区储藏室套数分析楼号供应套数已售套数剩余套数据销售现场了解，储藏室A124123普遍销售不好，这和客户购买偏A2291415好有关：急着自住的客户更愿意A3-112120买储藏室；外地客户更愿意等入A3-2000住了再说。所以，总体而言，储A4-112210藏室的成交情况有一定的偶然性。A4-2000A区已销售金额分析A区销售金额分析住宅商业储藏室138485046234542272571.6已销总金额20355617.4A区已销售金额分析储藏室商业1%31%住宅商业储藏室住宅68%A区剩余产品可售金额分析A区剩余产品可售金额分析A区住宅销售分析供应面积已售面积销售金额成交单价剩余销售面积剩余销售金额95558289.16138485041670.6761265.842114809A区商业销售分析供应面积已售面积销售金额成交单价剩余销售面积剩余销售金额3143.322762.7862345422256.619380.54858733.8A区储藏室分析供应面积已售面积销售金额成交单价剩余销售面积剩余销售金额616.84210.24272571.61296.479406.6527148.2剩余可售总金额3500690.954A区推售总结A区由于推盘时间较早，体量也不大，所以整体去化良好，除了储藏室的销售偶然性较大、去划冷热不均外，其它各类产品去化都较为均匀。分区销售分析B区销售状况分析项目鸟瞰图B区销售情况分析B区住宅销售情B区商业销售情况况供应面积已售面积成交单价可售面积已售金额供应面积已售面积成交单价可售面积已售金额236529324.4416861432715725561380992751121551058859292565以目前成交单价算，B区住宅可销售以目前成交单价算，B区商业可销售额约为=14327.19平米×1686元/平额约为=10588平米×2155元/平米米=24162642元。=22820680元。以目前成交单价算，B区可销售金额为：24162642+22820680=46983323元即约4700万元销售情况分析B-2B-1B-3B-3B-3B区销售情况100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%97%100%93%93%90%80%74%69%72%70%64%60%51%50%48%48%50%40%33%30%26%30%25%22%24%25%20%14%B-215%B-113%10%10%B-37%10%4%5%0%0%0%0%0%0%0%B1B