新加坡和香港商业考察报告2011年02月20日考察行程?新加坡?CLARKEQUAY?SHANGHAIIONORCHARD?NGEEANNCITY?ORCHARDCENTER?PLAZASINGAPURA?RAFFLESCITYHONGKONG?BUJISJUNCTION?RAFFLESHOTEL?SUNTECCITYHALL?MARINABAYSANDS?香港?THEUPPERHOUSESINGAPORE?HULLETHOUSE?SHAMASA，inTsimShaTsui.2新加坡概况?热带海洋性气候；?国土面积约710平方公里；?国家人口约508万人；?国家GDP总量2010年约2170亿美元，人均43574美元；?人口主体为华族人口占75%，马来人14%，印度人占8%；?国语为马来语；行政语言为英语；官方语言有英语、华语、马来语和泰米尔语；?1965年独立，议会共和制国家，核心区域严格的法律体系，廉洁的行政体制；?20世纪60-80年代实现经济腾飞，目前基本完成现代化。新加坡是东南亚的一个岛国，也是一个城市国家。该国位于马来半岛南端，毗邻马六甲海峡南口，其南面有新加坡海峡与印尼相隔，北面有柔佛海峡与马来西亚相隔，并以长堤相连于新马两岸之间。新加坡是亚洲最重要的金融、服务和航运中心之一。新加坡在城市保洁方面效果显著，故亦有“花园城市”之美称。3新加坡商业概况乌节路传统城市商业区白沙浮行政文教区新加坡河地区滨海金融CBD牛车水历史街区新加坡城位于新加坡东南端，商业片区的形成虽有历史的发展延续，但主要成型于上世纪八九十年代，新世纪以来新增商业地产项目较少，主要集中于滨海金融区。4CLARKEQUAY（克拉码头）?新加坡河地区处在新加坡城中心城区中间地带，连接未来新加坡滨海CBD及城市传统街区，承载着居住、工作、娱乐、购物、休闲等复合功能。?克拉码头是位于新加坡河与RiverVallyRd.一角的旅游名胜地，是以新加坡第二位总督安德鲁.克拉爵士命名，原为货栈、仓库、商店集中的码头区，后经精心改造而成为如今新加坡购物、休闲、旅游、餐饮的热点区域，也是滨水改造的经典案例之一；?总面积33630平方米，由凯德臵地耗资8500万新币重新改造，于2006年底完工。原来的60家仓库和商店已发展成近200家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所。5CLARKEQUAY（克拉码头）?整体定位：充分依托水系资源，定位于休闲娱乐中心，充分体现国际化，成为旅游目的地与城市商业休闲目标区。夜晚：绚丽动感每个城市都需要一个娱乐和消遣的地方一个越夜越美丽的地方6CLARKEQUAY（克拉码头）?产业改造：通过打通商业休闲产业链,最大化打造一站式休闲消费体验，最终成为既吸引外来游客的旅游目的地又吸引本地人群休闲消费的活力区特色水岸餐饮特色购物中心1、餐饮2、酒吧冒险游乐5、酒店3、购物品牌酒吧夜店4、游乐酒店7CLARKEQUAY（克拉码头）?创新业态：国际化旗舰娱乐项目植入，营造休闲娱乐的峰值体验，通过国际知名休闲餐饮娱乐品牌项目的引进，以点带面发展，形成克拉码头多元化的文化魅力。新西兰极限娱乐项目KandiBar?品牌夜店：国际品牌酒吧，如KandiBar；国际品牌演出俱乐部，如MINISTRYOFSOUND,ZIRCA?品牌游乐项目：新西兰G-MAX绷紧跳国际知名歌舞团ZIRCA?品牌餐饮：意大利、法国、德国、日本、中国、印度等世界各地的餐饮品牌。澳大利亚品牌俱乐部REBEL意式品牌餐厅“VERVEEXPRESSO”8CLARKEQUAY（克拉码头）?传统功能利用与提升：保留原有二手交易市场的功能，同时将之改造为艺术品制作展示与交易的新空间，从而丰富了区域的文化活力，提升了区域的价值品味。?古董二手市场：?旧古董、老唱片、老收藏的展示销售市场?艺术品制作过程现场演绎、销售：?蜡烛制作、毛纺编织、现场作画?传统艺术表演：?乐器、传统戏曲?艺术成品展示销售?除了原本的70个旧货摊位外，克拉码头也与AeonVentures公司合作，安排更多的艺术家到跳蚤市场展销他们亲手制作的艺术品。展示的艺术门类繁多，既有本国传统艺术，也吸收国外地区的特色艺术。9CLARKEQUAY（克拉码头）?功能组成与空间布局：以餐饮娱乐为主涵盖办公、零售的复合功能组成，在空间布局上，以临河距离为依据，进行功能板块的划分，同时预留了大面积的停车设施?功能布局：?以中心广场为核心，分为五大功能板块?各板块主导功能以临河距离为主要依据，圈层分布?沿河的A、D、E板块，是克拉码头的价值高地，以餐饮业态为主，同时也包含部中心喷分办公，另外，大型娱乐设施G-MAX也设泉广场臵在临河区域E区，以实现其娱乐价值的最大化?外围圈层则主要以酒吧、夜店俱乐部等业态为主?功能组成：以餐饮娱乐为主的复合功能?餐饮酒吧类共有家；40零售购物40%、餐饮30%、娱乐30%?夜店俱乐部共有11家；?办公共6家，大型零售商业2家，大型娱乐设施1家餐饮45%、娱乐20%、酒吧20%、零售4%、加之少量办公10CLARKEQUAY（克拉码头）?亲水功能的实现：具备景观价值的亲水开放式休憩餐饮空间以及灯光营造下色彩斑斓的水影效果，改变了克拉码头原本的临水不亲水，丰富了其商业形式为改变克拉码头临水但不亲水的局限，嘉德臵业聘请国际知名设计公司ALSOP进行沿河的景观改造，其主要措施包括：?具备景观效果的休憩空间打造——结合东南亚地区多雨的特点，为河岸打造开放式的荷叶状景观“顶棚”，“顶棚”延伸至河内约1.5米，成为亲水餐饮、休憩的主要空间?利用灯光效果，营造五彩斑斓的水影11CLARKEQUAY（克拉码头）?建筑特色?砖墙与玻璃框架的有机使用，体现出传统与现代的结合，承续了历史的厚重感，又不乏时尚个性的特质。12CLARKEQUAY（克拉码头）?建筑特色?跳跃的建筑色彩，一反传统商业建筑的常规，既增加了视觉识别性，又为整个街区增加了无数的活力。13CLARKEQUAY（克拉码头）?建筑特色?光与电的充分运用，效果五彩缤纷，既渲染了建筑街区之美，又显示出娱乐场所的地标性。14CLARKEQUAY（克拉码头）?建筑特色?环保节能技术的使用，既增加了结合气候条件的舒适度，又有效降低了运营能耗。“水立方”天棚“水立方”天棚奥妙“喷水池”15扇风系统IONORCHARD?OrchardTurn项目为新加坡乌节路核心地带的零售及豪华住宅区的地标项目，位于闻名的乌节路核心地段，由新鸿基地产与新加坡嘉德臵地合资开发，建筑师是RSPArchitectPlannersandEngineers及Benoy有限公司。?OrchardTurn项目为新世纪以来乌节路商圈新建的唯一项目，位处地铁乌节站(MRT)上盖，地底设有行人通道直达毗邻大厦，市民亦可使用铁路、巴士及私家车往返该区，快捷方便。?项目逾100万平方呎，包括商场IONOrchard，以及豪宅项目卓锦豪庭。?卓锦豪庭楼高218米，56层住宅共提供175个单位，是乌节路最高的大厦。?IONOrchard商场面积超过660,000平方呎，地面8层，其中1-4层为商场，5-8层为停车场，地下4层，其中负二层与地铁站台层相连。16IONORCHARD?IonOrchard的建筑立面?造型非常独特，商场外墙利用崭新的互动多媒体幕墙设计成墙身。17IONORCHARD?IonOrchard的交通连接?因项目地势为坡地原因，一侧为地面一层连接乌节路，人流从地面一层可直接通往地铁或进入商场；一侧为地面二层连接乌节林荫道，车辆可在此接送人流，也可旋转上至停车场。18IONORCHARD?IonOrchard的交通连接?项目室外，一侧为地面道路，一侧有顶盖的通道可直接连通乌节路和乌节林荫道，该通道另可用作室外活动场地。乌节林荫道一侧乌节路一侧穿行地下通道19IONORCHARD?IonOrchard的交通连接?地铁进站层连接商场地下二层，连接处空间挑空，可直接看到地下一层的商铺，并且通过光影手法营造出良好的视觉效果。一侧通道直接连通地下一层在继续通至地面一层，一侧通道通过扶梯可直达地下四层。20IONORCHARD?IonOrchard的交通连接?商场室内交通空间通过单层、双层或三层扶梯进行连接，根据中庭的布局保证交通的便捷性和通达性。21IONORCHARD?IonOrchard的品牌分布?一线品牌分布在1-2层，六家高端品牌的双层店面即占地5000平方米，地面3-4层和地下1-2层为二、三线知名品牌或年轻品牌，地下3-4层主要为餐厅和零售。?商场共有27间餐厅及咖啡厅遍布各个楼层，占总楼面面积逾两成，包括国际知名餐厅和本地风味美食，从休闲式餐厅到高级精致餐厅，从小吃店、糕饼店到顶级超级市场，应有尽有。22IONORCHARD?IonOrchard的品牌分布?一线品牌分布在1-2层，六家高端品牌的双层店面即占地5000平方米，地面3-4层和地下1-2层为二、三线知名品牌或年轻品牌，地下3-4层主要为餐厅和零售。?商场共有27间餐厅及咖啡厅遍布各个楼层，占总楼面面积逾两成，包括国际知名餐厅和本地风味美食，从休闲式餐厅到高级精致餐厅，从小吃店、糕饼店到顶级超级市场，应有尽有。L2L123L2L2B4IONORCHARD?IonOrchard的品牌分布?相对国内的购物中心，部分业态的存在非常值得关注。艺术中心红酒专卖24画廊茶叶专卖IONORCHARD?IonOrchard的旅游结合?本身在乌节路传统商业区内，商场内有乌节路最大的美食广场FOODHALL；新加坡旅游局在商场一楼设立新加坡旅客询问中心，商场内分楼层不同设立四个问询台；观光瞭望平台ION