二三线城市CBD开发研究——CBD的开发运营经验分享1目录一、CBD项目介绍二、CBD的经验分享2一、CBD项目介绍2005年2月4日，中南集团以19.04亿元，取得有“长三角地王”之称的中央商务区及体育会展中心的土地使用权和项目建设权，同年6月奠基开工，中央商务区由此掀开新篇章，并开创了国内民营企业独立、整体开发、运营新兴城市CBD的先河。3一、CBD项目介绍CBD位于新城核心区，总用地2平方公里。市新城区总用地约171、项目区位平方公里，其核心区位于旧城区南部，处于老城区和开发区的咽2、项目规划喉位置，距老城区中心及开发区中心均约6公里。3、典型业态4、建设情况4一、CBD项目介绍新城核心区自北往南规划有四个区域，分别为行政中心、行政配1、项目区位套区、中央商务区和体育会展中心。2、项目规划3、典型业态4、建设情况5一、CBD项目介绍CBD由A、B、C、D、E五个地块组成。其中A、B地块为商1、项目区位业中心和商务中心；C地块为中央公园；D、E地块为居住、办2、项目规划公、酒店。3、典型业态4、建设情况6一、CBD项目介绍写字楼1、项目区位2、项目规划3、典型业态4、建设情况7一、CBD项目介绍休闲娱乐1、项目区位2、区位规划3、典型业态4、建设情况8一、CBD项目介绍购物中心1、项目区位2、项目规划3、典型业态4、建设情况9一、CBD项目介绍精品百货1、项目区位2、项目规划3、典型业态4、建设情况10一、CBD项目介绍中央公园1、项目区位2、区位规划3、典型业态4、建设情况11一、CBD项目介绍酒店1、项目区位2、区位规划3、典型业态4、建设情况12一、CBD项目介绍住宅1、项目区位2、区位规划3、典型业态4、建设情况13一、CBD项目介绍餐饮1、项目区位2、区位规划3、功能定位4、典型业态5、建设情况14一、CBD项目介绍体育1、项目区位2、区位规划3、典型业态4、建设情况15一、CBD项目介绍经过6年时间的建设，中央商务区日趋成熟：1、项目区位?中央商务区开工面积达150万平方米，竣工面积90万平方米2、区位规划。3、典型业态?最高档次的五星级酒店——金石国际酒店开业。?唯一购物中心中南城即将开业。4、建设情况?2000多户业主入住。?100多家国内外著名品牌入驻。?300家企业入驻办公。?工商银行分行、农村商业银行等金融单位总部入驻。?。。。。。。城市核心区的地位逐步得到确立！16中央商务区是苏中、苏北地区唯一的CBD，以第三代CBD为规划蓝本，集聚核心的行政、教育、商业、商务、文化、会展等优势资源，融合居住、办公、商业、休闲等功能于一体，代表了城市建设的最高水平，也是快速发展的动力引擎，将对乃至周边地区发展的起到深远影响。17目录一、CBD项目介绍二、CBD的模式选择三、CBD的经验分享18目录一、CBD项目介绍二、CBD的经验分享19二、CBD的经验分享CBD是国内第一个由民营企业开发的项目，是在“三个不具备”的条件下操作并取得成功的：一是没有见过CBD，初期不具备操作能力；二是周围一片荒芜，不具备操作条件；三是政府也不清楚什么叫CBD，不具备政策扶持。但通过我们的学习、摸索和实践，在项目开发过程中积累了相当的经验和教训。20二、CBD的经验分享1、政府扶持政府在CBD的开发中不能缺位2、启动方式从国内外的CBD开发经验看，成功的CBD都离不开政府的支持，比3、运营模式如：4、速聚人气5、招售互动6、整合资源7、打造形象21二、CBD的经验分享22二、CBD的经验分享1、政府扶持一、各地政府扶持的内容主要包括：2、启动方式?负责基础设施、配套设施的建设；3、运营模式?制定招商引资的优惠政策；?4、速聚人气优化投资环境，简化审批程序；?制定产业引导规划；5、招售互动?限制同质产品重复规划、重复建设，集中资源6、整合资源二、主要扶持的方式为：7、打造形象成立专门的领导和协调机构23二、CBD的经验分享1、政府扶持CBD由于是民营企业运作，在初始阶段政府对于中央商务区建2、启动方式设的参与度不高，对于周边配套建设推进无法与项目开发相匹3、运营模式配，对于招商和办公也没有出台针对性强、力度大的优惠政策4、速聚人气，使公司在招商和办公销售、商业商务氛围形成上一直遇到面5、招售互动临困难；但在后期阶段，通过我们的努力和协调，政府加大了6、整合资源政策支持力度，商务区的面貌发生了根本性的改变。7、打造形象24二、CBD的经验分享1、政府扶持重点采取的措施：2、启动方式?加强与政府的沟通，协调政府成立了CBD开发管理办公室；3、运营模式?协调政府部门加大快速道路、医疗、金融、菜场、教育等配4、速聚人气套设施的建设；5、招售互动?协调政府部门出台了系列招商、办公、金融优惠政策；6、整合资源?协调政府部门开辟证照办理绿色通道；?协调政府部门参与CBD的对外招商和对外宣传方面；7、打造形象?协调政府部门制定产业规划，并加以引导25二、CBD的经验分享1、政府扶持启动方式是否合理关系到项目运作成败2、启动方式CBD的启动根据其外部环境不同，一般分为以下几种模式：3、操作方式?行政机构进入+住宅开发4、速聚人气?行政机构进入+产业化公建5、招售互动?行政机构进入+住宅开发+产业化公建6、整合资源?行政机构进入+商业写字楼开发7、打造形象上述四种模式中，最后一种适用于周边环境成熟、宾馆、商业、写字楼林立的项目。26二、CBD的经验分享1、政府扶持CBD在运作初期，周边各种配套设施还非常不成熟，因此采取2、启动方式了“行政机构进入+产业化公建+住宅开发”的方式：3、运营模式?政府率先进入，将新政府大楼搬入新区；4、速聚人气?产业化公建率先启动，先投资建设体育会展中心，发展体育、会展经济；5、招售互动?住宅需先期启动，迅速回流资金，聚集人气；6、整合资源?市政交通需先期进入；?写字楼、酒店等在后期启动；7、打造形象?特别注意商业进入的时机（中后期）。27二、CBD的经验分享1、政府扶持对于民营企业投资CBD开发，先行启动住宅区尤为重要：2、启动方式?居住功能是平衡城市综合体中酒店、商业、办公等业态的重3、运营模式要功能；过低的住宅密度会不利于对多样性的支持，不利于增4、速聚人气加人流，而导致整体失败。5、招售互动?先行启动住宅，迅速回流资金，有利于开发商迅速积累综合6、整合资源体开发的巨额资金。7、打造形象28二、CBD的经验分享运营模式是否科学决定项目运作能否进1、政府扶持入良性循环2、启动方式运营模式的要点在于：3、运营模式?开发次序的安排；4、速聚人气?操作方式的安排：5、招售互动?销售物业持有物业OR6、整合资源?持有物业销售物业7、打造形象29二、CBD的经验分享CBD项目在运营模式上走了一些弯路，在初期以住宅开发为主，销售1、政府扶持火爆；09年起重点转向商务商业开发，销售受阻，同时要负担五星2、启动方式级酒店和购物中心的开发和运营，需要大量资金支撑，项目无法实3、运营模式现自有平衡。4、速聚人气在中后期，我们在总结了前期运作的经验教训的基础上，对后续业5、招售互动态的开发进行了优化，主要考虑三点;6、整合资源?对项目进行系统进行资金预算，合理分布收益和支出，优化开发次7、打造形象序。?科学安排每年的产品销售配比、热销和销售较慢的产品相搭配。?研究确定了持有物业和销售物业的类型和比例。30二、CBD的经验分享在开发次序方面，经总结和优化的开发路径是：1、政府扶持第三步2、启动方式第二步3、运营模式第一步利用写字楼、公寓等其他部分的销售，沉4、速聚人气利用商业部分提升配先开发可以拉动项目淀并满足商业项目资套和品质，增加写字5、招售互动价值及可以收回资金本需求，实现商业项楼和公寓等其他部分部分，再通过品牌提目的持有，并获得长6、整合资源的销售升及资金滚动开发其期稳定的回报。7、打造形象余部分31二、CBD的经验分享1、政府扶持在操作方式方面，主要的经验有：2、启动方式?通过销售型物业，迅速回流现金，支持CBD项目的整体开发；3、运营模式?通过持有型物业，分享城市发展带来的价值。?4、速聚人气通过对商业、酒店等物业的持有，可操控性强，易提升项目档次，实现功能互补强，价值链紧密，运营价值高，便于打造项目5、招售互动的整体形象。6、整合资源7、打造形象32二、CBD的经验分享1、政府扶持城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链2、启动方式3、运营模式中央商务区项目在07年交房后，由于配套、商业、交通等设施不完善，在较长时间内一直面临着入住率不高，办公氛围不浓4、速聚人气，商气不旺的局面，一段时间内被称为是空城，城市核心区无5、招售互动法得到认可。6、整合资源7、打造形象33二、CBD的经验分享1、政府扶持采取的对策和措施：2、启动方式?率先启动生活配套类设施及商业的建设?3、运营模式加快龙头商业和大型商业的开业，促进人气导入?提供可供大众参与的平台4、速聚人气?提供商业及办公类具有竞争力的优惠政策5、招售互动?完善教育、交通、医疗等配套设施6、整合资源?不断加大已建成区的整改，实施“1-5年返修整改计划”，7、打造形象不断提升产品品质。34二、CBD的经验分享CBD人气聚集的模式：1、政府扶持2、启动方式资源平台提升品质3、运营模式商务办公商务租客商务消费人流4、速聚人气商务消费人流高消费人流5、招售互动酒店商业旅游租客6、整合资源资源平台商旅消费人流提升品质住家消费人流7、打造形象公寓提升品质住宅35二、CBD的经验分享1、政府扶持招商与销售互利是CBD运作进入良性循环的基础。2、启动方式3、运营模式中央商务区2007年3月项目首期住宅交付，但由于内部商业