厦门市新景祥房地产策划代理有限公司咨询顾问中心2011-12010年厦门房地产市场回顾暨2011年市场发展展望版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。国际宏观经济发展国内宏观经济环境宏观经济对策与建议研究全国房地产行业分析厦门房地产行业回顾目录国际宏观经济发展道琼斯指数国际宏观经济发展标准普尔指数纳斯达克指数全球范围来看，近期股市全面回升。玉米期货黄金期货国际宏观经济发展原油期货黄豆期货粮食、原油、黄金等大宗商品价格持续看涨，全球通胀压力增大。英镑指数人民币指数国际宏观经济发展欧元指数美元指数美元指数在持续下跌中有所企稳，与之关联的人民币在美元的贬值下被迫升值。现值：.025%现值54.1现值9.8%国际宏观经济发展美国失业率指数美国消费者信心指数央行公布利率决议美国经济美国失业率居高不下，经济复苏势头有所减弱，央行施行量化宽松货币政策刺激经济发展。???失业率上升：从2009年的9.3%上升到2010年的9.8%.宽松的货币政策：失业率持续上升，央行利率维持在0-0.25%的区间，实行量化宽松的货币政策，增加货币流通性，以刺激经济。消费信心指数回升：在宽松货币政策的扶持下，美国消费者对失业预期有所减弱。12月：57.112月：57.0国际宏观经济发展美国-ISM制造业指数美国-ISM非制造业指数11月：0.1%11月：0.8%美国-消费者物价指数月率美国-生产者物价指数月率??注：ISM指数低于50%则经济陷入衰退。当指数高于50%时，是经济扩张的讯号。接近60%时，则通胀的威胁渐高，联储可能会考虑提高利率。生产者物价指数和消费者物价指数均有所上涨；2010年ISM指数均高于50%，在量化宽松货币政策的支持下，企业以更低的成本获得资金扩大生产，制造业和非制造业规模均有所扩张。在宽松货币政策支持下，美国企业持续走扩大生产之路。10月：-387国际宏观经济发展美国贸易帐???美国是中国重要的出口国，近期贸易逆差不断缩小。2010年中美双边贸易呈现较为强劲的恢复增长势头。但随着二季度以来美国经济复苏放缓、失业率居高不下，美国以对华贸易逆差和中国人民币汇率被“高估”等为借口,为中美贸易关系带来较大的不确定性。美国失业率的居高不下，定量宽松货币政策的施行，预示着短期内中国对美国的出口将减少。美国贸易逆差缩小，贸易保护主义加重，预示着中国对美国的出口将减少。国际宏观经济发展欧元区失业率???欧洲就业市场自危机来就越来越糟糕，不但没有改善，反而是月月攀升；在自身主权债务危机的影响下，欧元区利率保持低水平，维持宽松的货币政策，以刺激经济的发展；债务危机下，在积极的货币政策刺激下，消费者预期依然表现良好。12月：-1112月：1.0%欧元区-消费者信心指数欧元区-央行公布利率决议欧洲在债务危机的缠绕下，经济发展放缓，央行实施宽松货币政策以刺激经济。10月：52亿国际宏观经济发展欧元区贸易帐???近期欧盟贸易顺差不断扩大；欧盟是中国最重要的贸易伙伴，2009年，中国出口总额的20%、进口总额的13%都来自于欧盟；在债务危机的缠绕下，欧盟长期内将以解决自身的债务问题为首要任务发展本国的经济，对中国进口将大幅降低。债务危机缠绕，迫使欧盟以发展本国经济为中心，同时贸易顺差扩大，预期对中国的进口额将大幅降低。国际宏观经济发展???2010年世界主要经济体复苏动力不足，步伐有所减慢；美国和欧盟施行宽松的货币政策，刺激本国经济发展，同时贸易保护主义加剧；主要贸易伙伴对中国的进口将减少，中国出口将面临很大的压力。总结国内宏观经济发展国内宏观经济发展???投资：货币政策由宽松转向从紧，以防止资产泡沫，全年的投资节奏趋于稳定。进出口：2010年进出口好于市场预期，但近期受国际经济影响，有放缓的趋势；总体而言，出口增速减缓，但进口增速增加。消费：居民收入和居民消费整体上稳定，但后期消费增长保持强劲势头，很大程度上因为出口受阻，大量库存及出口转内销。全国总体经济稳定发展，进出口好于预期，投资节奏和消费趋于稳定。国内宏观经济发展消费者信心指数103.2103.3103.9104.7104.2107.9106.0108.0108.5107.8107.3104.1103.8100.0102.0104.0106.0108.0110.0居民消费价格指数（CPI）走势100.6101.9101.5102.7102.4102.8103.1102.9103.3103.5103.6104.4105.198100102104106???2010年初，消费者信心略有增强，随着CPI涨幅持续高涨，后期出现较为明显回落。2010年1-11月，CPI持续上涨，11月增幅达到5.1%，冲破了5%严重通胀的临界点。为防止资产泡沫及稳定物价，国家今年2次加息，同时调高存款准备金率。CPI涨幅持续高涨，预示着我国面临着严重通胀威胁，消费者信心随着CPI的上涨，略有回落。深证指数恒生中国企业指数国内宏观经济发展恒生指数上证指数??恒生指数和恒生中国企业指数运行平稳，一定程度上反映大部分企业赢利能力良好；2010年上证指数、深证指数整体上经历一个跌宕起伏的周期。企业经济效益良好，国民经济发展稳定。2011年刺激国内消费仍是首要主题投资拉动经济增长的模式将长期延续2011进出口面临较大压力出口面临压力进口增速加快经济趋稳要求国内庞大的消费市场经济发展结构均衡要求出口被抑制，内需被刺激4万亿投资的后期工程仍需大量资金十二五规划开局之年保经济稳定增长宏观经济复苏国际经济复苏放缓国内经济高速发展GDP=进出口+投资+消费消费投资进出口2011年，进出口面临较大压力，消费难当重任，投资拉动经济的模式将继续延续。???2010年经济总体平稳发展，企业经济效益良好。2011年，进出口压力增大，消费难担重任，因此投资拉动经济增长这一模式将被延续，房地产作为投资中最重要的一部分，将继续其支柱作用。面对多方矛盾并行的宏观经济，2011年房地产发展将面临更为谨慎和稳健的经济、政策环境。总结2010年全国房地产回顾2011年房地产发展预测宏观经济对策与建议研究全国房地产行业分析厦门房地产行业回顾目录2010年全国房地产市场回顾政策回顾zzzzzzzzzz差别化信贷及税收政策，暂停第三套房贷款。16个城市出台购政策，国家还对外资机构和个人购买房产做出限制。上调住房公积金利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。全国保障房及中小套型用地占比为76.6%。通过减免税收，鼓励保障房建设。金融支持保障房建设，鼓励民间资本参与政策房建设，鼓励金融机构发放中长期贷款及债券筹集资金。融资环节，加强对房地产企业贷款前后管理，加强对信托资金运用和监管，对违规企业暂停批准上市、再融资和资产重组。土地开发环节，要求约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。交易环节，严禁捂盘、哄抬房价等行为，北京还出台商品房预售资金管理办法等。6次上调存款准备金率，存款准备金率达18.5%，防止银行再度出现信贷井喷的状况。2次加息，一年期贷款基准利率达5.81%,；5年以上贷款基准利率达6.40%，收回过剩的流动性，抑制通胀。抑制投资需求加强市场监管信贷收紧增加保障房供给2010年政策频出，综合调控力度空前。政策回顾回顾2010年的政策变化，大体可以化为三个阶段。政策回顾对于利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭贷款比例不得低于40%增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。加强风险防范和市场监管。加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，加强市场监测。国十一条：1月7日发布关于促进房地产平稳健康发展的通知，重申二套房首付不得低于4成，但政策未落地到实处。政策回顾㎡对购买首套住房且套型建筑面积在90以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放贷款对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策4月“国十条”（417新政）：用差异化信贷及税收政策来遏制部分城市房价过高过快上涨，初期取得明显效果，但后期市场回暖明显。政策回顾929新政：2010年第三次调控，出台一系列信贷、税收、土地、限购等政策，行政手段及经济措施并用，以此抑制房价过快上涨，但受通胀预期及热钱流入等影响，调控效果不显著。一级市场回顾㎡㎡??2010年全国土地成交面积上涨，105个重点城市出让住宅用地面积35683万，同比增长30.4%，建筑面积79558万，同比增长37.7%；出让宗数5460宗，同比增长18.9%。2010年全年的土地成交较均衡，但4月新政出台后，开发商取地行为较为谨慎，土地总成交量较第一季度出现大幅下滑。下半年随着市场回温，土地市场亦再度火热。整体上看全年的土地成交量较为稳健。住宅用地面积（万平）同比2010200904-10年全国105城市住宅用地面积成交情况2009-2010年全国105个城市住宅用地成交面积20042005200620072008200920108466.