万科棠樾项目建筑规划及实地考察记录——香地咨询·半求工作室＆房地产之窗〖天气〗：睛天、多云、或阴〖事件〗：实地考查“万科·棠樾”项目〖地点〗：塘厦观澜湖高尔夫东莞球会入口处、大屏障森林公园林坪路以南〖提示〗：个人观点仅供参考，《“万科·棠樾”唯论》导读：■项目概况【万科唯一“地王”】【距深圳华侨城30分钟】【万科华南区域规模最大、定位最高的项目】【大地震后，领抗震之衔：拒绝凸窗】【浅山盆地，森林湖区：户型100%临湖、观山】■四周概况■产品创新【全新的居住图景：6个岛屿式组团，户户临水、私家码头】【中国最高水准别墅车库：地下工程成本最高、比例最高的中国别墅】一、中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE：户均实际可停5~7辆二、南中国第一个“同向顺流式地下车库出入口”三、人车分流、户均3车位的极大好处四、最多3连排：园林极大化的典型别墅案例【多孔面砖：沉淀历史的同时，吸水性与藏污性可能较高】【万科住宅产业化威力发酵：构件质量一流】一、构件质量稳定二、还是感受到万科过度的精明：只有南向装配全天候窗户三、不锈钢防雨防到灌排气管套口四、高31公分的地下室隔水钢围：四重防水屏障五、日式创新集水、降噪槽：雨水景观化■项目考查【会所：现代与古代在这里穿越了历史】【摧毁成功人士心理防线：老房子催忆童年】【批评：隐形避雷系统贯彻不彻底】【住宅建筑考查】一、具终身价值：一楼有房二、房均一个卫生间：每户两个阳光浴室三、窗户类型多构成丰富表情：一楼卫生间开高小窗四、户户私家电梯：楼道自然采光五、地下室三面采光井：地下室可晒衣服六、首次见识：污水管防臭顶盖■数据与用料■考查结论正文：■项目概况【万科唯一“地王”】2007年7月12日，万科以26.8亿元将塘厦企洞水库地块抢入囊中。该地块底价6.16亿元，折合起始裸地价为1752元／平方米，楼面地价为3504元／平方米。而最终成交楼面地价为15243万元/平米，创造了当时广东省的历史新高，被称为“广东地王”，这是万科第一次获得“地王”项目，最初定名“双城水岸”后改为“万科·棠樾”。也就是在万科取得该地块五个月之后，万科董事长王石就在公开场合表示，2008年之后万科绝不拿地王，所以如果王董事长所言成真，那么本项目将成万科唯一的“地王”项目。【距深圳华侨城30分钟】万科·棠樾地处东莞大屏嶂森林公园片区、珠江东沿线中央别墅区核心地带，扼守世界第一大球会观澜湖高尔夫东莞球会入口处，林坪路以南，紧临莞深高速公路。四面均为山水田园。项目北侧是仙女湖、大屏障森林公园和虾公岩水库；西侧和南侧是观澜湖GOLF球场东莞球场和企洞水库：东侧与绿地森林景观相邻。香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn专业组从深圳华侨城出发，南坪快速转梅观高速，再至莞深高速，出了黎光收费站进入东莞后，莞深高速第一个出口大坪收费下高速既可顺路标到达本项目，费时只需30分钟，比深圳市区内绝大多数的点对点交通时间都短，而这30分钟，别墅之间的价差则是近3倍！【万科华南区域规模最大、定位最高的项目】60万占地的万科·棠樾，其实加上湖面，占地已经接近1平方公里了，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn资料显示，截止目前，这是万科在华南地区储备的最大幅地块。一期规划总用地面积约110000平方米，总建筑面积约90000平方米，住宅面积约30000平方米，容积率约0.378，居住户数约124户。万科·棠樾以现代中式建筑为核心，在产品素质上再次改写中国高端别墅的表现形式，超越了万科17英里项目，项目运用大量的明清时代的建筑结构，结合万科住宅产业化成果及高科技手段，实现了古徽派建筑与现代生态节能的统一。【大地震后，领抗震之衔：拒绝凸窗】在国际交流中，最能让西方世界为之震惊的其实是中国古代文化。而现代建筑领域恰恰相反，从建筑设计、景观设计、材料的应用、甚至是售后服务等大量搬抄西方模式，而忽略了中国古代最优秀的文化内蕴。四川震后就有专家说，抗震性能最好的建筑其实就是中国古结构的建筑，万科·棠樾会所的老房子，就是一个完完全全的古代木结构。而在本项目一期别墅产品中，从建筑设计、基础施工等大量的吸取了中国古代建筑的优秀抗震成果。本项目还没有设计任何凸窗，以保结构的整体性、增强安全性。【浅山盆地，森林湖区：户型100%临湖、观山】单从项目千米内自然环境来讲，深圳波托菲诺天鹅堡里的天鹅湖与纯水岸里的燕栖湖、星河丹堤的丰泽湖、华侨城南部的内湖，与本项目相比那就是小巫见大巫了。首先本项目与企洞湖水库、仙女湖水库两个湖面零距离接驳，另外周边千米范围内还有其它2个水库、11个湖泊、14个山脉山岭，并且都是原生态未经人为破坏的。东侧500米以外大坪村由于楼层低、数量少、规模小对本项目几乎没有影响。所以在万科·棠樾一期悦水山庄100%的户型向外望去，除了茂密的山林就是披着霞光的湖面，还可聆听鸟儿歌唱。■四周概况项目四周没有太多需要描述的，就是群山群湖！景观在这里无须挑选，什么角度都是美景。项目北侧紧临林坪路，这条路也是通往观澜高尔夫球场东莞入口处唯一的车行道路。在林坪路上有个三叉路口是通往观澜球场以及大屏嶂林场。林坪路以北分别是仙女湖水库、虾公岩水库、以及大屏嶂森林公园，站在样板房别墅的三层露台向北望去，两个水库侧卧在群山群脉之中，山水环绕非常迷人呀！项目的南侧没有任何建筑，但1500米开外是一些公共建筑，东南是企洞水库，再南就是石硖岭山脉了，所以此面也是山水坏绕的景观面，并且是完全原始野生状态的。项目西侧全部是连绵起伏的山脉及水库，西侧距离观澜高尔夫球场东莞入口约800米的距离，这个入口也是整个球场最中间的位置。虽然一期项目还没有完全建好，但会所西侧的自然生态湖面上已经停放了三艘古船，让长期居住在城市里的人们再次感受到了乡野的乐趣。项目的东侧是大坪村以及莞深高速公路，本项目距离莞深高速公路约1800米，从本项目上莞深高速约3分钟车程。并且在与大坪材之间还有约800米距离的空地，目前主要种植了农作物，如菜地之类的。■产品创新【全新的居住图景：6个岛屿式组团，户户临水、私家码头】万科·棠樾还有一些重大优点：小区内就有水库延伸，90%以上的户型均紧临水有观景码头，同时，其会所建设在一个完全独立、以桥梁连接其它组团的独立岛屿上，使小部分商业也与居住完全分开。未来，这个岛屿上将出现一座几百年历史的老房子。而组团之间除汽车出入口（消防通道）外，还以桥梁相连，所以本项目每个组团相当于一个岛屿，包括商业、会所，也都设计在一个即发现联系，又相互独立的岛屿之上，整个1期被划分为6个组团（1个商业会所、5个住宅）。半岛、岛屿，每个组团都被水环绕。水、房子、山体、林木互相呼应，形成全新的，深圳人从来没有见过的居住图景。在9070政策下，在国家停止别墅用地的严格控制下，类似这种山水，既然已经创造了记录，恐怕也极难有后来者。一期连排别墅，依托景观河道资源，将客厅、餐厅、主卧室等主要功能空间均布置于面水一侧，户户临水。其中，位于端头位置的别墅是三面临水，并且每户都配置有独立的私家码头供业主游玩，由于水深较浅，安全性与景观性找到了很好的平衡点。【中国最高水准别墅车库：地下工程成本最高、比例最高的中国别墅】如果说“住宅是人的房子”，那么“车库就是车的住宅”，在汽车时代，人的房子与车的住宅都一样重要，有偏颇就会影响产品长远的居住性能和保值增值特性。一、中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE：户均实际可停5~7辆别墅、TOWNHOUSE此前在深圳，还只有卓越维港实现了人车分流、车库地下化，但遗憾的是车位配置又不够。因为住别墅的人家，往往车辆在两辆以上。万科·棠樾完全人车分流、所有车辆都停放到地下。而且每户真正3个车位且各个车位均能直接入户、车库自然采光通风！万科·棠樾不但车库地下化完全人车分流、而且每户真正3个车位且各个车位均能直接入户、车库自然采光通风。另外，地下室长约22米，除三个车位的面积以外，其他还有至少约200平方米的赠送面积。这一举超越了武汉·银湖翡翠一期的别墅。之前，武汉·银湖翡翠别墅实现了车库地下化的人车分流、地下车位自然采光通风、配备真正每户2车位。目前，这个由深圳发展商的别墅超过了银湖翡翠一期的别墅：3个车位，从而成为中国别墅创新上的新冠。其实不但在中国，即使在全球，全地下但自然采光通风、人称分流、每户3车位的别墅也绝不多见。万科·棠樾的地下室不但每户地下可以并排停放三辆车，并且车库都有专用双车道公共通道，因此，又何止三辆车呢，如果正确停放的话，每户停放5~7辆车完全足够的，当然不提倡占用公共车道的这种行为，但是这种留有裕度的建造，是否让人格外安心？二、南中国第一个“同向顺流式地下车库出入口”一期悦水庄的地下车库出入口设计在1期与会所岛之间的车道上，同时其设计颇为类似深圳会展中心的地下库出入口：无论是下地下车库还是出地下车库，与地面汽车道的车流之间，均表现为同向顺流的关系，不会与地面道路正在行驶的车辆发生交叉、垂直的现象。在北方不知道有没有这种设计，但是在南中国，这应该是第一个这么做的，这种从根源上杜绝事故因素的创新做法值得提倡。三、人车分流、户均3车位的极大好处不要小看三车位的配置，这就意味着地下车位横展面积对应的地面的TOWNHOUSE面宽将极度扩大，否则就无法实现户均3车位配置。而以往TOWNHOUSE最大的弊端，就是由于面宽小，导致一楼没有房间，导致户内层数过高带来居住不便。而如果能够配置三个车位，那么面宽足以在一楼起码配置1~2个房，从本质上改善居住品质，并能够在连排上呈现出独立别墅的居住感受！深圳的TOWNHOUSE产品，通常面宽大多在8米之内，这样一来，通风和采光始