世联研究案例三四线城市新区高容积率大盘开发模式[关键字]：?开发模式[简介]通过借鉴廊坊.阳光佳和、贵港.普罗旺斯、石家庄.香榭里三个项目，来介绍三四线城市新区高容积率大盘开发模式本报告是严格保密的。我们选取与本项目属性条件相似案例来指导项目开发思路案例选择原则选择案例案例借鉴点?三、四线城市?廊坊.阳光佳?城市NO.1领先大盘形象?城市新区（发展方和?价格高出平台价格向）?贵港.普罗旺?相对快的销售速度?本市高容积率大盘斯?石家庄.香榭里本报告是严格保密的。案例借鉴一：廊坊阳光佳和位于城市政务新区，城市首席高容积率大盘??地理位置地理位置：：廊坊市北廊坊市北环环道市体育道市体育馆馆东东200200米，市米，市区东区东北面北面,,临临近廊坊新近廊坊新规划政府大楼政府大政府大楼楼、北、北侧为规划侧为规划植物植物园园，，属属于于现现代城市意向强烈的政务新区；政务新区北环路代城市意向强烈的政务新区；广阳区??规规模：模：总总占地占地260260亩亩，建筑面，建筑面积积3737本项目万，容万，容积积率率2.22.2；；城市核心区??价格：价格：均价均价36003600元元//平米，小平米，小户户型型40004000元起，元起，实现实现比市比市场场平台高平台高600-800600-800市委市政府元均价；元均价；老??产产品形式：品形式：多多层层，小高，小高层层，高，高层层；；城区??销销售速度：售速度：70-8070-80多套多套//月，月，当当地地安次区50-6050-60多套多套//月月京山铁路本报告是严格保密的。通过现代时尚的建筑立面与简洁大气的社区入口等举措，奠定了项目领先的市场形象阳光佳和北入口实景图阳光佳和东侧临街公寓效果图建筑立面：简洁大方，富于韵律感、节奏感，无论从肌理变化还是装饰风格上都力求统一，体现强烈现代感。本报告是严格保密的。市场主流产品区间，并通过局部户型创新与面积赠送，提高产品市场竞争力产品形式主力户型多层120平米三居小高层80-100平米两居110-130平米三居高层88平米两居主力户型：两居80-100平米三居120-130平米送面积与市场主流产品区间相似阳光佳和三居户情趣空间：景观型阳台本报告是严格保密的。稳健开发策略：首期以市场主流多层产品启动，最后推出市场领先高层产品，降低市场风险，实现项目高溢价阳光佳和开发分期策略分期产品形式价格销售周期一期多层2600元/平米2005.8——2005.122006.1——2006.6二期多层，2栋小高层2900元/平米3600元/平米三期小高层，高层高层4000元/平2006.7——米说明：截至2007年5月，已销售32万平米，仅剩5万平米高层产品，年消化量约16万平米，市场平均消化速度约10-12万平米。本报告是严格保密的。营销意识领先，宣传新都市住宅价值，卖点鲜明，多渠道营销，形成市场热销制造热销场面依托区域价值多渠道营销—房产研形象鲜明，领跑市场讨会，周边区县推广，大客户营销……阳光佳和二期销售现场本报告是严格保密的。案例借鉴二：贵港普罗旺斯项目位于港北新区，为本市最大的高容积率项目港北区??地理位置：地理位置：项项目目城市新区位于城市核心区港北区位于城市核心区盛国边缘边缘－港北－港北区区西西政府中北角，未北角，未来来城市城市本项目阳荷市政府新区内，当前主小新区内，当前主广典要住宅供要住宅供应区应区域域德世梦；；中??总总占地面占地面积积：：核38.1338.13万平米，万平米，心区区域域内内最大最大项项目目电龙凤商湖；；圈?老城区?容容积积率：率：2.22.2；；银??道路未通，缺乏道路未通，缺乏生活，生活，教教育，育，医医疗疗配套，周配套，周边边有有1km大片未大片未开发开发土地土地港南区；；糖本报告是严格保密的。在面积总价控制基础上，以客户最能感受到的角度出发打造新城市生活方式，创造量、价齐飞的市场表现控制面积低支付成本客户价值控制总价高价值享受面积控制、户型功能创细新、分实惠提供、步入式衣帽总价可比间、功能空间尽可能采用砖混结构，建筑结构产品价值有地下室部分采用框混结构新赠送露台，赠送阁楼城赠送面积赠送结构面积，赠送入户花园价赠送凸窗值体系外立面体现欧洲异域风情的外立面风格，外观空间价值空间形式创新采用涂料控制成本展示价值、重点突出、形象制增加与室外空胜间接触的功能空间景观价值城市广场、小品、石凳等社区景观核心景观主轴本报告是严格保密的。在具有古老文化底蕴的贵港市，项目以现代建筑风格和法国风情元素惊艳亮相，带给贵港人一种前所未有的国际化体验和崭新的生活方式现代建筑风格特色：简约时尚的建筑外立面，采用涂料控制成本，增加与室外空间接触的功能空间法国风情元素符号：售楼处、风情商业街等欧式建筑符号运用备注：贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座充满生机的新兴内河港口城市本报告是严格保密的。以功能细分和面积赠送，体现项目更为领先的生活理念和高性价比产品价值体系功能细分步入式衣帽间、功能空间尽可能采用砖混结构，建筑结构有地下室部分采用框混结构赠送露台，赠送阁楼赠送面积赠送结构面积，赠送入户花园赠送凸窗本报告是严格保密的。项目主动出击，通过全城营销，事件营销，在市场引起轰动，带动市场热销中强.普罗旺斯圣诞酒会2007年中强·普罗旺斯业主圣诞酒会12月23日晚在中强.普罗旺斯杯环城长跑装修一新的普罗旺斯展示中心举行。一期部分业主180余名参加了此次圣诞酒会，下图为圣诞酒会夜销售现场市委、市人大、市政协都有领导前来参加市场均价2200元/平米，贵港中强.普罗旺斯实现均价3000元/平米本报告是严格保密的。案例借鉴三：石家庄香榭里项目：率先呼应城市发展的领先项目??地理位置地理位置：：位于石位于石家家庄庄市市槐南槐南路西路西段段,,临临近近石石家庄家庄中心政中心政务经济区务经济区，，属属城市化城市化特征逐特征逐渐鲜渐鲜明的明的东东南南区区域；域；西北区域中心政东北区域??规规模：模：总总占地占地6.36.3万万务经济平米，平米，总总建筑面建筑面积积8.28.2区万平米；万平米；二环以外区域西南区域东南区域??价格：价格：实现实现比周比周边边同同类类型型产产品高出品高出500500元元//本案二环以外区域平米的均价；平米的均价；??销销售速度：售速度：70多套70多套//月，月，当当地地4040多套多套//月月图2-1石家庄房地产区域市场示意图石家庄房地产区域市场示意图（二）竞争范围界定本报告是严格保密的。石家庄项目的成功关键因素形象?现代、都市、品位、便捷的形象；环境?以客户更易感知的集中园林替代楼间绿地；产品?以高层建筑呼应城市形象，与多层板楼相比，该种建筑形式所体现的城市感是对客户是有冲击力的；?通过暖灰、时尚的色调，简洁、流畅的线条，挺拔的建筑形式等等体现出城市便捷、繁华的生活方式，充分挖掘了项目的城市属性，现代都市的特征得到彰显，塑造了“新经济带、新都市住宅”的物业形象；本报告是严格保密的。石家庄的案例启示——城市中心化过程中，主打城市形象、以外在展示给客户带来巨大冲击，树立区域标杆形象，顺利实现价量双赢城市化进程处于初级阶段时的客户需求特征？消费心理不成熟，置业动机、价值评价体系简单，对特色产品有一定程度的偏好；大体量、仪式感入口、时尚商业配套等城市意向明显的形象什么样的产品能够对位这一阶段的客户需求？能够打动客户；结论：城市中心化过程中，产品力、城市感尤其是突出其外在形象能够实现溢价，主打城市形象的社区可以给客户带来巨大冲击。关键词：城市展示形象本报告是严格保密的。案例总结领先市场形象通过具有现代时尚特色的建筑外立面、社区入口、以及景观等易感环节一举奠定项目领先市场形象突出产品价值面向主流客户群，户型面积聚焦市场主流面积区间，通过局部户型创新和面积赠送提高产品市场竞争力与性价比稳健开发策略首期以多层产品启动，随着项目逐渐成熟与客户接受度提高，后续推出市场领先高层产品，降低市场风险，提高项目溢价强势营销手法营销意识领先，以引领新城市住宅生活模式为卖点，新通过全城营销，多渠道销售引起市场轰动，带动项目热销本报告是严格保密的。TheEnd本报告是严格保密的。