进进二三二三线线看中西部看中西部地地产产行行业业20112011年投年投资资策略策略中金公司研究部执行总经理：白宏炜2010年11月主要主要内内容容第一章第一章回回顾顾1010年，展望年，展望1111年——要点年——要点简简述述22第二章第二章通通胀胀之下，房价之下，房价难难跌跌33第三章第三章重心重心转转向中西部二向中西部二线线和沿海三和沿海三线线77第四章第四章20112011年地年地产产市市场场焦点焦点问题问题分析分析11112第五章第五章估估值值及投及投资资建建议议2020回回顾与顾与展望展望?20102010年回年回顾顾–政策打政策打压带来压带来了供求了供求关关系的系的阶阶段性平衡；段性平衡；–地地产产板板块块估估值值中中枢枢下移已下移已经经完成，板完成，板块块估估值见值见底；底；–行行业业集中度明集中度明显显提升，行提升，行业业利利润润率回升；率回升；–地地产产政策政策导导向向变变化，保障性住房政策框架形成。化，保障性住房政策框架形成。?20112011年展望年展望–治理通治理通胀为胀为首要任首要任务务，地，地产产行行业进业进一步面一步面临临打打压压；；–开发开发商商资资金金压压力加大，地价有望回落；力加大，地价有望回落；–房价前高后低，成交量前低后高，政策先房价前高后低，成交量前低后高，政策先紧紧后松；后松；–地地产产股股现结构现结构性机性机会会，看行，看行业业集中度提升、中西部和沿海三集中度提升、中西部和沿海三线线量价量价齐齐升升带来带来的机的机会会。。3通通胀胀之下，房价之下，房价难难跌跌?20112011年宏年宏观经济观经济利于地利于地产产市市场场?主要指主要指标显标显示行示行业业平平稳稳，但增速下台，但增速下台阶阶4宏宏观经济观经济有利于有利于1111年地年地产产房价与M2——11年M2增速16%，前高后低房价与CPI——11年CPI4.3%，前高后低中国商品房房价同比变化货币供应量同比变化(右轴)中国商品房房价同比变化（左轴）CPI同比变化（右轴）30%35%30%10%25%25%8%30%20%20%6%25%15%15%4%10%10%20%2%5%5%15%0%0%0%-5%10%-5%-2%1998199920002001200220032004200520062007200820091Q102Q103Q104Q101998199920002001200220032004200520062007200820091Q102Q103Q104Q10房价与GDP——11年GDP增速9.3%，全年平稳房价与利率——11年加息50个基点，利率仍较低中国商品房房价同比变化（左轴）中国商品房房价同比变化（左轴）33%实际GDP同比变化（右轴）16%33%一年期存款利率（右轴）5.0%30%15%30%27%27%4.5%14%24%24%13%21%21%4.0%18%12%18%15%11%15%3.5%12%10%12%9%9%3.0%9%6%6%8%3%3%2.5%0%7%0%-3%6%-3%2.0%1998199920002001200220032004200520062007200820091Q102Q103Q104Q101998199920002001200220032004200520062007200820091Q102Q103Q104Q10资料来源：CEIC，搜房数据库，中金公司研究部5行行业运业运行平行平稳稳商品房均价涨2%销售面积涨5%价格交易量价格（元/平方米）同比增长交易量（亿平方米）同比增长44%6,00020%25%12.050%5,00040%16%20%10.027%30%4,00012%8.015%9%6%20%3,0008%6.05%10%10%2,0004.00%2%2%5%-14%1,0002.0-10%00%0.0-20%20062007200820092010E2011E20062007200820092010E2011E销售额涨7%开发投资涨17%销售额开发投资额销售额（万亿）同比增长开发投资额（万亿元）同比增长32%6.00100%6.030%35%75%26%30%5.0080%5.023%25%4.0044%60%4.017%16%20%3.0015%40%3.014%7%15%2.0020%2.010%-15%1.000%1.05%0.00-20%0.00%20062007200820092010E2011E20062007200820092010E2011E资料来源：搜房数据库，中金公司研究部6行行业运业运行平行平稳稳（（续续））新开工面积增12%在建面积增10%新开工面积在建面积新开工面积（亿平方米）同比增长在建面积（亿平方米）同比增长26%20.040%50%50.030%22%40%40.020%25%15.019%20%21%30%30.013%10.017%12%10%15%13%20%20.08%10%5.010%10.05%0.00%0.00%20062007200820092010E2011E20062007200820092010E2011E施工面积增17%土地购置面积增21%竣工面积土地购置面积竣工面积（亿平方米）同比增长土地购置面积（万公顷）同比增长33%12.025.0%6.040%18%17%22.0%21%10.05.030%14%19.0%10%8.016.0%4.020%10%13.0%10%6.08%3.0-4%-3%5%10.0%0%4.07.0%2.0-19%-10%4.0%2.01.01.0%-20%0.0-2.0%0.0-30%20062007200820092010E2011E20062007200820092010E2011E资料来源：搜房数据库，中金公司研究部7宏宏观观和信和信贷环贷环境可支撑境可支撑1111年年销销售售销售额vsM2销售额vs储蓄居民储蓄商品房销售额销售/储蓄10亿人民币M2商品房销售额销售/M210亿人民币60,00014.0%35,00020.0%12%11%17%17%16%50,00010%12.0%30,00016%10%9%9%16.0%10.0%13%13%40,0008%25,00012%7%8.0%20,00012.0%30,0009%6.0%15,0008.0%20,0004.0%10,00010,0004.0%2.0%5,00000.0%00.0%2004200520062007200820092010(E)2011(E)2004200520062007200820092010(E)2011(E)房地产贷款vs总信贷按揭贷款vs总信贷全国银行信贷总额全国银行信贷总额10亿人民币商业性房地产贷款余额10亿人民币住房按揭贷款余额商业性房地产贷款余额/全国银行信贷总额住房按揭贷款余额/全国银行信贷总额60,00025.0%60,00016.0%50,00018%18%12%18%17%20.0%50,00012%11%16%16%11%10%10%12.0%40,00013%13%40,0009%9%15.0%30,00030,0008.0%10.0%20,00020,0004.0%5.0%10,00010,000-0.0%-0.0%2004200520062007200820092010(E)2011(E)2004200520062007200820092010(E)2011(E)资料来源：CEIC，搜房数据库，中金公司研究部8重心重心转转向中西部和沿海三向中西部和沿海三线线?““十二五”十二五”规划规划指引行指引行业业方向，“中西部＋沿海三方向，“中西部＋沿海三线线”量价”量价齐齐升升?沿海：三大沿海：三大传统传统板板块块打造“城市圈”，三打造“城市圈”，三线线城市居住功能提升城市居住功能提升?中西部：中西部：产业内产业内移移//交通建交通建设设利好中西部利好中西部枢纽枢纽城市城市9““十二五十二五””规划规划指引，指引，““中西部＋沿海三中西部＋沿海三线线””量价量价齐齐升升?强强调调收入增收入增长长和和经济结构调经济结构调整整?强强调调加快城加快城镇镇化化?强强调调加强房地加强房地产产市市场综场综合合调调控控“十二五”规划建议对地产行业的重视程度较此前明显提高“十二五”规划建议宏观经济城市发展房地产市场经济结构战略性调整积极稳妥推进城镇化加强土地、财税、金融调节居民收入增长与经济发展同步实施区域发展和主体功能战略加大保障性安居工程建设力度推进国家运输通道建设完善城市化布局和形态加快棚户区改造，发展公租房加强和规范地方政府融资平台完善农村发展体制机制合理引导住房需求，抑制投机资料来源：“十二五”规划建议，中金公司研究部10三大三大传统传统板板块块打造打造““城市圈城市圈””，三，三线线城市居住功能提升城市居住功能提升?三大都市圈中心城市消三大都市圈中心城市消费费升升3个沿海泛都市圈+2个中西部板块级级，周，周边边中小城市中小城市进进入快速入快速发发展期展期?中心城市中心城市?服服务业务业主主导导，消，消费费增速增速较较快快沈阳?中低收入群体住房需求主要通中低收入群体住房需求主要通过过北京大连天津加大保障房建加大保障房建设设力度力度来满来满足，足，项项泛环渤海石家庄城市圈中部目主要分布在城市中心外目主要分布在城市中心外围围以及以及青岛中西部板块板块郑州周周边卫边卫星城星城西安上海南京成都武汉泛长三角?杭州周周边边中小城市中小城市重庆城市圈?居住功能居住功能显显著提升著提升长沙厦门?非非农农