太原星河湾初探太原公司2009年的缺钱风波，太原星河湾险些不要形象平地卖楼，幸而有了浦东星河湾的成功，我们才看到了一如既往地星河湾……今天的星河湾7月31日太原星河湾正式开盘呈现的景观超越了山西市场上的对手。但与一贯的水准仍有距离；有较明显的赶工痕迹。总体经济数据规划总用地86.78公顷其中：规划净用地67.8公顷商业用地5.23公顷居住用地62.56公顷居住总户数5930户住宅165.58万平方米公建9.27万平方米容积率2.55绿地率48%建筑密度11.31%一期经济数据一期总户数1396套住宅429354平方米会所7296平方米体育馆3861平方米项目概况酒店项目总建面166万平方米，一期B区为原规划二期产品，临时加推，共计1396套，43万平方米客房37644平方米地下部分16583平方米地上8880平方米商业街地下5044平方米户型A户型A1户型A2户型B1户型B1b户型B2顶层首层楼座楼座530㎡378㎡323㎡293㎡297㎡255㎡复式复式套数138384282238384282一344444294期444444294A544444294区64444429474821518482151合计套数4848132120176762814642特A户型户型A户型A1户型A2户型B1户型B2a户型B2顶层首层楼座楼座599㎡512㎡399㎡323㎡293㎡297㎡260㎡复式复式套数94488661441046464410011464644100一1244444294期1344444294B14462250区154649一期产品A、B区产品差异不大，主力面积为290-330平方米21164621491723112518462149合计套数239246134136881803124754?293/297㎡户型共计520套，占总房源的37%；323㎡户型共计266套，占总房源的19%开盘情况对外宣称43亿，700套的销售业绩，实销35亿，640套。?开盘当天成交440套，解筹率为61%；内部VIP成交170套，星河湾销控120套左右，开盘第二天，关系户消化掉30套；合计成交640套；?北上广三地排号多为虚号，用以开盘时将内部VIP客户认购和销控的房源顶掉；?表单价：A区均价1.87万元/㎡，B区均价2.4万元/㎡；?实际成交价：VIP客户低至1.3万元/㎡，普通客户A区1.75万元/㎡，B区2.2万元/㎡?销控资源较好的户型，以255㎡、530㎡和378㎡为主，用于公共关系维护；09年5月动工，10年7月开卖14个月，星河湾怎么生长为一棵茂密的大树？让我们一起翻看她的成长日志···太原星河湾成长日志2010.7.22开放前夜?景观、板房、酒店、会所Tips:收尾，呈现最美星河湾。?坚决贯彻景观至上的原则，园林开放一拖?密集的活动推介，从再拖，大量人员进场赶7.17-7.31，平均一天两场工。活动，外加每日整版报广夹杂软文硬做，狂轰乱炸，?不惜成本的扮靓园集中力量为开盘造势.区和板房，“黄大锤”又来砸了好几回。太原星河湾成长日志2010.3距离开盘还有4个月Tips?春暖花开，重新开工?坚持以景观为主线，?已达到预售条件，为了最其他工程让路，留出最高品质的景观呈现，拒绝大作业面；开放。?人海战术：一二期项?坚持贯彻以景观优先的原目工人近万人，园林和则，搜刮周边4省大树，精精装修人员超过2000人；心养护，确保品质。?各工种抢作业面，没有统一调配和验收；?目标主体封顶，二次结构基本完成。太原星河湾成长日志2009.9距离开盘还有10个月?09年9月主体已达正负零，Tips11月末主体完成1/3。?执法局主抓对正负零以?上的违章施工，经过公关，09年9月末地下车库顶盖提前一个多月开工。完工后，硬景开始介入。??为保景观作业面，主体09年底水系、亭子、水沟、封顶后二次结构和粗装修微地形架空层、消防道路期间由地库运输物料。基础等地下部分全部完工，保证明年开春软景工程的?为赶工期，冬施至腊月介入。二十五，多花费1000余万。太原星河湾成长日志09年12月修规获批2009.5距离开盘还有14个月?正式开动，土方开挖和预09年10月取得施工许可证应力管桩施工。09年9月取得工程规划许可证Tips09年8月取得用地规划许可证?通过市长协调会疏通市政公司主要领导；09年7月取得国有土地使用证?有效调动关键人员的工作积极性；Tips?从上到下整条线都想到、做到。宁愿多花钱，也要?一月一证的速度并不多见。压缩工期；?修规未批，先拿四证审批，足?最显著的工作成果是临见公关能力之强。时用电送电从140个工作日压缩到20个工作日！为了今天的景观，在可控的时段内，太原星河湾做到极致，人海战术、维护好政府上层关系、不惜成本、交叉工序，同时合理规划、严控品质、用熟手和伙伴对她的进度也起到了至关重要的作用······合理规划?套用其他星河湾图纸进行深化，合理排布综合管线，为工序交叉打好基础严控品质?黄文仔每周看一次工地，不满意的砸了重来?设计把关、工程实现、成本算账、现场解决、决策链条短、速度快?长期合作的总包单位中建三局、中建四局，在合作伙伴困难的时候，先行支付用熟手、用伙伴工程款以维护合作关系?具备操作其他星河湾项目经验的工人?前期周边四省囤树用掉1个亿，冬施多投1000多万等等例子比比皆是不惜成本?材料奢侈浪费、拼花较多、大面积石材铺装、品种繁杂?主体物料通路从地面挪至地下室，缺乏机械运输设备和施工设备，则增加大量人力弥补，使得作业面有上万工人，效率较低，费用极高?预制构件在二期完成?各楼座和地库的基础地下室结构同步施工工序交叉?地下部分完成后，将室外综合管线、园建穿插介入同楼座主体同步施工?主体结构进行至10层以上时二次结构穿插介入施工14个月，太原星河湾的树长得枝繁叶茂，在这些日子里她是成功的然而一切并不像看上去的那么美07年10月杀进太原，09年2月拿地，长达16个月的时间星河湾在干什么······太原星河湾成长日志2007.10星河湾正式进入太原2006.2来自北京的投资公司——铭海公司太原探路?铭海投资先进太原搞地，一年以2008年根据项目规划调整控规后引入星河湾；?6月份倒排控规，与有关领导Tips沟通完成，基本敲定修详规；?特别争取将市政公园臵于项?铭海的一系列公关，让星目用地中心，据为己有；河湾得到了政府的鼎力支持；?铭海公司主攻政府关系，解决了星河湾的后顾之忧。Tips?土地转性竟有遗漏，出让耽误两个多月；?额外以30万/亩补偿村民；太原星河湾成长日志2009.2获取土地2009.3签订成交确认书地块合计1020亩，约合68万平土地出让合同方米，出让底价129410万元，成交价132600万元，130万/亩，约合1950元/平方米。2009.4解决各类突发性事件Tips?协调解决滨河东路开口问题?多个对手被劝退?解决因村民补偿付款问题引?小开发商意外竞拍，星河发的群体性事件湾比底价多付3000万。?协调泄洪渠覆盖问题?临时申请滨河东路道路开口，建立施工通道1、高层关系维护非常重要。星河湾在土2、即使高层关系较好，也不能忽略各级职能地、规划、市政配套等方面，召开了十余部门的沟通，泄洪渠覆盖问题因规划局主管领次市长协调会，解决了大量问题。导对保持原有风貌的个人喜好，耽误了星河湾近一个月的时间，最终还是以明渠形式存在于项目内，未能达到覆盖的目标。3、需持续关注政府工作进展，及时发现问题，解决问题。项目用地内小块农地转用工作的遗漏，导致星海湾多次召开协调会，耽误大量时间。4、工作计划要有预见性，临到开工前才突然发现滨河东路项目用地段没有开口，施工无法组织。临时申报道路开口，再次耽误开工时间。6、不能忽视了本土规定，太原要求各项目在发放预售证时一并提供具备资质的物业公司证明5、承诺的事情一定要做到，土地转性完文件，但太原近期又暂停批准成立外来新物业成后，没有按时支付补偿款，导致村民围公司。星河湾预成立自己的物业公司，花费一堵现场，引发群体性事件。年多的时间才于近日完成，导致直到正式开放前一天才拿到全部预售许可证。星海湾在我们眼里??全国项目图纸套用，设计成熟工程成本高，需要投入大量的人力，现场一、二期项目工人约近万?工序合理，交叉与前臵相结合人，人工费用较高，同时长时间冬施，重复返工等造成花费较高。?坚持品质追求，不断推迟开盘?现场安全文明施工较差。工种抢?坚持做自己擅长的工作，作业面，各自为战，摩擦不断，将政府工作交给合作方??对于高端客户，将品质展示为赶工进行交叉作业，统一的工序调整放在首位，尽管前期占用了大和质量控制不能完全到位，对工人技能量的资金，但较高的单价，较水平提出了较高的要求，也出现了漏水、快的回款速度，致使经济指标楼板裂缝等一些问题甚至优于我们的模式太原星河湾一路走来一贯坚持的始终如一再强力的支持、再好的品牌、再灵活的手段还是需要认真领会入乡随俗的精髓。姿态低一些，心再细一些，或许去年，我们就能看到她的娇容。所以，我们既要看到她树枝上繁茂的绿叶，去学习她用心浇灌、用力成长过程中值得借鉴的地方。也要看到成长路上的一地落叶，去认真总结经验教训，让那些枯败的黄叶不再零落而傲然枝头。如果说星河湾是一道色香味俱全的佳肴，看到她的好卖相，我们也想一探究竟，到底如何将这道菜做得价廉物美，食客又觉得味道如何？下回分解，敬请期待···